70 000 € de résultat dans une opération d’achat-revente ne suffit pas à dire si le choix marchand de biens à l’IR est meilleur que l’IS. La décision dépend de la qualification BIC, de la TVA, du revenu du foyer, du besoin de distribuer le bénéfice et des engagements pris à l’acquisition.
18 mois de détention ne constituent ni une marge ni une charge comptable par eux-mêmes : tout dépend de la nature des dépenses et de leur affectation. Pour un marchand de biens, la méthode correcte sépare le coût du stock, la TVA, les charges de période et le résultat imposable afin d'éviter une rentabilité artificiellement gonflée.
200 000 € de TVA correspondent à 20 % d’un prix de revente de 1 000 000 € HT : c’est le montant qui peut être dû sur le prix total d’un immeuble neuf, même lorsque l’achat initial auprès d’un particulier n’a comporté aucune TVA. Pour sécuriser une opération de TVA achat sans TVA marge , il faut donc vérifier la qualification du vendeur, l’état du bien, les travaux, le régime de l’acquisition et l’assiette taxable avant de retenir la marge.
3 ans après son achèvement, un immeuble revendu par un assujetti reste dans le délai fiscal de cinq ans et une vente simulée à 1 000 000 € HT représente 200 000 € de TVA avec une hypothèse de taux de 20 %. La TVA à la revente dépend toutefois de trois vérifications conjointes : l’activité du vendeur, la qualification fiscale de l’immeuble et le régime applicable au prix.
Pendant les cinq premières années, le particulier ne bénéficie d'aucun abattement pour durée, et sa plus-value imposable supporte en principe 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, hors exonération et surtaxe éventuelle. Une revente avant cinq ans ne déclenche donc aucun régime fiscal automatique : pour un marchand de biens, la durée de détention constitue seulement un indice d'activité commerciale, tandis que la TVA dépend principalement de la nature du bien, de son âge fiscal, de l'origine de l'acquisition et de l'option exercée. Il faut ainsi distinguer le délai de détention , qui concerne surtout la plus-value du particulier, de l' âge fiscal de l'immeuble , qui détermine notamment sa qualification d'immeuble neuf ou ancien au regard de la TVA.
1 000 000 € TTC correspondent à 166 666,67 € de TVA et 833 333,33 € HT lorsque le marchand de biens revend un immeuble neuf au taux de 20 %, contre 50 000 € de TVA si la même vente ancienne bénéficie valablement de la taxation sur la marge après une acquisition à 700 000 €. La TVA immobilière d’un marchand de biens dépend donc de la qualité du vendeur, de l’âge fiscal du bien, des travaux, de l’origine de l’acquisition et de l’option exercée, pas du seul prix de revente ni de l’étiquette « neuf ».
200 000 € de TVA correspondent à une vente simulée de 1 000 000 € HT au taux de 20 % : un immeuble achevé le 18 septembre 2023 et revendu le 18 septembre 2026 reste dans le délai fiscal de cinq ans. La fiscalité rénovation revente dépend ensuite de la qualité du vendeur, de la qualification technique des travaux, de l’origine du bien et du choix entre prix total, marge ou exonération.
30 % de 140 000 € représentent 42 000 € de prélèvements au PFU, soit 98 000 € restant au dirigeant après une distribution immédiate, hors éventuelles cotisations sociales supplémentaires liées au statut de travailleur indépendant. Pour un marchand de biens, le bon arbitrage entre dividendes, salaire et conservation du bénéfice dépend d’abord du résultat réellement distribuable, de la TVA, du régime d’IS et du besoin de financement de la prochaine opération.
0,715 % appliqué à une base de 500 000 € représente 3 575 € de droits, avant les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière, lorsque le régime d’achat-revente est valablement acquis. Pour un marchand de biens, le montant réel dépend toutefois de la nature du bien, de la TVA, de l’engagement inscrit dans l’acte et du respect du délai applicable, et non de la seule intention de revendre.
1 000 000 € HT de prix de vente représente, dans une simulation à 20 % , 200 000 € de TVA si un immeuble neuf est revendu par un assujetti dans son activité. Une holding marchand de biens peut faciliter le réemploi des bénéfices de deux filiales, mais elle devient une fausse bonne idée si les coûts, la double distribution, les garanties croisées et le régime de TVA ne sont pas calculés ensemble.
200 000 € de TVA correspondent, dans une simulation à 20 %, à une revente d’immeuble neuf de 1 000 000 € HT. L’optimisation fiscale d’un marchand de biens consiste à sécuriser la qualification du vendeur, l’âge fiscal du bien, la TVA, les droits d’acquisition, le financement et la réutilisation du résultat, car deux opérations affichant la même marge avant impôt peuvent produire des trésoreries et des risques très différents.
4 ans constituent le délai légal à respecter pour réaliser une construction après un achat placé sous engagement de construire, et non un simple délai de lancement du chantier. Un permis modificatif ne remet pas automatiquement le compteur à zéro : l'acquéreur doit sécuriser l'achèvement du programme et les droits liés à l'acte initial.
