Droits enregistrement marchand de biens : le calcul réel selon le type d'acquisition

0,715 % appliqué à une base de 500 000 € représente 3 575 € de droits, avant les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière, lorsque le régime d’achat-revente est valablement acquis. Pour un marchand de biens, le montant réel dépend toutefois de la nature du bien, de la TVA, de l’engagement inscrit dans l’acte et du respect du délai applicable, et non de la seule intention de revendre.

Pourquoi les droits d’enregistrement ne se calculent pas avec un taux unique

Les droits d’enregistrement marchand de biens correspondent aux impositions dues lors de l’acquisition. Ils ne se confondent ni avec la TVA immobilière, due sur certaines ventes ou acquisitions, ni avec l’impôt sur le bénéfice réalisé lors de la revente.

Trois opérations portant chacune sur un prix de 500 000 € peuvent donc produire des coûts d’acquisition très différents :

• un immeuble ancien acheté sans engagement fiscal particulier peut relever des droits de droit commun ;
• un terrain à bâtir soumis à la TVA peut bénéficier d’un régime de droits réduit, mais la seule mention de la TVA ne suffit pas à déterminer le montant ;
• un achat assorti de l’engagement de revendre prévu par l’article 1115 du CGI peut relever du taux global usuellement présenté à 0,715 %, sous réserve du respect de toutes les conditions.

Le prix affiché dans l’acte ne suffit donc pas. Il faut identifier le bien, le vendeur, le régime de TVA, l’engagement éventuellement souscrit et le délai à respecter.

Le statut de marchand de biens ne suffit pas à obtenir un taux réduit

L’article 35, I, 1° du CGI qualifie de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. Cette qualification concerne l’imposition du résultat et le classement comptable des biens. Elle ne remplace pas les conditions propres aux droits d’acquisition.

Le régime fiscal de l’achat-revente suppose notamment de vérifier :

• le caractère habituel des acquisitions et reventes ;
• l’intention de revendre présente dès l’acquisition ;
• la réalité d’une activité économique organisée ;
• l’achat suivi d’une vente ou d’une pluralité de reventes, y compris lorsque plusieurs lots sont revendus dans une même opération.

Une société qui achète un immeuble pour son activité ou pour le conserver ne peut pas être traitée comme un marchand de biens uniquement parce qu’elle possède un objet social immobilier. À l’inverse, une personne physique peut relever du BIC si les opérations répétées, les délais courts, les travaux, la division et la commercialisation révèlent une activité d’achat-revente.

La qualification du vendeur influence aussi la TVA. Un assujetti agissant dans le cadre de son activité peut être taxable sur une vente d’immeuble neuf ou de terrain à bâtir. Un particulier qui gère son patrimoine privé n’est pas automatiquement soumis à la TVA, même si le bien est récent.

Immeuble ancien : le coût dépend d’abord de l’existence d’un engagement

Sans engagement de revendre

L’achat d’un immeuble ancien sans engagement fiscal spécifique relève en principe du régime de droit commun des mutations. Le taux exact ne doit pas être remplacé par un pourcentage national approximatif : il faut tenir compte du département, de la nature précise de la mutation, de la date de l’acte et des éventuelles mesures particulières applicables.

La TVA n’est pas automatiquement due sur l’acquisition d’un immeuble ancien. La vente est en principe exonérée, sous réserve d’une option du vendeur assujetti dans les conditions prévues par le Code des impositions sur les biens et services. Cette option modifie le traitement de la TVA, mais ne permet pas à elle seule de déduire tous les coûts d’acquisition ni de retenir le régime de marge.

Avec un engagement de revendre

Un marchand de biens assujetti peut demander le bénéfice du régime de l’article 1115 du CGI en s’engageant, dans l’acte d’acquisition, à revendre le bien dans le délai légal. Le délai ordinaire est de cinq ans à compter de l’acquisition, et non à compter de la mise en vente ou de la signature d’un compromis ultérieur.

Le taux global usuellement présenté pour ce régime est de 0,715 %. Ce taux ne couvre pas l’ensemble des sommes versées au notaire. Il faut ajouter les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime propre.

