Le diagnostic de performance énergétique est devenu, en quelques années, un paramètre commercial de premier plan. Pour un marchand de biens, il agit à deux moments : à l'achat, où une mauvaise note fait baisser le prix, et à la revente, où elle réduit le nombre d'acquéreurs capables de financer et d'exploiter le bien.
Ce qui est interdit, et depuis quand
L'interdiction de louer ne porte pas sur la vente, mais elle détermine la demande. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement classé G, y compris en cas de renouvellement du bail ou de reconduction tacite. Cette interdiction concernera les logements classés F à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034, comme l'expose la fiche officielle sur le diagnostic de performance énergétique .
Pour un bien destiné à l'investissement locatif, ce calendrier n'est pas une contrainte lointaine : un acquéreur qui achète en 2026 un logement classé F sait qu'il devra avoir engagé des travaux avant 2028. Cela se traduit dans son offre, et cela explique une partie de la décote observée sur les biens mal classés.
L'audit énergétique, pièce exigée à la vente
Un second document s'ajoute au diagnostic pour certaines ventes. Lorsqu'une maison ou un immeuble composé de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire est classé E, F ou G, un audit énergétique doit être fourni au futur acquéreur au moment de la promesse de vente ou de la signature de l'acte.
Ce document n'est pas un simple contrôle. Il propose des scénarios de travaux ordonnés et chiffrés, que l'acquéreur lira comme une évaluation du budget à prévoir. Un audit qui annonce un montant élevé pèse sur la négociation, et il vaut souvent mieux le commander tôt, pour connaître soi-même les chiffres qui seront opposés.
Les appartements vendus au sein d'une copropriété n'entrent pas dans ce champ, l'obligation visant les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
La nouveauté de 2026 sur le calcul
Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Tous les diagnostics réalisés depuis cette date intègrent automatiquement ce nouveau coefficient, et les diagnostics antérieurs restent valables, avec la possibilité d'une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque l'étiquette s'améliore.
Cette mesure a un effet direct sur les logements chauffés à l'électricité, dont la consommation en énergie primaire diminue mécaniquement. Pour un marchand de biens qui détient un bien acheté avec un ancien diagnostic, vérifier si une mise à jour améliore la note est une opération sans coût, qui peut changer la présentation du bien à la revente.
Les diagnostics devenus caducs
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, que ce soit pour une mise en location ou pour une mise en vente. Ils doivent être refaits.
C'est une vérification à faire dès la constitution du dossier de vente. Un diagnostic périmé découvert la veille de la signature retarde l'acte, et le délai de reprise de rendez-vous avec un diagnostiqueur n'est pas toujours court.
Ce que l'annonce doit indiquer
L'annonce de vente d'un logement classé F ou G doit comporter la mention indiquant qu'il s'agit d'un logement à consommation énergétique excessive. Cette obligation d'affichage a une conséquence commerciale directe : elle filtre les contacts avant même la visite.
Certains marchands en tirent une stratégie : engager les travaux d'amélioration énergétique avant la mise en vente, précisément pour sortir de la mention, plutôt que de subir la sélection des acquéreurs à l'entrée du tunnel de vente.
Les logements que le diagnostic ne concerne pas
Le diagnostic s'applique à tous les logements, à l'exception de ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an, des logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés, et notamment des monuments historiques classés ou inscrits.
Le seuil de surface intéresse directement les opérations de découpe. Un studio créé sous ce seuil échappe au diagnostic, ce qui ne signifie pas qu'il échappe aux règles de décence ni aux attentes du marché. Cette exception ne doit donc pas servir d'argument de conception : un logement conçu pour rester sous un seuil est un logement conçu contre son acquéreur.
Comment intégrer l'énergie dans le calcul d'opération
Trois chiffres suffisent. Le classement à l'achat, le classement visé après travaux, et le coût des travaux qui permettent d'y parvenir. Si le passage d'une lettre à l'autre coûte davantage que ce qu'il ajoute au prix de revente, il ne se justifie que pour élargir le nombre d'acquéreurs, ce qui reste un gain réel mais indirect.
Sur les biens classés F ou G, l'arbitrage penche presque toujours vers les travaux, non pour le prix mais pour la liquidité : un bien qui se vend en deux mois plutôt qu'en huit économise six mois de portage, et ce calcul se fait, lui, avec des chiffres connus.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un bien mal classé
Quatre points décident si la décote constatée à l'achat est une occasion ou un piège.
L'origine du mauvais classement d'abord : une consommation excessive et une étiquette climat dégradée n'appellent pas les mêmes travaux, l'une renvoyant à l'isolation, l'autre au vecteur énergétique.
La faisabilité technique ensuite, en particulier en copropriété, où l'isolation par l'extérieur et le changement de système de chauffage collectif échappent à la décision individuelle.
Le coût des travaux nécessaires pour changer de lettre, chiffré sur devis et non estimé.
Le gain de prix attendu enfin, mesuré sur des transactions comparables réellement conclues dans le secteur, et non sur une règle générale.
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