60 000 € de dividendes versés par une société au capital de 100 000 €, sans primes d’émission ni compte courant retenu, laissent 50 000 € au-dessus du seuil de 10 % susceptible d’entrer dans l’assiette sociale d’un gérant majoritaire de SARL, alors que les dividendes d’une SAS ne supportent pas les cotisations sociales de mandat. Pour réduire les cotisations sociales d’un marchand de biens, il faut donc comparer le statut, la rémunération, les dividendes, l’impôt sur le résultat et la trésorerie réellement disponible.
200 000 € de TVA correspondent à une vente taxable simulée de 1 000 000 € HT au taux de 20 %, avant déduction de la TVA d’amont. Une déclaration TVA de marchand de biens ne se sécurise pas avec le seul mot « marge » : elle exige de qualifier le vendeur, le bien, l’acquisition, les travaux, l’option éventuelle et la période de déclaration.
200 000 € de TVA correspondent à une hypothèse de taux de 20 % appliquée à une revente de 1 000 000 € HT, avant imputation de la TVA déductible. Pour un marchand de biens, la plus-value relève en réalité du résultat BIC, du stock et du régime de TVA déterminés par les faits, et non d’un simple écart entre achat et revente.
20 % de TVA sur 120 000 € HT de travaux représentent 24 000 €, mais cette taxe n’est récupérable que si la revente projetée est taxable et si les dépenses sont correctement rattachées à cette opération. Pour un marchand de biens, la décision dépend donc du vendeur, de l’âge fiscal de l’immeuble, de la nature des travaux, du régime de revente et des justificatifs disponibles.
18 333,33 € de TVA sont inclus dans une marge TTC de 110 000 € à 20 %, et non 22 000 € : une erreur de calcul de ce type suffit à fausser la rentabilité d’une opération. Un expert-comptable spécialisé en marchand de biens doit donc contrôler séparément la qualification du vendeur, la TVA, le stock, les engagements et la trésorerie avant de valider un projet.
200 000 € de TVA correspondent à une vente simulée de 1 000 000 € HT au taux de 20 %, mais ce montant ne devient correctement lisible qu’après avoir séparé stock, TVA, charges de période et résultat imposable. La comptabilité d’un marchand de biens doit suivre l’opération depuis l’acquisition jusqu’à la vente, en répartissant les coûts sur les bons exercices pour mesurer une marge réellement disponible. La méthode ci-dessous détaille les écritures, les clôtures, les factures à recevoir et les contrôles qui évitent de présenter une opération rentable alors que sa trésorerie ou son bénéfice fiscal ne le sont pas.
5 ans est le délai pour revendre un bien acquis sous l’engagement de l’article 1115 du CGI, avec un délai ramené à 2 ans dans certains cas de revente par lots soumis au droit de préemption locatif. L’engagement de revendre marchand de biens réduit les droits d’acquisition seulement si la personne est assujettie, si l’engagement figure dans l’acte et si chaque revente respecte le délai applicable à compter de l’acquisition.
Avec 180 000 € de bénéfice , une société de marchand de biens soumise à l’IS peut conserver 139 250 € après un impôt calculé avec le taux réduit, avant toute distribution ou dépense nouvelle. Le choix entre IS, salaire, dividendes et réinvestissement dépend ensuite du respect des conditions du taux à 15 %, du coût réel de la rémunération et de l’usage des liquidités conservées.
700 000 € investis dans un immeuble ancien génèrent 5 005 € de droits avec un engagement de revendre au taux global usuellement présenté de 0,715 %, avant les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière. Les frais de notaire marchand de biens se calculent donc en séparant les droits d’acquisition, le coût de l’acte et les conséquences du régime fiscal retenu.
À 20 %, une revente à 500 000 € TTC contient 83 333,33 € de TVA lorsqu’elle est taxée sur le prix total. Choisir entre TVA sur marge ou prix total exige de qualifier le vendeur, l’âge fiscal de l’immeuble, les travaux, l’acquisition et le prix convenu avant de calculer la rentabilité.
À 20 %, une marge TTC de 110 000 € contient 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 € : ce calcul en dedans modifie directement la rentabilité d’une revente immobilière. Pour un marchand de biens, la TVA sur marge ne se choisit pourtant pas par préférence, mais après contrôle de l’origine du terrain, de sa qualification à l’achat et à la revente, de l’intention de revendre et de l’absence de droit à déduction.
220 000 € de marge brute peuvent laisser moins de 50 000 € de trésorerie réinvestissable après TVA, travaux, droits, intérêts et IS dans une opération correctement qualifiée. La fiscalité du marchand de biens se décide en croisant le vendeur, l’intention d’achat, l’âge fiscal de l’immeuble, les travaux, l’origine de la TVA et le mode d’imposition.