Marchand de biens IS imposition : le scénario où l'IS devient plus rentable

Avec 180 000 € de bénéfice, une société de marchand de biens soumise à l’IS peut conserver 139 250 € après un impôt calculé avec le taux réduit, avant toute distribution ou dépense nouvelle. Le choix entre IS, salaire, dividendes et réinvestissement dépend ensuite du respect des conditions du taux à 15 %, du coût réel de la rémunération et de l’usage des liquidités conservées.

Quand l’IS devient-il réellement plus rentable pour un marchand de biens ?

Le marchand de biens qui achète habituellement des immeubles en vue de les revendre exerce une activité commerciale relevant des BIC selon l’article 35, I, 1° du CGI. Lorsqu’il exerce cette activité dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice professionnel est d’abord taxé au niveau de la société, puis une seconde imposition peut intervenir si les liquidités sont distribuées aux associés.

L’IS devient surtout intéressant dans un scénario où la société conserve une partie importante de son résultat pour financer une nouvelle acquisition, des travaux ou une réserve de trésorerie. Une distribution intégrale transforme en revanche l’avantage apparent de l’IS en imposition combinée, avec l’IS d’abord, puis le prélèvement forfaitaire sur les dividendes.

Le taux d’IS ne suffit jamais à mesurer le coût final de l’opération. Il faut distinguer le résultat fiscal de la société, l’impôt payé par celle-ci, la trésorerie disponible après IS, la rémunération éventuelle du dirigeant et l’imposition personnelle des sommes sorties.

Avant l’IS, vérifier que l’activité est bien celle d’un marchand de biens

La qualification ne repose pas sur une durée fixe de détention ni sur la seule existence d’une société. L’administration et le juge examinent un faisceau d’indices : caractère habituel des opérations, intention de revendre dès l’acquisition, répétition des achats et ventes, division des biens, travaux, financement, publicité et organisation commerciale.

Une pluralité de lots revendus dans une même opération peut contribuer à caractériser l’habitude. À l’inverse, la vente isolée d’un bien détenu pour un usage privé peut relever du patrimoine personnel, même si la revente intervient rapidement.

Pour une société d’achat-revente, les immeubles destinés à la vente sont normalement inscrits en stocks et non en immobilisations. Le résultat ne correspond donc pas à une plus-value immobilière de particulier bénéficiant d’abattements selon la durée de détention.

Le Conseil d’État a retenu la fréquence des opérations et la brièveté des délais comme indices de l’activité de marchand de biens, tout en admettant qu’une preuve de besoins personnels ou familiaux puisse contredire cette qualification. La durée de détention inférieure à cinq ans est donc un indice possible, mais elle ne constitue pas un seuil automatique.

IR ou IS : la première décision fiscale

Une personne physique qui exerce directement l’activité est imposée à l’IR dans la catégorie des BIC. Une société de personnes fiscalement transparente fait remonter le résultat chez ses associés, selon leur quote-part, qu’il soit distribué ou conservé dans la société.

Une société soumise à l’IS paie l’impôt sur son propre résultat fiscal. Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de rémunération, de distribution ou d’autre avantage imposable. Cette séparation explique l’intérêt du régime lorsque les bénéfices restent dans l’entreprise.

L’option pour l’IS d’une société de personnes devient irrévocable si la renonciation n’est pas exercée avant la fin du cinquième exercice suivant celui de l’option. Une décision prise pour réduire l’impôt d’une seule opération peut donc produire des effets sur plusieurs exercices.

Le taux réduit d’IS à 15 % est-il accessible ?

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice peut s’appliquer si les conditions prévues par l’article 219 du CGI sont réunies.

• Le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros.
• Le capital est entièrement libéré.
• Le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ou par des sociétés remplissant les conditions prévues.
• Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d’affaires à retenir s’apprécie au niveau de l’ensemble du groupe, intégré ou non, selon la précision administrative publiée après la décision du Conseil d’État du 13 mars 2025, n° 481538, Sté TDA.

Le taux réduit n’est donc pas attaché à l’étiquette de marchand de biens. Il doit être vérifié à l’échelle de la société et, dans certaines situations, du groupe auquel elle appartient.

Simulation imposée : 180 000 € de bénéfice à l’IS

La simulation suivante suppose que les 180 000 € correspondent au bénéfice fiscal avant IS, après prise en compte des charges de l’opération, mais avant distribution. Elle exclut les déficits reportables, crédits d’impôt, contributions additionnelles et autres éléments susceptibles de modifier le calcul. Elle suppose aussi que la société remplit les conditions du taux réduit.

