À 20 %, une marge TTC de 110 000 € contient 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 € : ce calcul en dedans modifie directement la rentabilité d’une revente immobilière. Pour un marchand de biens, la TVA sur marge ne se choisit pourtant pas par préférence, mais après contrôle de l’origine du terrain, de sa qualification à l’achat et à la revente, de l’intention de revendre et de l’absence de droit à déduction.
La TVA sur marge ne s’applique pas à toutes les reventes
Le régime du marchand de biens TVA sur marge répond à une logique précise. Il ne suffit pas d’avoir acheté un terrain moins cher que le prix de revente, ni d’avoir payé de la TVA sans pouvoir la récupérer.
La taxation sur la marge est un régime conditionnel. Elle suppose de vérifier l’activité du vendeur, la qualification du bien à l’acquisition et à la revente, l’origine de l’acquisition et l’existence d’un droit à déduction. Une marge calculée sans ces contrôles ne constitue pas une base fiscale sécurisée.
Depuis le 1er septembre 2026, les principales règles de TVA immobilière sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les références centrales sont les articles L. 221-7 à L. 221-20 du CIBS. Les anciens articles 257 et 268 du CGI restent utiles pour comprendre les commentaires et les décisions antérieurs, mais une opération nouvelle doit être analysée avec les dispositions applicables à sa date.
| Question à trancher | Réponse pratique | Conséquence TVA |
|---|---|---|
| Le vendeur achète habituellement pour revendre | Risque de qualification en marchand de biens | Opérations professionnelles potentiellement taxables |
| Le bien est un immeuble neuf | Ancienneté de cinq ans au plus ou travaux qualifiants récents | TVA de plein droit sur le prix total si le vendeur agit comme assujetti |
| Le bien est un immeuble ancien | Ancienneté supérieure à cinq ans sans travaux le rendant neuf | Exonération de principe, avec option possible |
| Le bien est un terrain à bâtir | Terrain constructible au sens des règles d’urbanisme | TVA de plein droit, marge seulement si les conditions sont réunies |
| La qualification a changé entre l’achat et la vente | Terrain non bâti devenu terrain à bâtir ou immeuble ancien devenu neuf | Régime de marge à écarter |
Les trois contrôles qui déterminent le régime
1. Le vendeur agit-il comme assujetti ?
Une société, un investisseur ou une entreprise n’est pas automatiquement soumis à la TVA pour chacune de ses ventes. La cession doit être réalisée dans le cadre d’une activité économique. L’administration et le juge examinent notamment l’achat en vue de la revente, la répétition des opérations, l’organisation commerciale, les travaux, la division des lots, le financement et la publicité.
Le 1° du I de l’article 35 du CGI vise les personnes qui achètent habituellement des immeubles en leur nom pour les revendre. L’habitude n’est pas un seuil mathématique fixé par la loi : plusieurs lots revendus dans une même opération peuvent contribuer à la caractériser. L’intention de revendre doit aussi être appréciée dès l’acquisition, au regard des faits et des documents disponibles.
À l’inverse, un particulier qui revend un bien détenu pour son patrimoine privé n’est pas soumis à la TVA du seul fait que le bâtiment a moins de cinq ans. Un particulier constructeur peut vendre son immeuble sans TVA si aucune activité économique organisée n’est démontrée.
2. Quelle est la qualification du bien ?
Le CIBS distingue le terrain à bâtir, l’ immeuble neuf et l’immeuble ancien. L’article L. 221-7 définit le terrain à bâtir par référence à la possibilité d’autoriser une construction au regard des documents d’urbanisme ou des règles supplétives du code de l’urbanisme.
L’article L. 221-8 qualifie de neuf le bâtiment ou la fraction de bâtiment dont l’ancienneté n’excède pas cinq ans. L’article L. 221-9 fait courir cette ancienneté depuis l’achèvement des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf.
Le délai de cinq ans ne court pas depuis l’achat. Il ne court pas non plus depuis le compromis, la mise en vente ou le paiement du prix. Il part de l’achèvement de la construction ou des travaux qualifiants.
3. Comment le bien a-t-il été acquis ?
La marge exige de reconstituer le régime de l’acquisition précédente. Il faut déterminer si le bien a été acheté avec TVA, sans droit à déduction, auprès d’un particulier, auprès d’un assujetti-revendeur, dans le cadre d’une opération exonérée ou avec un autre régime particulier.
