Engagement de revendre marchand de biens : délai, conditions et pièges à éviter

5 ans est le délai pour revendre un bien acquis sous l’engagement de l’article 1115 du CGI, avec un délai ramené à 2 ans dans certains cas de revente par lots soumis au droit de préemption locatif. L’engagement de revendre marchand de biens réduit les droits d’acquisition seulement si la personne est assujettie, si l’engagement figure dans l’acte et si chaque revente respecte le délai applicable à compter de l’acquisition.

À quoi sert l’engagement de revendre du marchand de biens

L’article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui achète un immeuble en vue de le revendre de prendre un engagement directement dans l’acte d’acquisition. Lorsque la revente intervient dans le délai requis, l’opération bénéficie d’un régime de droits d’acquisition réduit.

Le dispositif ne constitue pas une simple déclaration d’intention. Il lie l’avantage fiscal à une opération concrète : l’acquisition doit être réalisée par un assujetti, l’engagement doit être inscrit dans l’acte et le bien doit être revendu dans le délai légal.

Le délai de l’article 1115 se calcule à partir de l’acquisition, et non à partir de la date de mise en vente, du début des travaux ou de la première commercialisation. Une revente tardive ne conserve donc pas le bénéfice du régime au seul motif que le projet de revente avait été préparé avant l’échéance.

Les trois périodes de cinq ans ne se confondent donc pas : l’article 1115 regarde le délai entre l’achat et la revente, la TVA regarde l’âge fiscal de l’immeuble et le régime des plus-values privées regarde la durée de détention du patrimoine.

Les conditions à réunir dans l’acte d’acquisition

Le régime suppose une vérification simultanée de plusieurs éléments. L’absence d’une seule condition peut rendre le taux réduit inopposable ou provoquer une régularisation lors d’un contrôle.

La clause doit être cohérente avec le profil de l’acquéreur. Une société créée pour acheter, rénover et revendre un immeuble présente un faisceau d’indices différent de celui d’un particulier qui revend un logement détenu pour son usage familial.

Le régime ne dispense pas de vérifier l’activité réelle. L’article 1115 vise une personne assujettie, mais la qualité de société, d’investisseur ou de professionnel déclaré ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une opération économique taxable.

Comment calculer le délai de cinq ans

Le délai court à compter de l’acquisition. La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 février 2024, n° 22-17.541, a confirmé ce point pour l’engagement de revendre. Le compromis, la date de la première annonce ou le début des travaux ne constituent pas le point de départ retenu par ce dispositif.

Exemple : un immeuble acquis le 9 septembre 2026 doit être revendu dans le délai de cinq ans courant à partir de cette acquisition. Une vente réalisée le 9 septembre 2030 intervient au cours de la quatrième année. Une vente réalisée le 10 septembre 2031 intervient après l’échéance de cinq ans retenue dans la simulation ci-dessous.

Lorsque la vente est prévue à proximité de la date limite, il faut tenir compte de la date juridiquement effective de la revente et non d’un simple accord commercial. Une promesse, une réservation ou une annonce ne doivent pas être traitées comme une revente accomplie sans validation du dossier juridique.

La date d’acquisition doit être reportée dans un calendrier fiscal dès la signature de l’acte, avec une alerte plusieurs mois avant l’échéance. Le suivi doit distinguer chaque lot lorsque l’immeuble est destiné à être revendu par fractions.

Le cas particulier de la revente par lots

La division d’un immeuble ne remet pas le compteur à zéro. Si un immeuble est acheté en une seule fois puis revendu par appartements, locaux ou fractions, chaque revente doit être rattachée à l’acquisition initiale et au délai de l’engagement.

Le dossier d’acquisition doit donc prévoir une méthode de ventilation défendable entre les lots. La répartition peut s’appuyer sur des éléments objectifs tels que la surface, la consistance, la valeur relative ou une expertise. Une ventilation choisie uniquement pour maximiser l’avantage fiscal fragilise le montage.

Dans certains cas de vente par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à 2 ans. Ce délai spécial ne doit pas être appliqué à toutes les divisions d’immeubles. La situation locative, la nature des lots et le mécanisme de préemption doivent être examinés avant de retenir la durée de droit commun de cinq ans.

Le lot conservé mérite une analyse séparée. Sa conservation peut révéler une modification du projet initial et impose de réexaminer son classement comptable, son traitement en stock ou en immobilisation, ainsi que le régime de TVA applicable à son utilisation ultérieure.

Quel avantage sur les droits d’acquisition

Le taux global usuellement présenté pour une acquisition sous engagement de revendre est de 0,715 %. Ce taux ne représente pas l’ensemble des sommes payées lors de l’acquisition : les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière doivent être ajoutés selon leur propre régime.

Sur un prix d’acquisition de 800 000 euros, le calcul de la composante à 0,715 % est le suivant :

800 000 × 0,715 % = 5 720 euros.

