L'AUTEUR

Yann Dorléac

Quinze ans passés à monter des dossiers de financement professionnel, d'abord en banque régionale puis en cabinet de courtage spécialisé. Il a instruit plusieurs centaines de demandes portées par des marchands de biens et connaît de l'intérieur les critères qui font accepter ou refuser un dossier.

Dernière publication il y a 2 mois

22 articles

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Articles signés par Yann Dorléac

22 publications

Financement d'une opération à plusieurs lots : la structure qui évite de tout bloquer

980 000 € de coût complet pour six lots, face à 1,29 million d’euros de recettes, suffit à révéler le risque central d’un financement d’opération à plusieurs lots : un seul local retardé peut immobiliser toute la dette. La réponse consiste à séparer dès l’acquisition les valeurs par lot, les coûts communs, les travaux affectés, les remboursements et les mainlevées, puis à réserver une trésorerie capable d’absorber le décalage.

15 août 17 min

Co-investissement particulier immobilier : cadre, partage des gains et pièges

Cinq ans est le délai de revente attaché, sous conditions, à l’engagement de l’article 1115 du CGI, avec un délai ramené à deux ans pour certaines ventes par lots soumises à préemption locative. Le co-investissement d’un particulier dans une opération immobilière doit donc fixer avant le versement des fonds le véhicule, le rang de remboursement, la répartition de la marge, les pertes, les décisions et la sortie, sans confondre rendement annoncé et gain garanti.

15 août 19 min

Courtier marchand de biens : quand il fait gagner du temps et du taux

3,84 % était le taux moyen des nouveaux crédits bancaires de 1 million d’euros ou moins accordés aux entreprises en juin 2026. Dans ce contexte, un courtier marchand de biens vaut ses honoraires uniquement s’il ouvre le bon guichet, structure un dossier finançable, négocie réellement le coût global et réduit un délai dont la valeur dépasse sa rémunération.

14 août 19 min

Prêt travaux opération immobilière : comment éviter le trou de trésorerie

76 000 € de trésorerie peuvent manquer avant le premier remboursement bancaire dans une opération où 240 000 € TTC de travaux sont payés sur dix mois avec un tirage décalé de trente jours. Un échéancier de prêt travaux pour une opération immobilière doit donc séparer chaque paiement TTC, la TVA récupérable ou non, le tirage, le remboursement fiscal, les intérêts, les retenues et le scénario de retard.

13 août 16 min

Financer un achat en bloc découpé : le montage qui sécurise marge et trésorerie

1,58 million d'euros de recettes sur huit lots peut laisser une marge apparente de près de 190 000 euros, mais un décalage de dix mois dans les ventes modifie déjà sensiblement les intérêts et la trésorerie. Pour financer un achat en bloc découpé, il faut donc ventiler le prix, sécuriser les tirages de travaux, négocier les remboursements et les mainlevées lot par lot, puis tester l'ordre réel des ventes.

12 août 18 min

Ratio d'endettement marchand de biens : le seuil à surveiller avant un refus

3,84 % est le taux moyen relevé en juin 2026 pour les nouveaux crédits bancaires aux entreprises d’un montant inférieur ou égal à 1 million d’euros, sans constituer une offre destinée aux marchands de biens. Pour éviter un refus, le ratio d’endettement marchand de biens doit être lu avec la dette sur coût, la dette sur valeur, la couverture des intérêts, la marge après coût complet et la trésorerie disponible.

12 août 20 min

Ligne de crédit marchand de biens : l'arme discrète pour enchaîner les opérations

1,5 M€ d’enveloppe confirmée, répartie sur trois actifs avec un plafond de 600 000 € par opération, peut accélérer l’achat-revente sans transformer la banque en caisse automatique. Une ligne de crédit marchand de biens se pilote par tirages, critères d’éligibilité, covenants, coût de disponibilité et contrôle de trésorerie, avec une simulation complète pour mesurer la marge et le risque de retard.

11 août 22 min

Fonds propres marchand de biens : combien immobiliser sans freiner sa croissance

420 000 € de liquidités permettent de comparer plusieurs niveaux de fonds propres sur une même opération, mais ne déterminent pas à eux seuls la capacité d’emprunt d’un marchand de biens. Le montant à immobiliser doit couvrir le besoin maximal de trésorerie consolidé, préserver une réserve après décaissement et laisser assez de capacité pour absorber un retard ou préparer une seconde acquisition.

10 août 21 min

Trouver un investisseur immobilier : 5 approches crédibles pour lever plus vite

3,64 % était le taux moyen des nouveaux financements accordés aux sociétés non financières en juin 2026, mais un marchand de biens ne l'obtient pas sans démontrer la solidité de son opération. Pour trouver un investisseur immobilier et lever 200 000 € plus vite, il faut présenter une sortie documentée, un budget complet, une rémunération lisible et des règles de gouvernance qui encadrent aussi bien le succès que la perte.

10 août 24 min

Financement participatif immobilier : rendement, risques et bons usages

En 2024, l'immobilier a représenté 54 % des montants collectés par le financement participatif en France, contre 66 % en 2023. Le financement participatif immobilier permet à un opérateur de compléter son plan de financement par des investisseurs, mais le taux affiché doit être confronté au rang de remboursement, au délai réel, aux frais et au risque de perte du capital.

9 août 16 min

Financer une division parcellaire : les points qui font accepter ou refuser le projet

85 000 € de voirie et réseaux séparent ici le prix d’achat de la division réellement finançable. Financer une division parcellaire exige de démontrer à la banque que les autorisations, l’accès, les réseaux, le calendrier de vente, la fiscalité et la valeur nette des quatre lots tiennent ensemble, y compris si une servitude retarde la sortie.