Une acquisition de 500 000 € répondant aux conditions de l’article 1115 donne donc le calcul suivant :

500 000 × 0,715 % = 3 575 €

Les 3 575 € constituent le montant calculé au taux indiqué, avant les frais annexes. Ils ne représentent pas le coût total de l’acte et ne réduisent pas la TVA éventuellement due sur l’opération.

Un engagement de revendre n’est pas une simple intention commerciale. Il doit être souscrit par une personne assujettie, figurer dans l’acte et être suivi d’une revente dans le délai applicable. La date de l’acquisition déclenche le décompte, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2024, n° 22-17.541.

Terrain à bâtir soumis à la TVA : ne pas confondre taxe et droits

Un terrain à bâtir est un sol non bâti sur lequel une construction peut être autorisée au regard des documents d’urbanisme ou des règles supplétives du Code de l’urbanisme. À compter du 1er septembre 2026, cette définition figure à l’article L. 221-7 du Code des impositions sur les biens et services.

La vente d’un terrain à bâtir par un assujetti agissant comme tel relève en principe de la TVA. Cette TVA peut être calculée sur le prix total ou, dans certaines situations strictement encadrées, sur une marge. Le régime de marge suppose notamment que la qualification du bien soit restée la même entre l’acquisition et la revente et que l’acquisition remplisse les conditions prévues par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.

La TVA due sur un terrain ne fixe pas à elle seule le montant des droits d’enregistrement. Le prix de 500 000 € doit être identifié comme HT ou TTC, l’assiette de la TVA doit être connue et le bénéfice éventuel d’un régime réduit de mutation doit être justifié par l’acte.

À titre de simulation de TVA, si 500 000 € représentent un prix HT et si l’hypothèse de taux retenue est de 20 %, la TVA s’élève à 100 000 € et le prix TTC atteint 600 000 €. Si 500 000 € représentent au contraire un prix TTC, la base HT serait de 416 666,67 € et la TVA incluse de 83 333,33 €. Ces deux résultats n’ont pas la même incidence sur la trésorerie ni nécessairement sur la base des droits.

Pour un terrain acheté en vue de la revente, l’acquéreur doit donc faire vérifier séparément :

• la qualité de terrain à bâtir à la date de l’acquisition ;
• le caractère taxable de la vente à la TVA ;
• l’assiette de la TVA, prix total ou marge ;
• l’engagement de revendre prévu par l’article 1115 ;
• l’existence éventuelle d’un engagement de construire au titre de l’article 1594-0 G du CGI.

Engagement de revendre et engagement de construire : deux mécanismes distincts

L’ engagement de revendre permet de réduire le coût fiscal de l’acquisition lorsque le professionnel achète pour revendre. Il ne l’autorise pas à conserver indéfiniment le bien ni à substituer une construction à la revente prévue.

L’ engagement de construire répond à une autre logique. L’article 1594-0 G du CGI prévoit un délai de quatre ans pour réaliser la construction. Une prolongation annuelle renouvelable peut être demandée à l’administration. La demande doit être motivée et formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai.

Choisir le mauvais engagement détruit la sécurité du montage. Un projet de construction qui dérive vers une revente ne doit pas être traité comme si les deux régimes étaient interchangeables.

Simulation comparative de trois acquisitions à 500 000 €

La comparaison suivante distingue le montant effectivement calculable avec les données disponibles et les éléments qui doivent être complétés dans l’acte. Pour le terrain, l’hypothèse de 0,715 % n’est retenue que si le régime réduit est effectivement applicable. Pour l’immeuble ancien acheté au droit commun, un montant unique serait artificiel sans le taux territorial et les caractéristiques de la mutation.

La première ligne montre pourquoi le calcul réel ne peut pas se limiter à un taux mémorisé. Les deuxième et troisième lignes produisent le même montant dans l’hypothèse chiffrée, mais pour des raisons juridiques différentes : le terrain relève de sa propre qualification et l’achat-revente repose sur un engagement formel.