Les 5 720 euros correspondent à la composante calculée sur le prix retenu dans cette hypothèse. Ils ne constituent pas un montant forfaitaire comprenant tous les frais de l’acte et ne garantissent pas que le coût final sera limité à cette somme.

Le dispositif améliore la trésorerie d’entrée d’une opération de marchand de biens, mais il crée une obligation de sortie. Une acquisition rentable sur le papier peut devenir déficitaire si le bien reste invendu et si les droits ordinaires doivent finalement être acquittés.

Que se passe-t-il si la revente intervient après le délai

Le défaut de revente dans le délai entraîne la remise en cause de l’avantage initial. Le dossier doit alors intégrer un complément de droits, l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II.

Le montant exact du complément dépend du régime de droits normalement applicable à l’acquisition, de l’assiette retenue, de la fraction concernée et des paiements déjà effectués. Il ne faut donc pas présenter la différence comme un simple remboursement mécanique de 0,715 %.

La formule de contrôle peut être posée ainsi :

complément de droits = droits normalement exigibles à l’acquisition moins droits déjà payés sous engagement, auxquels s’ajoutent l’intérêt de retard et le droit supplémentaire prévus par les textes.

Un lot conservé au-delà de l’échéance ne devient pas conforme parce qu’il est finalement vendu. La vente tardive permet de constater la sortie du stock, mais elle ne fait pas disparaître rétroactivement le manquement au délai de l’engagement.

Les articles 1728 et 1729 du CGI peuvent également entrer en jeu en cas de défaut ou de retard déclaratif, d’insuffisance ou de manquement délibéré. Les taux de majoration doivent être rattachés au fait générateur effectivement constaté et ne doivent pas être repris de mémoire.

Le régime de l’engagement de revendre ne prévoit pas, dans les éléments examinés ici, le mécanisme de prolongation annuelle applicable à l’engagement de construire de l’article 1594-0 G. Cette prolongation, lorsqu’elle concerne une construction, doit faire l’objet d’une demande motivée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai de quatre ans. Il ne faut pas transposer cette règle à l’engagement de revendre de l’article 1115.

Pourquoi l’engagement ne suffit pas à caractériser un marchand de biens

L’article 35, I, 1° du CGI impose en BIC les bénéfices réalisés par les personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. La qualification repose sur trois axes : l’habitude, l’intention de revendre dès l’acquisition et l’achat suivi d’une vente.

La fréquence des opérations, la brièveté des détentions, la division, les travaux, la publicité, le financement et l’organisation commerciale forment un faisceau d’indices. Une pluralité de lots revendus dans une même opération peut contribuer à caractériser l’habitude.

L’engagement de revendre constitue un indice de l’intention initiale, mais il ne crée pas à lui seul le statut fiscal de marchand de biens. Inversement, l’absence de clause d’engagement ne suffit pas à écarter la qualification BIC si le comportement révèle une activité habituelle d’achat et de revente.

Le Conseil d’État a notamment retenu, dans sa décision du 6 avril 2007, n° 269402, la fréquence des opérations et la brièveté du délai entre acquisition et revente. La preuve d’une acquisition et d’une détention pour des besoins personnels ou familiaux peut conduire à une analyse différente.

Stock, résultat professionnel et choix entre IR et IS

Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement comptabilisés en stocks et non comme des immobilisations destinées à rester durablement dans le patrimoine professionnel. Le coût du stock regroupe les coûts d’acquisition, de transformation et les autres coûts engagés pour amener le bien dans l’état où il se trouve.

Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation qui ne participent pas à la mise en état du stock restent des charges de période selon les règles comptables applicables.

Le résultat professionnel se raisonne ainsi :

résultat BIC = prix de cession moins coût du stock vendu moins charges d’exploitation déductibles.

Le taux réduit d’IS suppose notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention d’au moins 75 % par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux conditions requises. Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d’affaires à tester peut devoir être apprécié au niveau de l’ensemble du groupe.

Une distribution ultérieure ne constitue pas la même imposition que le résultat professionnel. Les dividendes relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve des options et règles sociales applicables.

TVA : un autre délai de cinq ans à ne pas confondre

L’engagement de revendre concerne les droits d’acquisition. Il ne détermine ni l’assujettissement à la TVA ni l’assiette de cette taxe.

Depuis le 1er septembre 2026, la matière immobilière est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles L. 221-8 et L. 221-9 définissent l’ immeuble neuf et la méthode de calcul de son ancienneté. Les articles L. 221-15 et L. 221-17 concernent respectivement l’option et l’exonération des immeubles anciens. Les articles L. 221-18 à L. 221-20 encadrent le régime particulier de certaines reventes.

