Prêt in fine marchand de biens : bonne idée ou fausse bonne stratégie

3,64 % est le taux moyen des nouveaux financements accordés aux sociétés non financières en juin 2026, mais ce repère ne constitue pas une offre pour un marchand de biens. Le prêt in fine marchand de biens peut aligner le remboursement du capital sur la revente, à condition de maîtriser le coût des intérêts, la prorogation et une sortie partielle ou retardée.

Le fonctionnement du prêt in fine pour un marchand de biens

Un prêt in fine prévoit le remboursement du capital intégral à l’échéance. Pendant la durée du financement, l’opérateur paie généralement les intérêts, puis rembourse le principal grâce au produit de la revente. Le montage se distingue d’un prêt amortissable, dont chaque mensualité réduit progressivement la dette.

Cette structure correspond au cycle achat, travaux éventuels, commercialisation, vente. Elle évite de consacrer une partie des encaissements mensuels au remboursement du capital alors que l’opération ne génère pas encore de recettes. En contrepartie, la dette reste presque inchangée jusqu’à la sortie et l’emprunteur doit disposer d’une solution crédible pour rembourser à la date prévue.

Le prêt in fine n’est donc pas une réduction du coût du crédit. Il s’agit d’un calendrier de remboursement différent, qui transfère une partie du risque vers la date de revente.

Dans quels cas l’alignement avec la revente est pertinent

Le mécanisme est cohérent lorsque la durée de détention est relativement prévisible, que la liquidité du bien est démontrée et que le prix de sortie repose sur des éléments vérifiables. Un actif situé dans un marché actif, avec une division autorisée et des lots adaptés à la demande locale, présente un profil différent d’un immeuble dont la commercialisation dépend d’une autorisation incertaine.

Le prêteur apprécie notamment l’opérateur, les fonds propres réellement disponibles, l’actif, les autorisations, le coût complet, le calendrier, les précommercialisations, les garanties et le scénario dégradé. Une promesse de vente non sécurisée ou une estimation optimiste ne remplace pas un plan de sortie documenté.

Le dispositif devient une fausse bonne stratégie lorsque le capital dû à l’échéance dépasse la valeur de sortie prudente, lorsque les travaux sont sous-budgétés ou lorsque l’opérateur compte sur une prorogation non acceptée. Une prorogation n’est jamais automatique : elle dépend de la décision du prêteur, du comportement de l’emprunteur et de la qualité du nouveau plan de sortie.

Le prêt in fine est adapté à une recette future identifiée, pas à une recette simplement espérée. La question décisive n’est pas seulement de savoir si le bien sera vendu, mais si le produit net de la vente couvrira le capital, les intérêts, les frais de cession, les impôts et le besoin de trésorerie restant à la date réelle de remboursement.

Les trois façons de traiter les intérêts

Les intérêts payés chaque mois

Dans la formule la plus lisible, le capital reste fixé et les intérêts sont réglés mensuellement. La trésorerie sort régulièrement, mais la dette finale demeure connue. Ce schéma convient à une entreprise qui dispose de liquidités pendant la phase de détention.

Les intérêts capitalisés

Les intérêts sont ajoutés au capital et payés lors de la revente. La trésorerie mensuelle est préservée, mais le coût augmente lorsque la capitalisation est mensuelle, car les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts. Le contrat doit préciser la périodicité, le taux appliqué, les frais additionnels et le montant maximal susceptible d’être dû.

Le montage mixte

Une partie des intérêts peut être réglée mensuellement et une autre capitalisée, ou une réserve d’intérêts peut être constituée au démarrage. Cette solution ne supprime pas la charge : elle la déplace. La réserve doit apparaître dans le plan de financement et ne doit pas être présentée comme une recette de l’opération.

Simulation d’un prêt de 450 000 euros sur 18 mois

La simulation utilise, à titre d’hypothèse de calcul, un taux nominal annuel de 3,84 %, qui correspond à la moyenne de juin 2026 des nouveaux crédits bancaires d’un montant inférieur ou égal à 1 million d’euros. Ce taux concerne les entreprises dans leur ensemble, il ne constitue pas un taux garanti pour un marchand de biens. Le calcul exclut l’assurance, les frais de dossier, la garantie, l’expertise, la commission d’engagement, la TVA et la fiscalité.

