La fiscalité du marchand de biens ne se rattrape pas après coup. Le régime de taxe applicable à la revente, l'engagement pris à l'acquisition et la forme d'imposition du résultat se décident tous avant la signature, et leurs effets se comptent en dizaines de milliers d'euros sur une opération de taille moyenne. C'est le domaine où l'anticipation rapporte le plus.
La taxe sur la valeur ajoutée immobilière, premier paramètre
La vente d'un immeuble neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, dont le redevable est en principe le vendeur professionnel : marchand de biens, promoteur ou lotisseur. Un bien est considéré comme neuf lorsqu'il est achevé depuis cinq ans au maximum, catégorie qui englobe aussi les immeubles existants ayant fait l'objet d'une surélévation ou de travaux ayant rendu à l'état neuf certains éléments déterminants, comme le détaille la fiche officielle sur la taxe sur la valeur ajoutée immobilière .
Ces éléments sont énumérés précisément : la majorité des fondations, ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou les deux tiers de chacun des éléments de second œuvre, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage en métropole.
Pourquoi le programme de travaux est une décision fiscale
Un chantier qui refait l'électricité, la plomberie, les cloisons et les menuiseries d'un même logement se rapproche du seuil des deux tiers sur plusieurs éléments simultanément. S'il le franchit, le bien peut basculer dans la catégorie du neuf, avec un régime de taxation différent de celui envisagé lors du calcul de marge.
L'arbitrage n'est donc pas seulement technique. Conserver certaines cloisons ou limiter la reprise des installations sanitaires peut suffire à rester dans un régime plus favorable, tandis que viser franchement la catégorie du neuf peut se justifier lorsque le marché local valorise une rénovation complète. Dans les deux cas, la décision se prend avant l'ouverture du chantier, avec le comptable et sur la base du descriptif détaillé.
Le régime de taxation sur la marge, qui vise les acquisitions n'ayant pas ouvert droit à déduction, notamment les achats auprès de particuliers, obéit à ses propres conditions et à une doctrine abondante lorsque le bien a été divisé ou que sa nature a changé entre l'achat et la revente. Il se valide avec un professionnel, actes en main.
Les frais d'acquisition et les engagements qui les réduisent
La somme versée à la signature se décompose en trois blocs : les droits de mutation, assis sur le prix et revenant aux collectivités et à l'État, les débours avancés par le notaire pour obtenir les documents nécessaires, et la rémunération du notaire, tarifée pour les actes relevant du tarif réglementé.
Deux mécanismes permettent à un professionnel de réduire ce coût, en contrepartie d'un engagement inscrit dans l'acte. L'engagement de revendre déclare une acquisition faite en vue de la revente et suppose de revendre dans le délai fixé par la réglementation. L'engagement de construire vise les opérations destinées à édifier un bâtiment et obéit à ses propres conditions.
Les taux applicables et les durées d'engagement sont fixés par le code général des impôts et se vérifient à la date de l'acte auprès du notaire, car ils évoluent régulièrement. Le réflexe utile consiste à faire confirmer par écrit, avant le compromis, le régime retenu et le montant estimé des droits.
L'engagement de revendre est une contrainte de calendrier
Le délai court à compter de l'acquisition et ne se suspend ni pour un chantier en retard, ni pour un marché retourné. Sur une réhabilitation lourde avec division en lots, la commercialisation consomme une part importante du délai avant même la première revente.
La preuve du respect de l'engagement est l'acte authentique de revente, et non la promesse ni l'offre acceptée. Lorsque le bien est revendu par lots, l'engagement s'apprécie pour chaque partie. Le non-respect entraîne la remise en cause du régime, avec rappel des droits et intérêts de retard, au moment précisément où la trésorerie est déjà tendue par une revente qui tarde.
Une opération prudente traite donc cet avantage comme un gain conditionnel : le scénario dégradé doit inclure la perte du régime si la revente sort du délai.
L'imposition du résultat
Le bien acheté pour être revendu figure en stock et non en immobilisation. Il ne s'amortit pas, le régime des plus-values professionnelles ne s'applique pas, et l'écart entre le prix de revente et le coût de revient rejoint intégralement le résultat de l'exercice de la revente.
Sous le régime de l'impôt sur les sociétés, ce résultat est imposé au taux normal de 25 %, un taux réduit de 15 % s'appliquant à la part de bénéfice allant jusqu'à 42 500 euros pour les entreprises dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Ce régime convient à l'activité pour trois raisons : il neutralise l'irrégularité des résultats, il permet de réinvestir le bénéfice après un impôt à taux connu, et il laisse au dirigeant le choix du moment et de la forme de sa propre rémunération.
Deux décisions de calendrier souvent négligées
La première est la date de clôture de l'exercice. Puisque le résultat arrive avec la revente, cette date détermine l'exercice sur lequel il tombe et l'échéance de paiement de l'impôt. Elle se choisit à la création, elle se modifie ensuite dans des conditions plus contraignantes.
La seconde est le régime de déclaration de la taxe, retenu à l'immatriculation, qui fixe le rythme des déclarations et donc le profil de trésorerie pendant toute la durée de l'opération.
Ce que cette rubrique couvre
Les articles réunis ici traitent successivement du régime de taxation sur la marge et de la notion d'immeuble neuf, de l'engagement de revendre et de ses conséquences, de la décomposition réelle des frais d'acquisition, et du choix du régime d'imposition du résultat.