Un immeuble achevé depuis trois ans peut donc relever de la TVA lors de sa revente par un marchand de biens, alors qu’un particulier qui revend son patrimoine privé n’est pas automatiquement taxable. À l’inverse, un immeuble ancien peut rester exonéré ou faire l’objet d’une option, même si sa revente intervient dans les cinq ans suivant l’achat.

Travaux, immeuble neuf et taxation sur le prix total

Le coût élevé d’une rénovation ne suffit pas à rendre un immeuble neuf. Il faut examiner les travaux au regard des critères techniques : construction nouvelle, surélévation, remise à neuf de la majorité d’un élément du gros œuvre ou remise à neuf de l’essentiel des éléments de second œuvre.

Les critères issus de l’ancien article 257 du CGI et de la doctrine administrative retiennent notamment les fondations, les éléments structurels hors fondations, la consistance des façades hors simple ravalement et six lots de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et plomberie, installations électriques et chauffage.

Pour le second œuvre, chacun des six lots doit être rendu à neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers selon les critères techniques documentés. Un ravalement, une peinture, un remplacement de sols ou un changement partiel du chauffage ne suffisent pas automatiquement.

Lorsqu’un immeuble ancien est rendu neuf par des travaux qualifiants, le délai de TVA repart à compter de l’achèvement de ces travaux. La vente relève alors en principe de la taxation sur le prix total et non d’une taxation sur la marge.

Avec une hypothèse de taux de TVA de 20 %, une vente à 1 000 000 euros HT entraîne :

1 000 000 × 20 % = 200 000 euros de TVA, soit un prix TTC de 1 200 000 euros avant imputation de la TVA déductible.

La TVA sur les dépenses d’amont ne se déduit que si les conditions de droit à déduction sont réunies : dépense affectée à une opération ouvrant droit à déduction, facture régulière et exigibilité acquise. Pour un immeuble ancien revendu avec option, certaines dépenses directement liées à la cession peuvent être déductibles au moment où l’option est effectivement exercée.

Quand la TVA sur marge peut-elle être envisagée

La taxation sur la marge concerne certaines reventes d’immeubles anciens ou de terrains à bâtir. Elle ne constitue pas le régime de principe d’un immeuble neuf.

Les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS imposent notamment d’examiner la qualification du bien lors de l’acquisition et lors de la revente, les conditions de l’acquisition et l’existence d’un droit à déduction. Une absence de TVA apparente sur l’acte d’achat ne suffit pas à établir que la marge est applicable.

Pour une marge exprimée TTC, le calcul à 20 % s’effectue en dedans :

TVA = marge TTC × 20 / 120.

Une marge TTC de 110 000 euros contient donc 18 333,33 euros de TVA, et non 22 000 euros. Les travaux, intérêts, honoraires et frais commerciaux ne réduisent pas automatiquement la base de TVA sur marge , même s’ils peuvent affecter le résultat BIC ou le coût du stock.

Le Conseil d’État a exclu la marge lorsque le bien avait été acquis non bâti puis était devenu terrain à bâtir, ainsi que lorsque l’acquisition initiale n’avait pas été soumise à TVA et n’incorporait pas de TVA acquittée en amont. La décision du 27 mars 2020, n° 428234, rappelle aussi que la démolition d’un bâtiment peut modifier la qualification du bien entre l’achat et la revente.

Simulation : un immeuble acheté sous engagement puis vendu par lots

La simulation suivante isole le mécanisme de l’engagement. Elle suppose une acquisition le 9 septembre 2026, une clause conforme à l’article 1115 du CGI, une ventilation objective du prix entre deux lots et un immeuble ancien dont les ventes ne sont pas soumises à TVA dans cette hypothèse. Les montants de travaux et de charges sont retenus pour calculer le résultat opérationnel avant financement et impôt.

Lot A revendu au terme de la quatrième année

Le lot A est vendu le 9 septembre 2030, soit quatre ans après l’acquisition. Le délai de cinq ans n’est pas dépassé dans cette hypothèse.

Le calcul du résultat retenu est :

850 000 − 600 000 − 4 290 − 90 000 − 40 000 = 115 710 euros.

Sous réserve de la validité de l’engagement, de la ventilation et des autres conditions de l’opération, le lot A conserve le bénéfice du régime réduit acquitté à l’achat.

Lot B conservé puis vendu après l’échéance

Le lot B est conservé jusqu’au 10 septembre 2031. L’échéance de cinq ans étant fixée au 9 septembre 2031 dans cette simulation, la vente intervient après le délai.

Son résultat opérationnel avant régularisation est :

520 000 − 400 000 − 2 860 − 30 000 − 55 000 = 32 140 euros.

Ce résultat ne signifie pas que le lot B reste définitivement couvert par le régime initial. La fraction de droits payée sous engagement et rattachée au lot B représente 2 860 euros dans l’hypothèse de ventilation retenue. Le complément à acquitter doit être calculé à partir des droits normalement exigibles à l’acquisition, diminués des droits déjà payés, puis augmenté de l’intérêt de retard et du droit supplémentaire de 1 % prévus par les textes.