L’absence de TVA récupérée à l’achat ne suffit pas à valider la marge. L’acquisition doit entrer dans les situations prévues par l’article L. 221-19 et le bien doit conserver la même qualification entre l’acquisition et la revente. Une acquisition initiale extérieure au champ pertinent, sans TVA incorporée en amont, peut conduire à exclure le régime.
| Élément contrôlé | Pièces à réunir | Risque en cas d’absence |
|---|---|---|
| Intention de revendre | Business plan, financement, procès-verbal social, mandat de commercialisation | Qualification professionnelle contestée |
| Qualification du terrain | Certificat d’urbanisme, règles applicables, acte d’acquisition | Terrain à bâtir ou terrain non bâti mal déterminé |
| Régime de l’achat | Acte, facture, mention de TVA, identité et qualité du vendeur | Marge appliquée sans condition d’origine démontrée |
| Qualification à la revente | Permis, achèvement, descriptif des travaux, plans avant et après | Taxation sur marge appliquée à un bien devenu neuf |
| Droit à déduction | Factures, déclarations de TVA, justification de l’affectation | TVA d’amont non déductible ou régularisation |
Dans quels cas la TVA sur marge est envisageable
Pour un terrain à bâtir ou un immeuble ancien, le régime de marge peut être examiné lorsque le bien a été acquis en vue de la revente, qu’il répondait à la qualification requise lors de l’acquisition et lors de la revente, et que l’acquisition relève des conditions prévues par les textes.
Pour un immeuble ancien, l’exonération de principe doit aussi être écartée par une option valablement exercée. L’article L. 221-15 du CIBS permet cette option selon les modalités administratives applicables. Le régime de marge de l’article L. 221-20 ne transforme donc pas une vente exonérée en vente taxable sans cette étape.
La division en lots et certains travaux de viabilisation ne font pas nécessairement obstacle à la marge. En revanche, la transformation d’un terrain acquis non bâti en terrain à bâtir entre l’achat et la revente empêche le régime. Le Conseil d’État l’a rappelé le 12 mai 2022, dans sa décision n° 416727.
La même logique s’applique lorsqu’un immeuble ancien est rendu neuf par des travaux qualifiants. Le changement de qualification entre l’achat et la revente interdit d’appliquer mécaniquement la marge.
Quand il faut écarter la TVA sur marge
Revente d’un immeuble neuf
La vente d’un immeuble neuf par un assujetti agissant comme tel est taxable de plein droit. La base est en principe le prix total de la livraison, hors TVA. Le vendeur ne peut pas remplacer cette base par la différence entre son prix de vente et son prix d’achat simplement parce qu’il exerce une activité de marchand de biens.
La taxation sur le prix total s’applique notamment à un immeuble construit depuis cinq ans au plus et à un immeuble ancien rendu neuf par une surélévation ou des travaux portant sur les éléments qualifiants du gros œuvre ou du second œuvre.
Changement de qualification du terrain
Un terrain acquis comme terrain non bâti puis devenu terrain à bâtir avant la vente ne remplit plus la condition de continuité. La vente reste susceptible d’être taxable, mais le régime de marge doit être refusé si la qualification n’est pas restée identique.
Acquisition insuffisamment documentée
Un acte indiquant seulement un prix d’achat et l’absence de TVA ne permet pas de démontrer toutes les conditions. Il faut établir l’identité du vendeur, son régime, la destination prévue du bien, la qualification du terrain ou de l’immeuble et l’absence de droit à déduction dans le cadre pertinent.
Vente ancienne sans option
Un immeuble ancien vendu sans option relève en principe de l’exonération. Le vendeur ne peut pas collecter de TVA sur marge pour améliorer son droit à déduction sans avoir sécurisé l’option et son périmètre. Lorsque plusieurs lots sont vendus, certains peuvent relever du prix total et d’autres de la marge ou de l’exonération selon leur qualification et leur régime.
Le prix d’achat, le prix de revente et la présence de travaux ne suffisent jamais à eux seuls. La marge est une conséquence de la qualification juridique et fiscale de l’opération, pas une méthode librement choisie pour réduire la TVA.
Comment calculer la TVA sur marge
Lorsque le régime est admis, la base correspond à la différence entre les contreparties reçues ou à recevoir lors de la revente et les contreparties versées lors de l’acquisition. Si la différence est négative, la base de TVA est nulle.
Lorsque les prix sont exprimés TTC et que le taux retenu pour la simulation est de 20 %, le calcul en dedans est le suivant :
- Marge TTC = prix de revente TTC moins prix d’acquisition TTC ;
- TVA comprise dans la marge = marge TTC × 20 / 120 ;
- prix de revente HT = prix de revente TTC moins la TVA calculée ;
- TVA nette = TVA collectée moins TVA déductible sur les dépenses ouvrant droit à déduction.
Les travaux, intérêts, assurances, honoraires et frais de commercialisation ne diminuent pas automatiquement la base de la TVA sur marge. Ils peuvent toutefois intervenir dans le résultat BIC, le coût du stock ou le droit à déduction selon leur nature et leur affectation.