Le taux réduit ne signifie pas que les 180 000 € sont taxés à 15 %. Seuls les premiers 42 500 € relèvent de ce taux ; le solde est imposé à 25 %. Dans cette hypothèse, la société dispose de 139 250 € après IS, contre 135 000 € si tout le bénéfice était soumis au taux normal.

Dividendes : le coût d’une distribution intégrale

Le PFU applicable aux dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. La simulation ci-dessous reprend le résultat après IS de 139 250 € et suppose une distribution décidée et versée en totalité.

En cas de distribution intégrale, l’addition de l’IS et du PFU donne 40 750 € + 41 775 €, soit 82 525 € d’impôts et prélèvements sur le bénéfice initial de 180 000 €. Le montant net final est de 97 475 €, soit une charge cumulée d’environ 45,85 % dans cette simulation.

Si le taux réduit n’était pas applicable, l’IS serait de 45 000 €, le résultat distribuable de 135 000 €, le PFU de 40 500 € et le montant net reçu de 94 500 €. L’écart final en faveur du taux réduit serait alors de 2 975 €, après prise en compte du PFU sur le supplément distribué.

Pour un travailleur indépendant non salarié, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes inscrites en compte courant prises en compte peut entrer dans l’assiette sociale. Le calcul à 30 % constitue donc une simulation simplifiée qui ne vaut pas pour toutes les formes sociales.

Le dividende n’est pas une charge qui réduit le bénéfice soumis à l’IS. Il est versé après l’IS, puis imposé chez l’associé. À l’inverse, une rémunération déductible peut réduire le résultat fiscal de la société, mais elle supporte ses propres prélèvements et son imposition personnelle.

Salaire ou dividendes : comparer sans inventer un net personnel

Une rémunération de dirigeant ne peut pas être comparée sérieusement aux dividendes avec un simple taux forfaitaire. Le résultat dépend du statut du dirigeant, du montant brut, des cotisations patronales et salariales, de l’impôt sur le revenu du foyer et des règles propres à la société.

La bonne base de calcul est la suivante :

Résultat soumis à l’IS = bénéfice avant rémunération − salaire brut − cotisations patronales − charges déductibles liées à la rémunération.

Si le coût total employeur est de 50 000 € et que le bénéfice avant rémunération est de 180 000 €, le résultat fiscal avant IS devient 130 000 €. Avec le taux réduit, l’IS est alors de 6 375 € + (130 000 € − 42 500 €) × 25 %, soit 28 250 €. L’économie d’IS par rapport à la situation sans rémunération est de 12 500 €.

Le salaire peut devenir pertinent lorsque le dirigeant a besoin d’un revenu régulier, de droits sociaux ou d’une rémunération justifiée par son travail. Il peut être moins adapté si son coût social est élevé, si le foyer est déjà fortement imposé à l’IR ou si l’objectif prioritaire est de financer une nouvelle opération.

La comparaison doit donc présenter séparément :

• le coût total supporté par la société ;
• l’économie d’IS obtenue grâce à la charge déductible ;
• le salaire brut et les cotisations ;
• l’impôt sur le revenu du dirigeant ;
• le montant réellement disponible après prélèvements ;
• la trésorerie restante pour l’activité.

Réinvestissement : le scénario où l’IS prend son avantage

Dans la simulation centrale, la société conserve 139 250 € après IS. Elle peut affecter cette somme à une nouvelle acquisition, à des travaux, aux frais de portage, aux droits d’acquisition ou à une réserve de sécurité. Tant qu’aucun dividende n’est versé, le PFU personnel n’est pas déclenché sur cette somme.

Par exemple, si 100 000 € sont affectés à une nouvelle opération et 39 250 € maintenus en réserve, la société dispose encore d’une capacité de financement interne de 139 250 €. Si elle distribue 50 000 €, l’associé reçoit 35 000 € après PFU et la société conserve 89 250 €.

L’IS ne rend pas le bénéfice définitivement exonéré. La nouvelle opération produira son propre résultat, et une distribution ultérieure pourra déclencher le PFU. L’avantage porte donc sur le différé d’imposition personnelle et la puissance de réinvestissement, non sur une disparition de l’impôt.

Une holding peut parfois recevoir les dividendes dans le régime mère-fille si les conditions sont réunies, notamment une participation d’au moins 5 %. Les produits de participation sont alors retraités sous réserve d’une quote-part de frais et charges de 5 %. Ce régime ne constitue pas une exonération totale : il faut encore vérifier les coûts, la gouvernance, la substance, le financement et l’objectif réel de la holding.