Le taux mensuel retenu est de 3,84 % divisé par 12, soit 0,32 %. Dans la formule avec paiement mensuel, les intérêts sont calculés sur 450 000 euros. Dans la formule capitalisée, la dette évolue selon 450 000 x 1,0032 puissance du nombre de mois.

Une sortie retardée de six mois ajoute donc 8 640 euros avec paiement mensuel. Elle ajoute environ 9 224,60 euros avec capitalisation mensuelle. Le décalage ne produit pas seulement six mensualités de travail : il peut aussi provoquer une commission de prorogation, des frais de garantie, des intérêts de retard contractuels ou un coût de commercialisation supplémentaire.

La différence entre les deux formules est aussi une différence de trésorerie. Le paiement mensuel exige 25 920 euros sur 18 mois, tandis que la capitalisation conserve cette trésorerie pendant la détention, mais porte la dette finale à environ 476 637 euros. La mensualité faible ne signifie pas une dette faible.

Une opération complète pour mesurer la marge de sécurité

Pour tester l’effet du financement sur une opération, retenons une hypothèse distincte : achat d’un immeuble à 450 000 euros, travaux de 60 000 euros, frais d’exploitation de 8 000 euros, revente à 650 000 euros après 18 mois et commission commerciale hypothétique de 3 % du prix de vente, soit 19 500 euros. L’acquisition bénéficie, dans cette hypothèse, de l’ engagement de revendre : 0,715 % du prix, soit 3 217,50 euros, hors émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière.

Le financement de 450 000 euros couvre ici le prix d’achat uniquement. Les travaux et les frais doivent être couverts par les fonds propres ou par des tirages distincts. Les montants sont présentés sur une base homogène hors TVA pour isoler l’effet du crédit. Le résultat n’est pas un bénéfice fiscal définitif : la TVA, les frais financiers non chiffrés, les charges déductibles et l’impôt restent à déterminer selon l’opération.

Le scénario dégradé combine une baisse de prix de 50 000 euros, 6 000 euros de travaux supplémentaires et 8 640 euros d’intérêts additionnels. La marge de pilotage est ramenée à 20 222,50 euros avant les coûts non chiffrés, la TVA et l’impôt. Avec des intérêts capitalisés sur 24 mois, elle tomberait à environ 18 920,70 euros dans les mêmes hypothèses.

Cette présentation montre pourquoi le prix de vente seul ne suffit pas. Il faut rapprocher le prix net vendeur, le coût d’acquisition, le stock de travaux, les frais de détention, les commissions, les frais financiers, les taxes et le calendrier de paiement. Une marge comptable positive peut coexister avec un trou de trésorerie avant la vente, notamment lorsque les artisans demandent des acomptes et que l’encaissement intervient plusieurs mois plus tard.

Ce que la banque vérifie avant d’accepter

Il n’existe aucun apport minimal légal universel ni ratio d’endettement légal propre au marchand de biens. Le chiffre d’environ 30 % parfois cité par Bpifrance concerne fréquemment la création d’entreprise généraliste. Il ne constitue ni un seuil obligatoire pour une opération d’achat-revente ni une garantie d’accord.

La banque cherche une capacité d’absorption. Elle compare les fonds propres réellement disponibles avec le besoin total, les garanties et le risque de baisse du prix ou de retard. Une dette longue ne sera généralement pas portée au-delà de ce que les fonds propres et les garanties permettent d’encaisser dans un scénario défavorable.

Le dossier doit présenter un plan de financement initial, un compte de résultat sur trois ans, un plan de financement sur trois ans et un plan de trésorerie mensuel. Ce dernier doit placer chaque encaissement et chaque décaissement au mois réel, avec les montants toutes taxes comprises lorsque la TVA pèse sur la trésorerie.