Ce que la simulation ne comprend pas

Les 3 575 € ne comprennent pas les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière. Ils ne comprennent pas non plus la TVA lorsque celle-ci est due, les frais de financement, les travaux, les assurances ou les frais de commercialisation.

Pour un terrain à bâtir acheté 500 000 € HT dans l’hypothèse de TVA à 20 %, la trésorerie à mobiliser avant frais annexes peut ainsi atteindre 600 000 €, même si la TVA de 100 000 € est ensuite déductible dans les conditions de droit commun. Une TVA récupérable reste une sortie de trésorerie tant que son remboursement ou son imputation n’est pas intervenu.

La TVA modifie la trésorerie, pas la nature des droits

Depuis le 1er septembre 2026, les principales règles immobilières de TVA sont regroupées dans le Code des impositions sur les biens et services, notamment aux articles L. 221-7 à L. 221-20. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 organise cette recodification. Les anciennes références du CGI, en particulier les articles 257 et 268, restent utiles pour comprendre la doctrine et les opérations antérieures, mais les actes postérieurs doivent utiliser les références en vigueur.

Un immeuble neuf est un bâtiment ou une fraction de bâtiment dont l’ancienneté n’excède pas cinq ans. L’ancienneté court depuis l’achèvement de la construction ou des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf. Un immeuble ancien peut donc redevenir fiscalement neuf après une surélévation ou des travaux portant sur une majorité d’un élément du gros œuvre ou sur l’essentiel du second œuvre.

Lorsque la vente d’un immeuble neuf est taxable, la TVA est en principe calculée sur le prix total. La taxation sur la marge ne constitue pas le régime normal d’une revente d’immeuble neuf. Pour un immeuble ancien, la vente est en principe exonérée, avec une option possible. La marge peut être envisagée seulement dans les cas prévus par les textes.

Le Conseil d’État, dans sa décision du 12 mai 2022, n° 416727, a notamment écarté la marge lorsqu’un terrain acquis non bâti était devenu terrain à bâtir entre l’achat et la revente. Il a aussi jugé que la viabilisation ne faisait pas nécessairement obstacle à la marge. Le fait décisif est donc la continuité de qualification et le régime de l’acquisition, non la seule présence de travaux.

Pour un immeuble ancien acquis en vue de la revente, la TVA grevant le prix d’acquisition peut également obéir à une logique différente de celle des travaux directement liés à une cession taxable. Le Conseil d’État, dans sa décision du 27 novembre 2020, n° 426091, a refusé une déduction immédiate de la TVA d’acquisition avant l’exercice de l’option lors de la revente. Une location intermédiaire soumise à TVA ne suffisait pas à ouvrir ce droit sur le prix d’achat.

Le classement en stock transforme les droits en coût de revient

Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement des stocks et non des immobilisations. Le coût du stock comprend les coûts d’acquisition, les coûts de transformation et les autres coûts engagés pour amener le bien à l’endroit et dans l’état où il se trouve.

Les droits d’acquisition et frais non récupérables peuvent donc augmenter le coût de revient de l’opération. La TVA récupérable n’est pas une charge définitive du stock. Les frais de commercialisation et les charges administratives non contributives restent, selon leur nature, des charges de période.

Le résultat professionnel ne se calcule pas comme une plus-value privée :

Résultat professionnel = prix de cession HT − coût du stock vendu − charges déductibles

Le coût du stock peut intégrer le prix d’acquisition, les droits non récupérables, les travaux incorporés et la TVA non déductible. Le bénéfice comprend aussi les produits et charges d’exploitation pendant la période de détention.

Une société soumise à l’IS relève en principe du taux normal de 25 %. Le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice suppose notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention répondant aux conditions prévues par l’article 219 du CGI. Ces éléments interviennent après le calcul du résultat, pas dans la détermination des droits d’acquisition.

Une société de personnes peut faire imposer le résultat BIC chez ses associés, qu’il soit distribué ou non. Dans une société soumise à l’IS, une distribution ultérieure peut relever du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime des droits, l’IS et la fiscalité d’une distribution sont trois étages distincts.