Le taux ordinaire applicable et l’assiette exacte du droit supplémentaire ne sont pas déterminés par les seules données de la simulation. Il serait donc incorrect d’annoncer un montant final de régularisation sans connaître le régime de droits applicable à l’acte et la portée juridique de la ventilation entre les lots.

Si l’administration refuse la ventilation retenue, la régularisation pourrait devoir être réexaminée à l’échelle de l’acquisition ou selon une autre répartition. La conservation d’un lot doit être intégrée au scénario financier dès l’achat, et non traitée comme une exception apparue à la fin du projet.

Ce que change le lot conservé pour la comptabilité et la fiscalité

Un lot acheté pour être revendu est normalement enregistré en stock. Si le projet évolue et que le lot est conservé, il faut documenter cette évolution et réexaminer son affectation comptable.

Le changement de stratégie peut modifier la présentation du coût, la déduction de certaines dépenses, le traitement des travaux, le régime de TVA et le résultat fiscal de l’opération. Il ne faut pas conserver une fiche de stock inchangée alors que le bien est désormais destiné à une détention locative ou patrimoniale.

Le lot conservé ne bénéficie pas non plus d’un abattement de durée de détention lorsqu’il reste dans une activité professionnelle de marchand de biens. Le régime des plus-values immobilières privées et ses abattements ne s’appliquent pas au bénéfice BIC professionnel.

Les erreurs qui détruisent la marge

• Confondre le délai de cinq ans de l’article 1115 avec le délai de cinq ans calculé depuis l’achèvement pour la TVA.
• Faire courir le délai depuis le compromis, la mise en vente ou le début des travaux au lieu de l’acquisition.
• Insérer l’engagement après la signature de l’acte d’achat.
• Appliquer le délai de cinq ans à une vente par lots soumise au délai spécial de deux ans.
• Supposer qu’un lot conservé reste couvert tant qu’il figure dans le même immeuble.
• Présenter le taux de 0,715 % comme l’ensemble des frais d’acquisition.
• Budgéter uniquement les droits réduits et oublier le complément de droits, l’intérêt de retard et le droit supplémentaire de 1 %.
• Retenir la taxation sur la marge après avoir rendu l’immeuble neuf par des travaux qualifiants.
• Assimiler le montant élevé des travaux à une remise à neuf fiscale sans établir les ratios techniques.
• Considérer qu’une société est automatiquement assujettie pour toute vente d’un immeuble.
• Confondre le résultat BIC, la TVA collectée et la trésorerie réellement disponible.
• Classer un lot conservé en stock sans réexaminer son affectation professionnelle.

Le dossier de preuve à réunir

La qualification doit pouvoir être reconstituée plusieurs années après l’acquisition. Les documents ne servent pas seulement à établir le prix : ils démontrent l’intention initiale, le respect du calendrier, la ventilation des lots et le régime fiscal retenu.

La méthode de décision avant de signer

• Identifier la personne qui achète : particulier patrimonial, personne physique professionnelle, société à l’IR ou société à l’IS.
• Établir par écrit l’intention de revendre et vérifier qu’elle correspond au financement, à la comptabilité et au plan de commercialisation.
• Faire inscrire l’engagement dans l’acte d’acquisition, avec une date de départ et une échéance calculées.
• Déterminer si la revente sera globale ou par lots, puis définir une ventilation objective du prix d’achat.
• Vérifier l’existence d’un droit de préemption locatif susceptible de réduire le délai à deux ans.
• Construire un scénario défavorable avec un lot invendu jusqu’à l’échéance.
• Qualifier séparément l’immeuble pour la TVA : neuf, ancien, terrain à bâtir ou immeuble rendu neuf par travaux.
• Choisir l’assiette de TVA seulement après examen de l’acquisition initiale, du droit à déduction et de la continuité de qualification.
• Calculer le résultat HT, la TVA collectée, la TVA déductible, les droits d’acquisition, les charges et l’impôt sur le résultat.
• Réserver une trésorerie pour une éventuelle régularisation si un lot ne peut pas être vendu à temps.

Contrôle final avant l’acte et avant chaque échéance

Le contrôle doit être réalisé à deux moments distincts : avant l’acquisition, puis avant la vente de chaque lot. Une opération qui était conforme à l’achat peut devenir risquée après une modification du calendrier, des travaux ou de l’usage du bien.

Si la date de revente, la ventilation du prix, la qualité d’assujetti ou la qualification TVA reste incertaine, le calcul doit être établi selon l’hypothèse la moins favorable. Le taux de 0,715 % ne doit être intégré à la rentabilité qu’après vérification de la clause, du délai applicable et de la capacité réelle à revendre chaque fraction.