• Justifier le prix d’achat par des références de marché et des hypothèses de revente par lot.
• Documenter les autorisations, les devis, les acomptes, les situations de travaux et les délais administratifs.
• Faire apparaître le stock, le besoin en fonds de roulement, les taxes, les frais financiers et la réserve d’aléas.
• Présenter un calendrier pessimiste avec une vente retardée et une baisse de prix.
• Identifier les fonds propres encore libres après le premier tirage et ceux immobilisés dans les autres opérations.

Le cadre fiscal qui modifie la rentabilité

L’achat habituel d’immeubles dans l’intention de les revendre relève des BIC en application du 1° du I de l’article 35 du CGI. L’administration et le juge examinent le caractère habituel, l’intention de revendre dès l’acquisition et l’enchaînement entre achat et vente. Une pluralité de lots revendus dans une même opération peut contribuer à caractériser l’habitude.

Le marchand de biens ne calcule pas son résultat comme un particulier qui cède un immeuble de son patrimoine. Les biens destinés à la revente sont normalement des stocks, et le bénéfice professionnel tient compte de l’ensemble du résultat de l’activité, notamment du prix de cession, du prix d’achat et des dépenses liées à la détention et à la transformation.

Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement comptabilisés en stocks. Le coût comprend les coûts d’acquisition, de transformation et les autres coûts engagés pour amener le stock à l’endroit et dans l’état où il se trouve. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période selon leur nature.

Pour une société soumise à l’IS, le taux normal est de 25 %. Le taux réduit de 15 % porte sur les premiers 42 500 euros de bénéfice lorsque les conditions sont remplies, notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention à 75 % au moins par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux conditions. Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d’affaires à tester s’apprécie au niveau de l’ensemble du groupe selon la précision administrative intervenue après la décision du Conseil d’État du 13 mars 2025, Société TDA, numéro 481538.

Une société de personnes peut relever de l’IR, avec imposition du résultat BIC chez les associés selon leur quote-part, même si le résultat n’est pas distribué. À la sortie d’une société soumise à l’IS, le PFU sur les dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème dans les conditions prévues. Pour un travailleur indépendant non salarié, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital, des primes d’émission et des comptes courants retenus entre dans l’assiette sociale.

Une holding peut organiser des flux entre sociétés, mais elle ne transforme pas automatiquement le bénéfice en revenu exonéré. Le régime mère-fille suppose notamment une participation d’au moins 5 % et conserve une quote-part de frais et charges de 5 %. Les coûts de structure, la gouvernance, la substance, le financement et la fiscalité de la distribution doivent être intégrés dans la décision.

TVA, engagement de revendre et droits d’acquisition

L’article 1115 du CGI permet à un assujetti qui s’engage dans l’acte à revendre de bénéficier du régime d’achat-revente si la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. Le délai court à compter de l’acquisition, comme l’a rappelé la Cour de cassation le 14 février 2024, numéro 22-17.541.

Le taux global usuellement présenté sous engagement de revendre est de 0,715 % du prix, auquel s’ajoutent les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Il ne faut donc pas regrouper mécaniquement tous ces montants sous l’expression frais de notaire réduits. En cas de défaut de revente, l’opérateur s’expose à un complément de droits, à l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et au droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II.

L’engagement de construire obéit à une logique différente, avec un délai de quatre ans et une prolongation annuelle renouvelable pouvant être demandée à l’administration. La demande doit être motivée et formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai. Il ne faut pas utiliser cet engagement pour sécuriser une simple revente sans construction conforme à ses conditions.

Pour la TVA immobilière , un immeuble achevé depuis cinq ans au plus vendu par un assujetti agissant comme tel est taxable de plein droit, en principe sur le prix total. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonéré, avec option possible. Le terrain à bâtir est taxable de plein droit. Le régime de la marge n’est applicable que dans son champ propre et lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.