Le défaut de revente remet en cause l’économie du montage

Le délai prévu par l’article 1115 doit être suivi à partir de la date d’acquisition. Une promesse de vente signée avant l’échéance ne suffit pas nécessairement à sécuriser le respect du régime si la revente juridiquement attendue n’est pas intervenue dans le délai applicable.

En cas de défaut de revente, l’acquéreur s’expose à un complément de droits. Le dossier prévoit également l’application de l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et du droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II. Les articles 1728 et 1729 du CGI peuvent également être concernés selon la nature du défaut déclaratif ou du manquement.

Le taux réduit ne doit jamais être intégré à la marge comme une économie définitivement acquise avant le contrôle de l’échéance. La conservation du bien, la revente hors délai, une clause absente de l’acte ou une qualification erronée peuvent transformer un coût initial de 3 575 € en complément de droits, intérêts et droit supplémentaire de 1 %.

Les taux précis des intérêts et les majorations applicables doivent être vérifiés selon le fait générateur et la version des textes en vigueur. Un calcul de pénalité sans date, sans nature d’infraction et sans base taxable ne constitue pas une estimation fiable.

Les erreurs qui détruisent la marge du marchand de biens

• Confondre l’intention de revendre et l’engagement de l’article 1115 : le premier relève de la qualification économique, le second doit être formalisé dans l’acte.
• Appliquer 0,715 % à un immeuble ancien sans vérifier l’assujettissement, la clause d’engagement et le délai.
• Considérer que la TVA sur un terrain fixe automatiquement les droits d’enregistrement.
• Présenter les 3 575 € calculés sur 500 000 € comme le coût total de l’acquisition.
• Inclure une TVA récupérable dans le coût définitif du stock.
• Retenir la marge TVA après un changement de qualification du bien entre l’acquisition et la revente.
• Oublier qu’un immeuble ancien rendu neuf par des travaux qualifiants relève en principe de la TVA sur le prix total lors de la revente.
• Faire courir le délai de cinq ans depuis le compromis au lieu de l’acquisition.
• Reporter un engagement de construire de quatre ans sur un achat soumis à un engagement de revendre.
• Inscrire un prix TTC dans l’acte sans déterminer qui supporte économiquement la TVA.

Les pièces qui permettent de défendre le régime retenu

Le dossier doit permettre de reconstituer la situation à la date de l’acquisition, puis de suivre chaque événement jusqu’à la revente.

Pour un engagement de revendre, la date de l’acte d’acquisition et la clause exacte doivent être conservées ensemble. Pour un terrain à bâtir, le certificat ou document d’urbanisme doit être rapproché de l’acte et du régime de TVA. Pour un immeuble rénové, les factures globales ne suffisent pas toujours : la ventilation par éléments du gros œuvre et du second œuvre permet de justifier la qualification.

Le contrôle opérationnel avant la signature

Avant de valider l’acquisition, établir une fiche unique par opération avec les contrôles suivants :

1. Identifier le vendeur, l’acquéreur et la capacité de l’acquéreur à agir comme assujetti.
2. Qualifier le bien à la date de l’achat et à la date prévisible de la revente.
3. Déterminer si le prix de 500 000 €, ou tout autre prix, est exprimé HT ou TTC.
4. Calculer séparément les droits, la TVA, les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière.
5. Choisir entre droit commun, engagement de revendre et engagement de construire sans mélanger leurs conditions.
6. Inscrire l’engagement requis dans l’acte avant la signature.
7. Créer une échéance à partir de la date d’acquisition, avec une alerte avant l’expiration du délai.
8. Conserver les justificatifs du régime de TVA d’acquisition et vérifier le droit à déduction.
9. Imputer les droits non récupérables au coût de revient du stock lorsque les règles comptables le prévoient.
10. Faire valider la version des articles L. 221-7 à L. 221-20 du CIBS et des textes réglementaires applicables à la date de l’acte.

Si le taux, l’engagement, la base HT ou TTC, la date de départ et la preuve de l’assujettissement ne sont pas documentés, le montant des droits ne doit pas être intégré comme une économie certaine dans le plan de financement.