Le résultat à l’IS doit être calculé après TVA et après stock

Le bénéfice professionnel ne se calcule pas en reprenant simplement la différence entre prix de vente et prix d’achat. Il faut intégrer le coût du stock vendu, les travaux incorporés, les frais non récupérables et les charges d’exploitation. Les coûts d’acquisition, de transformation et les autres coûts nécessaires pour amener le stock dans son état et à son emplacement sont pris en compte selon les règles comptables applicables.

La TVA récupérable n’est pas une charge définitive du stock. À l’inverse, une TVA non déductible peut augmenter le coût fiscal et comptable de l’opération. Les charges anormales, certains frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période selon leur nature.

La formule de travail est donc :

Résultat professionnel approximatif = prix de vente HT − coût du stock vendu − charges déductibles de la période.

Cette formule doit être rapprochée de la TVA immobilière. Depuis le 1er septembre 2026, les règles sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services, notamment aux articles L. 221-8 à L. 221-20. La logique antérieure de l’article 257 du CGI reste utile pour comprendre les critères techniques, mais les références à employer doivent être celles du code en vigueur pour l’opération.

TVA immobilière : une erreur d’assiette peut détruire la marge

Un marchand de biens agissant comme assujetti vendant un immeuble neuf achevé depuis cinq ans au plus relève en principe de la TVA de plein droit, sur le prix total . Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonéré, avec une option possible pour la taxation. La taxation sur la marge concerne certaines reventes d’immeubles anciens ou de terrains à bâtir et ne s’applique pas automatiquement à un immeuble neuf.

Pour une vente à 1 000 000 € HT d’un immeuble neuf, une hypothèse de taux de 20 % donne 200 000 € de TVA et un prix TTC de 1 200 000 €. Si le prix convenu est au contraire de 1 000 000 € TTC, le prix HT est de 833 333,33 € et la TVA incluse de 166 666,67 €. Le vendeur ne peut pas traiter un prix TTC comme un prix HT sans modifier fortement son résultat.

Pour une marge exprimée TTC, la TVA à 20 % se calcule en dedans : marge TTC × 20/120. Une marge TTC de 110 000 € contient ainsi 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 €.

Le régime de marge suppose notamment que le bien conserve sa qualification entre l’acquisition et la revente et que les conditions relatives à l’acquisition soient réunies. Le Conseil d’État a exclu ce régime lorsque le terrain, acquis avec un bâtiment, a été démoli puis revendu comme terrain à bâtir. Une absence de TVA visible sur l’acte d’achat ne suffit donc jamais à sécuriser la marge.

Travaux : le montant dépensé ne suffit pas à rendre l’immeuble neuf

Un immeuble achevé depuis trente ans peut redevenir fiscalement neuf si des travaux répondent aux critères prévus par l’article L. 221-12 du CIBS. Le délai de cinq ans est alors calculé depuis l’achèvement des travaux les plus récents ayant abouti à cette qualification.

La doctrine administrative issue de l’ancien article 257 du CGI retient notamment :

• la construction nouvelle ;
• la surélévation ;
• la remise à neuf de la majorité des fondations ;
• la remise à neuf de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
• la remise à neuf de la majorité de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
• la remise à neuf de chacun des six lots de second œuvre dans la proportion requise : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et plomberie, installations électriques, chauffage.

Les travaux doivent être mesurés avec une méthode cohérente : surface, longueur, volume, quantité ou valeur selon l’élément concerné. Le prix total du chantier ne constitue pas un critère autonome. Des peintures, des sols neufs, un ravalement et le remplacement partiel du chauffage peuvent représenter une dépense élevée tout en laissant l’immeuble ancien.

Lorsque plusieurs bâtiments communiquent, disposent d’éléments communs et forment un ensemble matériellement indissociable, la division juridique ou cadastrale ne permet pas nécessairement de fractionner artificiellement l’analyse des travaux. La décision Cass. com., 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode, illustre ce point.

Engagement de revendre et coût d’acquisition

L’article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui s’engage dans l’acte à revendre de bénéficier du régime d’achat-revente lorsque la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai peut être ramené à deux ans.

Le délai court à compter de l’acquisition. La Cour de cassation, dans sa décision du 14 février 2024, n° 22-17.541, a confirmé ce point. Le régime est donc à distinguer du délai de cinq ans lié à l’ancienneté de l’immeuble pour la TVA : les deux délais n’ont pas le même point de départ ni le même effet.