L’achat d’un terrain bâti suivi de la démolition du bâtiment ne permet pas automatiquement d’appliquer la TVA sur la marge pour la revente du terrain à bâtir. Le Conseil d’État l’a exclu dans sa décision du 27 mars 2020, numéro 428234. L’absence de TVA apparente sur l’acte d’achat ne suffit donc pas à établir le régime de marge.

Le calcul en dedans doit également être respecté. Une marge TTC de 110 000 euros contient 18 333,33 euros de TVA, calculés par 110 000 x 20/120, et non 22 000 euros. La TVA d’amont n’est déductible que si la dépense est affectée à des opérations taxées ouvrant droit à déduction, avec une facture régulière et une exigibilité acquise.

À compter du 1er septembre 2026, la TVA immobilière est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services par l’ordonnance numéro 2025-1247 du 17 décembre 2025. Pour une opération relevant du régime postérieur à cette date, la qualification et les références applicables doivent être vérifiées dans cette nouvelle codification, sans transposer automatiquement un ancien article du CGI.

Durée, prorogation et sortie retardée

La date contractuelle doit être comparée à trois calendriers distincts : la durée technique des travaux, le délai de commercialisation et le délai d’encaissement du prix. Une vente signée mais non encaissée ne rembourse pas encore le prêt. Le plan doit donc prévoir la période entre compromis, réalisation de la condition suspensive, acte authentique et déblocage effectif des fonds.

Une demande de prorogation doit être engagée avant l’échéance, avec une situation actualisée, les justificatifs de commercialisation, les offres reçues, le calendrier de signature et le budget des intérêts supplémentaires. La banque peut demander une réduction de la dette, un apport complémentaire, une garantie renforcée ou une révision du prix de vente.

Les frais de prorogation, de non-utilisation, de mainlevée ou de nouvelle expertise doivent être lus dans l’offre et dans les conditions particulières. Le coût total comprend le taux, les commissions, les frais de dossier, l’expertise, la garantie, le calendrier de tirage, les pénalités éventuelles et les coûts de sortie. Le taux facial ne suffit pas pour comparer deux prêts.

Une sortie partielle doit être prévue dès la signature lorsque la revente s’effectue par lots. Le produit de la première vente peut être affecté en priorité au remboursement de la dette, au paiement d’une commission de mainlevée ou à la poursuite des travaux. La convention doit préciser le montant minimal à rembourser pour chaque lot, la méthode de calcul, les documents exigés et le délai de délivrance de la mainlevée.

Achat en bloc avec découpe et division parcellaire

Dans un achat en bloc avec découpe, le financement ne doit pas supposer qu’une hypothèque se libérera automatiquement au prorata du prix de vente. Le prêteur peut fixer un prix de sortie par lot selon la valeur, le rang de la garantie, les travaux restant à réaliser et la dette à solder. Un lot vendu à faible prix peut ne pas libérer suffisamment de trésorerie pour financer les lots suivants.

Les frais de géomètre, la création ou la modification de la copropriété, les diagnostics, les travaux sur parties communes et les frais de commercialisation doivent être positionnés dans le mois où ils sont payés. Le rythme des ventes doit être comparé au rythme des décaissements, et non seulement au montant global de la marge.

Pour une division parcellaire, le prêteur attend généralement que le dossier traite l’autorisation d’urbanisme, l’accès aux parcelles, les réseaux, les servitudes, le bornage et le délai de recours. Une autorisation non purgée de recours fragilise la date de sortie. Une clause de financement conditionnée à ces étapes peut protéger l’opérateur, mais elle ne remplace pas leur obtention effective.

Travaux, tirages et trésorerie réelle

Un prêt in fine peut financer une acquisition sans financer automatiquement les travaux. Les acomptes, situations d’artisans, retenues de garantie, honoraires de maîtrise d’œuvre, assurances, frais de raccordement et aléas doivent être répartis entre les fonds propres et les tirages.

La banque peut exiger des devis signés, des factures, des situations certifiées ou des justificatifs avant chaque déblocage. Le contrat doit préciser si les intérêts sont calculés sur le montant autorisé ou sur le montant effectivement tiré. Cette différence modifie le coût lorsque le financement est débloqué par tranches.