8 août 20 min

Crédit relais marchand de biens : dans quels cas il accélère vraiment l’opération

3,64 % était le taux moyen des nouveaux financements accordés aux sociétés non financières en juin 2026, mais ce repère ne constitue pas une offre de crédit relais pour un marchand de biens. Le relais devient pertinent lorsque la valeur nette de l'actif à vendre, le coût complet de la nouvelle opération et un remboursement de secours sont documentés avant le double portage.

8 août 17 min

Taux de crédit marchand de biens : ce qui fait varier le coût du financement

À 3,64 %, le taux moyen des nouveaux financements aux sociétés non financières en juin 2026 ne constitue pas une offre de crédit pour marchand de biens. Le taux credit marchand de biens se construit selon le risque de l’opération, le profil de l’acheteur-revendeur, les garanties, les tirages et le temps réellement consommé, si bien que le coût total peut diverger fortement du taux facial.

7 août 20 min

Hypothèque et garantie du marchand de biens : ce que la banque exige vraiment

60 % : dans la simulation retenue, le prêt de 480 000 € représente cette fraction d’un actif estimé à 800 000 €. Pour obtenir une hypothèque et une garantie adaptées à une opération d’achat-revente, le marchand de biens doit surtout démontrer la valeur réellement retenue par la banque, le rang disponible, la liquidité de sortie et les conditions de mainlevée lot par lot.

7 août 20 min

Financer plusieurs opérations sans se bloquer : la méthode des marchands aguerris

À 3,64 %, le taux moyen des nouveaux financements accordés aux sociétés non financières en juin 2026 donne un repère de marché, pas un tarif garanti pour un marchand de biens. Pour financer plusieurs opérations sans épuiser sa trésorerie, il faut piloter l’encours consolidé, les fonds propres immobilisés, les garanties, les dates de sortie et une réserve d’aléas avant d’accepter une nouvelle acquisition.

6 août 19 min

Dossier financement marchand de biens : les 7 pièces qui rassurent un banquier

3,64 % était le taux moyen des nouveaux financements aux sociétés non financières en juin 2026, sans constituer une offre spécifique pour un marchand de biens. Un dossier de financement marchand de biens convainc lorsque le chargé d’affaires peut vérifier en deux pages la marge, la trésorerie, la sortie et les garanties, puis retrouver chaque hypothèse dans sept annexes cohérentes.

6 août 17 min

Prêt in fine marchand de biens : bonne idée ou fausse bonne stratégie

3,64 % est le taux moyen des nouveaux financements accordés aux sociétés non financières en juin 2026, mais ce repère ne constitue pas une offre pour un marchand de biens. Le prêt in fine marchand de biens peut aligner le remboursement du capital sur la revente, à condition de maîtriser le coût des intérêts, la prorogation et une sortie partielle ou retardée.

5 août 21 min

Financer les travaux d'un marchand de biens sans bloquer sa trésorerie : 4 options

180 000 € de travaux étalés sur huit mois, avec 30 % d'acomptes , trois appels de fonds et une réserve de 25 000 € pour imprévus, créent un besoin de trésorerie différent du seul montant du devis. Pour financer les travaux d'un marchand de biens sans immobiliser tout le cash, il faut faire coïncider le mode de financement, les justificatifs de tirage, le calendrier des paiements et la date de revente.

5 août 19 min

Crowdfunding immobilier marchand de biens : quand ce levier vaut le coût

14 % de coût complet sur 300 000 € pendant 18 mois représentent 42 000 € avant toute prorogation : c’est l’hypothèse centrale pour mesurer le prix d’un crowdfunding immobilier marchand de biens. Ce financement vaut le coût lorsqu’il sécurise une acquisition ou un calendrier de travaux que la banque ne peut pas servir à temps, à condition de comparer le coût total, le rang, la sortie et le scénario de retard à une dette bancaire ou à un co-investissement.

4 août 20 min

Club deal immobilier : pour quels profils et avec quelle rentabilité réelle

500 000 € apportés ensemble par cinq investisseurs financent ici une opération immobilière de 1,4 million d’euros, mais le rendement affiché ne devient réellement lisible qu’après la dette, les frais, l’impôt et le temps d’immobilisation. Un club deal immobilier s’adresse donc à des investisseurs capables de bloquer leur argent, d’accepter une perte en capital et d’analyser le rang de remboursement, le rôle de l’opérateur ainsi que la rentabilité nette du projet.

4 août 20 min

Prêt marchand de biens : les conditions qui font vraiment la différence

480 000 € empruntés à 5,1 % peuvent laisser moins de trésorerie qu'un financement au taux de 5,4 % lorsque trois mois de retard déclenchent une prorogation coûteuse. Un prêt marchand de biens se décide donc sur le coût total, les tirages, le différé, les garanties, les conditions de sortie et la capacité du projet à absorber un calendrier dégradé.

3 août 18 min

Apport marchand de biens : le minimum attendu pour décrocher un financement

Environ 30 % est un repère souvent cité par Bpifrance pour la création d'entreprise généraliste, pas un apport minimal légal du marchand de biens. Pour obtenir un financement, il faut présenter simultanément le montant en euros, sa part du coût complet et la trésorerie qui restera disponible après l'opération, puis démontrer que la sortie supporte un retard ou une baisse de prix.

2 août 15 min