Simulation imposée : terrain acheté 250 000 € et revendu 360 000 €
Hypothèses de comparaison
Le terrain est acheté pour être revendu, pour un montant total de 250 000 €, sans droit à déduction sur l’acquisition. Il est revendu 360 000 € TTC. Le taux de simulation est de 20 %. Aucun travail, frais ou autre élément n’est ajouté.
La colonne « marge » ci-dessous est un calcul conditionnel. Elle ne devient applicable que si l’acte d’acquisition, l’origine du terrain, sa qualification lors des deux opérations et les autres conditions de l’article L. 221-19 sont établis. Le seul fait que l’achat n’ait pas ouvert droit à déduction ne suffit pas.
| Étape | Taxation sur marge, si admise | Taxation sur prix total, prix facial TTC conservé |
|---|---|---|
| Prix de revente TTC | 360 000 € | 360 000 € |
| Prix d’acquisition pris en compte | 250 000 € | 250 000 € |
| Base avant extraction de TVA | 360 000 € moins 250 000 € = 110 000 € de marge TTC | Prix total TTC de 360 000 € |
| TVA brute | 110 000 € × 20 / 120 = 18 333,33 € | 360 000 € × 20 / 120 = 60 000 € |
| Prix de vente HT | 360 000 € moins 18 333,33 € = 341 666,67 € | 360 000 € moins 60 000 € = 300 000 € |
| Écart avant autres charges et impôt sur le résultat | 341 666,67 € moins 250 000 € = 91 666,67 € | 300 000 € moins 250 000 € = 50 000 € |
Dans la première colonne, la marge TTC de 110 000 € contient 18 333,33 € de TVA. Appliquer 20 % directement à 110 000 € donnerait 22 000 €, ce qui serait un mauvais calcul en dedans. La différence de 3 666,67 € réduit artificiellement la marge disponible.
La comparaison suppose ici que le prix facial de 360 000 € reste TTC dans les deux scénarios. Si le prix de 360 000 € est au contraire annoncé HT dans une taxation sur prix total, la TVA s’élève à 72 000 € et le prix acquéreur atteint 432 000 €. La comparaison commerciale n’est alors plus identique.
La TVA nette peut encore être réduite par la TVA déductible sur des dépenses directement affectées à la vente taxable, avec des factures régulières et une exigibilité acquise. Le résultat présenté n’est donc ni le montant définitif de TVA à payer, ni le bénéfice fiscal final.
Travaux, immeuble neuf et prix total
Une rénovation coûteuse ne rend pas automatiquement un immeuble neuf. L’analyse doit porter sur les catégories d’éléments visées par l’article L. 221-12 du CIBS et par les critères techniques issus de la doctrine administrative applicable.
| Travaux examinés | Critère de qualification | Effet possible |
|---|---|---|
| Construction nouvelle | Création du bâtiment | Immeuble neuf |
| Surélévation | Ajout d’un niveau ou d’un volume construit | Immeuble neuf après achèvement |
| Fondations | Remise à neuf de la majorité des fondations | Immeuble neuf si le critère est atteint |
| Structure hors fondations | Remise à neuf de la majorité des éléments déterminant résistance et rigidité | Immeuble neuf si le critère est atteint |
| Façades | Remise à neuf de la majorité de leur consistance, hors simple ravalement | Immeuble neuf si le critère est atteint |
| Second œuvre | Six lots concernés, chacun remis à neuf dans la proportion requise par la doctrine | Immeuble neuf si le critère global est démontré |
| Peintures, sols, ravalement, changement partiel du chauffage | Travaux courants ou partiels sans critère qualifiant établi | Immeuble ancien |
Les six lots de second œuvre analysés par la doctrine sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et la plomberie, les installations électriques et le système de chauffage. Pour chacun, la proportion exigée doit être documentée, notamment par les factures, les plans avant et après et un tableau des éléments conservés.
Le montant total des travaux ne remplace pas l’analyse technique. Des travaux représentant 60 % du prix d’acquisition peuvent laisser l’immeuble ancien si les critères de remise à neuf ne sont pas remplis.
Lorsque les travaux sont inachevés, l’immeuble reste en principe ancien s’il demeure utilisable et n’a pas encore atteint le niveau de transformation requis. Si le chantier le rend totalement inutilisable et que le terrain est constructible, une qualification en terrain à bâtir doit être examinée.
Déduction de TVA et trésorerie du marchand de biens
La TVA grevant les travaux, honoraires et dépenses présentant un lien direct et immédiat avec une cession taxable peut être déduite dans les conditions de droit commun. La taxation sur marge ne supprime pas automatiquement ce droit.