La TVA doit être suivie séparément du résultat. Une facture peut créer un décaissement TTC avant la récupération de la TVA, tandis que la vente peut générer de la TVA collectée. Le réel normal prévoit une déclaration CA3 mensuelle, ou trimestrielle si la TVA nette annuelle est inférieure à 4 000 euros et si l’option est exercée. Un crédit de TVA peut être reporté ou remboursé sous conditions, avec une demande de remboursement accompagnée du formulaire approprié.

Le plan de trésorerie doit intégrer le décalage entre le paiement des artisans et l’encaissement des ventes. La TVA ne doit jamais être confondue avec la marge ni avec le bénéfice imposable.

Plusieurs opérations et garanties croisées

La multiplication des opérations peut donner une impression de rentabilité globale tout en immobilisant les liquidités. Le suivi doit distinguer, pour chaque bien et pour l’ensemble de la société, la dette engagée, la dette tirée, les fonds propres immobilisés, la trésorerie libre, les garanties accordées et la date pessimiste de chaque sortie.

Une garantie croisée peut permettre au prêteur de regarder plusieurs actifs comme un ensemble. Elle augmente la contagion : le retard d’une opération peut affecter la capacité de financement ou la possibilité de vendre une autre opération. La décision d’accepter un nouveau projet doit donc être prise sur le calendrier consolidé, pas sur la seule marge du nouveau bien.

• Mettre à jour chaque mois le capital restant dû et les intérêts courus.
• Comparer les encaissements réels aux prévisions par opération.
• Réserver les fonds nécessaires aux taxes, aux travaux et aux mainlevées.
• Mesurer la trésorerie disponible après prise en compte des garanties déjà données.
• Tester la capacité de remboursement si deux ventes se décalent en même temps.

Garanties et clauses à comparer

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis 2022. Elle porte sur l’acquisition d’un immeuble existant, mais ne finance pas à elle seule les travaux ni une VEFA. Son inscription court en principe pendant la durée du prêt plus un an. Une revente anticipée peut donc nécessiter une mainlevée payante.

La caution personnelle engage le patrimoine de la personne qui la consent. L’hypothèque donne au prêteur une sûreté sur un immeuble. Le nantissement de titres porte sur les droits sociaux. La délégation d’assurance ou de créances affecte une indemnité ou une recette au remboursement. Une condition de précommercialisation réduit le risque de sortie, mais peut retarder le tirage si le seuil prévu n’est pas atteint. Ces garanties ne couvrent pas le même risque.

Les garanties Bpifrance couvrent une fraction de la perte du prêteur contre commission. Les fourchettes génériques souvent observées sont de 50 % à 60 % pour la création et de 50 % à 70 % pour la transmission, mais l’éligibilité d’une opération de marchand de biens doit être confirmée. Aucune couverture ne doit être considérée comme acquise avant l’accord écrit.

La comparaison de deux offres doit porter sur le TAEG lorsqu’il est applicable et surtout sur le coût total. Il faut demander le détail du taux, des frais de dossier, de l’expertise, des garanties, de la commission d’engagement, de la commission de non-utilisation, de la prorogation, de la mainlevée, des pénalités et du calendrier de tirage.

Cinq voies de financement sans promettre un rendement

Le prêt bancaire in fine n’est qu’une voie parmi plusieurs. Le choix dépend du rang de remboursement, de la dilution de la marge, du contrôle accordé à l’investisseur et de la capacité à absorber un retard.

1. Le prêt bancaire in fine : il conserve la trésorerie mensuelle du capital, mais impose une échéance et des garanties fortes. Il convient lorsque la sortie est documentée.
2. Le crédit relais ou financement pont : il accompagne une sortie attendue à court terme. Il ne devient pertinent que si le retard de vente reste finançable et si les justificatifs de sortie sont solides.
3. Le co-investissement en fonds propres : il réduit la dette, mais dilue la marge de l’opérateur et peut donner une priorité de remboursement à l’investisseur. Le pacte doit préciser les apports, les pertes, les décisions et la sortie.
4. Le club deal : plusieurs investisseurs financent l’opération selon une documentation commune. Le rang, la priorité de remboursement, le seuil de rendement éventuel, le carried interest, la gouvernance, les décisions réservées, l’information et le scénario de perte doivent être écrits.
5. Le financement participatif immobilier : il passe souvent par des obligations et présente une durée fréquemment annoncée d’un à trois ans. Le capital peut être totalement perdu et une prorogation immobilise l’investisseur tout en augmentant le coût de l’opérateur.

