La taxe sur la valeur ajoutée est le paramètre fiscal qui pèse le plus lourd sur une opération d'achat-revente, avant même l'impôt sur le résultat. Selon le régime applicable, la taxe porte sur le prix de vente entier ou sur la seule marge, et l'écart entre les deux situations se compte en dizaines de milliers d'euros sur une opération de taille moyenne.
Le principe : qui est redevable et sur quoi
La vente d'un immeuble neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, et le redevable est en principe le vendeur professionnel, marchand de biens, promoteur ou lotisseur, comme l'établit la fiche officielle sur la taxe sur la valeur ajoutée immobilière .
Une exception existe lorsque le vendeur professionnel assujetti est établi hors de France et que l'acheteur est lui-même un professionnel assujetti : la taxe est alors due par l'acquéreur. Cette situation reste marginale dans les opérations courantes, mais elle explique certaines mentions inhabituelles dans les actes.
La notion d'immeuble neuf, qui décide de tout
Un bien est considéré comme neuf lorsqu'il est achevé depuis cinq ans au maximum. Cette catégorie ne se limite pas aux constructions récentes : elle englobe les immeubles existants ayant fait l'objet d'une surélévation, et surtout ceux dans lesquels des travaux ont rendu à l'état neuf certains éléments déterminants.
Le texte est précis sur ces éléments : la majorité des fondations, ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou les deux tiers de chacun des éléments de second œuvre. Ces éléments de second œuvre comprennent les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, en métropole seulement, le système de chauffage.
C'est cette liste qu'il faut avoir en tête au moment de définir le programme de travaux, et non au moment de la revente.
Pourquoi l'ampleur du chantier est une décision fiscale
Un marchand qui prévoit de refaire l'électricité, la plomberie, les cloisons et les menuiseries d'un appartement se rapproche du seuil des deux tiers sur plusieurs éléments de second œuvre simultanément. S'il les franchit, le bien peut basculer dans la catégorie du neuf, avec un régime de taxation différent de celui envisagé au départ.
L'arbitrage n'est pas seulement technique. Conserver les cloisons existantes, ou refaire l'électricité sans reprendre la totalité des installations sanitaires, peut suffire à rester dans un régime plus favorable. À l'inverse, viser franchement la catégorie du neuf peut se justifier si le marché local valorise fortement une rénovation complète.
Dans les deux cas, la décision doit être prise avant l'ouverture du chantier, avec le comptable et sur la base du descriptif détaillé. Après coup, elle ne se rattrape pas.
Ce que la taxe sur la marge suppose réellement
Le régime de taxation sur la marge concerne les cessions qui n'ont pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition, ce qui vise en pratique les biens achetés à un particulier ou à un vendeur non assujetti. La base taxable est alors constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, la taxe supportée sur les travaux ne suit pas la même logique que dans un régime de taxation sur le prix total, ce qui modifie l'intérêt d'un chantier lourd. Ensuite, la condition tenant à l'identité entre le bien acheté et le bien revendu fait l'objet d'une doctrine et d'une jurisprudence abondantes, notamment lorsque le bien a été divisé ou que sa nature juridique a changé entre les deux opérations.
C'est la raison pour laquelle ce régime ne se décide pas seul. Il se valide avec un professionnel, sur la base des actes et du programme réel de travaux.
L'erreur qui revient le plus souvent
Elle consiste à établir le calcul de marge en supposant un régime, puis à modifier le programme de travaux sans refaire le calcul. Le chantier s'alourdit pour de bonnes raisons commerciales, personne ne rouvre le tableau financier, et la surprise arrive à l'acte de revente.
La parade tient en une règle de méthode : toute modification significative du descriptif de travaux déclenche une relecture du régime applicable. Cette relecture prend une heure et se compare au montant en jeu.
Ce qu'il faut faire figurer dans l'acte
Le régime appliqué, la base retenue et, le cas échéant, les engagements pris par l'acquéreur doivent être mentionnés dans l'acte de vente. C'est le notaire qui rédige ces clauses, mais c'est le vendeur qui fournit les éléments permettant de les établir.
Un dossier remis complet au notaire, avec les actes d'acquisition, le descriptif des travaux réalisés, les factures et le détail du calcul, permet de sécuriser cette rédaction. Un dossier incomplet conduit à des clauses prudentes, parfois défavorables, rédigées dans l'urgence de la signature.
Ce qu'il faut documenter pendant l'opération
Trois éléments doivent être conservés dès le premier jour, car ils seront demandés bien plus tard : l'acte d'acquisition avec le régime qui y figure, le descriptif détaillé des travaux réellement exécutés, et les factures correspondantes ventilées par nature d'ouvrage.
Cette ventilation est décisive. C'est elle qui permet de démontrer, le cas échéant, que les travaux réalisés n'ont pas franchi les seuils faisant basculer le bien dans la catégorie du neuf. Une comptabilité qui enregistre un montant global de travaux sans détail par lot ne permet plus cette démonstration.
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