Le taux global usuellement présenté pour l’ engagement de revendre est de 0,715 %, auquel s’ajoutent les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Cette présentation ne permet pas de qualifier l’ensemble de « frais de notaire réduits » sans ventilation.

En cas de défaut de revente dans le délai, un complément de droits peut être exigé, avec l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II. Le calendrier de revente doit donc être suivi opération par opération.

L’engagement de construire prévu par l’article 1594-0 G du CGI obéit à un délai de quatre ans. Une prolongation annuelle renouvelable peut être demandée, à condition d’être motivée et formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai.

Les erreurs qui faussent le calcul de l’IS

• Confondre la marge commerciale, la marge TVA et le bénéfice fiscal.
• Calculer l’IS sur le prix de vente au lieu du résultat après stock et charges.
• Déduire une TVA récupérable du coût du stock comme si elle constituait une charge définitive.
• Appliquer le taux réduit de 15 % sans vérifier le chiffre d’affaires du groupe.
• Distribuer tout le résultat sans mesurer la capacité de financement perdue.
• Présenter le PFU de 30 % comme un coût universel alors que les dividendes d’un travailleur indépendant peuvent subir une assiette sociale supplémentaire au-delà du seuil de 10 %.
• Comparer un salaire brut avec un dividende net sans intégrer les cotisations et l’impôt du foyer.
• Appliquer la TVA sur marge à un immeuble devenu neuf après travaux.
• Faire courir le délai de cinq ans depuis l’achat alors qu’il peut courir depuis l’achèvement.
• Oublier que le prix annoncé TTC peut réduire le prix HT disponible pour la société.
• Inscrire un bien destiné à la revente en immobilisation sans justification économique.
• Ne pas conserver les factures, tableaux de stock, justificatifs de travaux et documents relatifs au régime TVA de l’acquisition.

Contrôle chiffré avant de choisir entre IS, salaire et dividendes

Avant toute décision, il faut établir trois simulations séparées à partir du même bénéfice professionnel. La première mesure l’IS et le cash conservé. La deuxième mesure le coût complet d’une rémunération. La troisième mesure la distribution après IS, en tenant compte du statut social de l’associé.

La décision est cohérente avec l’IS lorsque le résultat est professionnel, que le taux applicable est documenté, que la trésorerie après IS finance réellement une nouvelle opération et que la sortie personnelle n’est pas nécessaire à court terme. Si les bénéfices doivent être retirés immédiatement pour vivre, l’écart entre IS et IR doit être comparé avec le coût complet du salaire ou des dividendes, et non avec le seul taux de 15 % ou de 25 %.

Pièces à réunir avant la clôture et la revente

• Historique des acquisitions et ventes, actes notariés et justificatifs de l’intention de revente.
• Fiche de stock détaillant prix d’achat, droits, frais, travaux, TVA récupérable et TVA non déductible.
• Permis, déclaration d’achèvement, procès-verbal de réception et factures finales.
• Plans avant et après travaux, descriptif technique, rapport du maître d’œuvre et tableau des éléments conservés ou remplacés.
• Factures de travaux par corps d’état et méthode de calcul des proportions techniques.
• Acte d’acquisition faisant apparaître le régime TVA antérieur et l’existence éventuelle d’une TVA déductible.
• Option TVA, ventilation par lot, prix HT ou TTC et clause de répartition de la charge fiscale.
• Déclarations de TVA, CA3 et justificatifs des crédits ou remboursements demandés.
• Calcul de l’IS avec vérification du taux réduit au niveau du groupe.
• Procès-verbal de décision relative à la rémunération ou aux dividendes et simulation du coût personnel.

Les déclarations tardives ou insuffisantes peuvent entraîner l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI, les conséquences du défaut ou retard déclaratif prévues à l’article 1728 et les majorations liées à une insuffisance ou à un manquement délibéré selon l’article 1729. Le taux applicable doit être vérifié selon la date, la nature du manquement et le texte en vigueur.

Le dernier contrôle consiste à rapprocher le prix de vente HT, la TVA collectée, la TVA déductible, le coût du stock, les charges de période, l’IS et la trésorerie réellement disponible. Tant que ces montants ne concordent pas avec la comptabilité, l’acte d’acquisition et le projet de revente, le choix entre distribution et réinvestissement ne repose pas sur une marge sécurisée.