L’étude publiée par l’AMF en janvier 2025 sur les dix principales plateformes faisait ressortir des rendements contractuels immobiliers autour de 9,1 % à 9,6 % pour les millésimes 2017 à 2022, 9,9 % en 2023 et 10,7 % en 2024. Ces rendements sont contractuels, non nécessairement nets et non garantis.

La même étude faisait apparaître environ 30 % de projets en cours avec un retard de paiement. Pour le millésime 2019, le retard affiché était de 15,2 % sur les projets en cours, mais de 60,2 % en intégrant les projets remboursés en retard ; 42 % des retards dépassaient six mois et 8,8 % concernaient une procédure collective ou judiciaire. Depuis novembre 2023, les plateformes concernées doivent disposer du statut européen de prestataire de services de financement participatif ; 59 prestataires étaient recensés fin 2024.

Pour l’investisseur, cinq contrôles doivent précéder toute souscription : rang de la créance, sûretés réelles, priorité de paiement, budget et calendrier, puis scénario de perte. Un rendement facial ne renseigne ni sur le risque de défaut ni sur le rendement net après prorogation.

Que faire si la vente se décale

Le premier réflexe consiste à établir une situation à date : capital dû, intérêts courus, frais de sortie, travaux restant à payer, offres reçues, délai de signature et trésorerie libre. Il faut ensuite recalculer le prix net de vente dans plusieurs hypothèses et contacter le prêteur avant l’échéance.

Une demande de réaménagement doit présenter une solution chiffrée : prorogation pour une durée déterminée, apport complémentaire, remboursement partiel, nouvelle commercialisation ou cession d’un autre actif. Une vente forcée peut détruire la marge et déclencher des coûts supérieurs à ceux d’une négociation anticipée.

La Médiation du crédit aux entreprises est gratuite et confidentielle. Elle peut être saisie en cas de refus de crédit, de dénonciation de ligne, de refus de garantie ou de caution, ou de refus de réaménagement. Elle contacte en principe l’entreprise sous 48 heures et les banques disposent de cinq jours ouvrés pour réexaminer la situation. Elle ne transforme toutefois pas un projet non viable en crédit garanti.

Le contrôle opérationnel avant la signature

Avant d’accepter un prêt in fine, l’opérateur doit obtenir un tableau de remboursement contractuel pour 18 mois, puis pour chaque mois de retard possible. Le document doit faire apparaître le capital dû, les intérêts payés ou capitalisés, le coût d’une prorogation, les frais de mainlevée et le montant net nécessaire pour solder la dette.

La décision peut être prise avec la grille suivante :

• Refuser ou renégocier si le produit net de sortie ne couvre pas la dette dans le scénario pessimiste.
• Conditionner le financement si une autorisation, une purge de recours, un accès, un réseau ou un bornage manque encore.
• Exiger une clause de sortie par lot si l’opération repose sur une découpe.
• Vérifier que les fonds propres couvrent les travaux, les taxes, les frais financiers et les aléas sans dépendre d’une vente anticipée.
• Faire valider le traitement BIC, TVA, engagement de revendre et IS ou IR avant de retenir la marge comme disponible.
• Prévoir par écrit la démarche à suivre si la vente n’est pas encaissée à la date d’échéance.

Si l’une de ces vérifications reste sans réponse écrite, le financement doit être considéré comme incomplet. La signature ne devient défendable que lorsque le calendrier de sortie, le coût de la dette et le remboursement partiel ou total sont compatibles avec la trésorerie réelle de l’opération.