La TVA payée lors de l’acquisition d’un immeuble ancien destiné à la revente doit être distinguée des dépenses de revente. Le Conseil d’État, dans sa décision du 27 novembre 2020 n° 426091, a jugé que la TVA d’acquisition n’était pas déductible avant l’exercice de l’option pour la TVA lors de la revente. Une location intermédiaire soumise à TVA ne suffisait pas à ouvrir immédiatement ce droit sur le prix d’achat.
Pour une vente ancienne avec option, la TVA des dépenses directement rattachées à la cession peut n’être déductible qu’au moment où l’option est effectivement exercée. Une facture régulière, l’exigibilité de la taxe et l’affectation à une opération ouvrant droit à déduction doivent être établies.
Une vente exonérée après déduction antérieure peut également déclencher une régularisation. Pour les immeubles immobilisés, les règles prévoient une régularisation annuelle sur vingt ans, par vingtième, avec reversement des fractions restant à courir lorsque la cession n’est pas soumise à TVA après une déduction initiale.
En régime réel normal, la déclaration CA3 est mensuelle. Une périodicité trimestrielle est possible sur option lorsque la TVA nette annuelle reste inférieure à 4 000 €. Un crédit peut être reporté ou remboursé sous conditions, avec une demande de remboursement déposée avec la CA3 au moyen du formulaire approprié.
TVA et bénéfice du marchand de biens ne se calculent pas pareil
L’achat habituel d’immeubles en vue de leur revente relève des BIC en application de l’article 35 du CGI. Les immeubles achetés pour revendre sont normalement inscrits en stock, et non comme immobilisations destinées à rester durablement dans le patrimoine professionnel.
Le résultat professionnel part du prix de cession HT, diminué du coût du stock vendu et des charges déductibles. Le coût du stock peut intégrer le prix d’acquisition, les droits et frais non récupérables, la TVA non déductible et les travaux incorporés. Les frais de commercialisation et les charges administratives non contributives peuvent relever des charges de période.
La marge TVA n’est pas le bénéfice BIC. Dans la simulation, 110 000 € correspondent à l’écart entre le prix de vente TTC et le prix d’achat. Après extraction de la TVA, le produit HT est de 341 666,67 €. Le résultat fiscal doit ensuite tenir compte du coût du stock, des travaux, des charges, des produits et des frais de financement selon leur traitement.
| Structure ou vendeur | Traitement du résultat | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Particulier gérant son patrimoine | Plus-value immobilière privée | Pas de BIC automatique ni de TVA automatique |
| Personne physique marchand de biens | BIC à l’impôt sur le revenu | Pas d’abattement pour durée de détention |
| Société soumise à l’IS | Résultat professionnel soumis à l’IS | Taux normal de 25 %, taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € sous conditions |
| Société de personnes | Résultat imposé chez les associés selon leur quote-part | Imposition possible même sans distribution |
| Groupe de sociétés | Règles propres au régime choisi | Pour le taux réduit d’IS, le chiffre d’affaires à tester peut s’apprécier au niveau du groupe |
Le taux réduit d’IS suppose notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention répondant aux conditions légales. Une société transparente peut faire remonter le résultat chez ses associés. La création d’une holding ne transforme pas la TVA sur marge en exonération et ne règle ni la qualification de l’opération ni la preuve de l’origine du bien.
Ne pas confondre la marge TVA avec l’engagement de revendre
L’article 1115 du CGI concerne les droits d’acquisition, et non l’assiette de la TVA. Une personne assujettie qui s’engage dans l’acte à revendre peut bénéficier du régime d’achat-revente si la revente intervient dans les cinq ans suivant l’acquisition. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans.
Le taux global usuellement présenté pour ce régime est de 0,715 %, auquel s’ajoutent les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Cette présentation ne permet pas de qualifier l’ensemble de « frais de notaire réduits » sans ventilation.
En cas de défaut de revente, un complément de droits peut être réclamé, avec l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II. L’engagement de construire de l’article 1594-0 G du CGI obéit à un autre délai, fixé à quatre ans, avec possibilité de demander une prolongation annuelle renouvelable dans les conditions prévues.
Les cinq ans de l’article 1115 et les cinq ans de l’immeuble neuf ne mesurent pas la même chose. Le premier délai court depuis l’acquisition et concerne les droits d’acquisition. Le second court depuis l’achèvement et concerne la qualification TVA du bâtiment.
Ce que les décisions de justice changent dans le contrôle
Le vendeur doit être replacé dans son activité réelle
Dans sa décision du 6 avril 2007 n° 269402, le Conseil d’État a retenu la fréquence des opérations et la brièveté du délai entre acquisition et revente comme indices de l’activité de marchand de biens. Le contribuable peut toutefois démontrer qu’un bien a été acquis et détenu pour des besoins personnels ou familiaux.
La durée courte ne suffit donc pas seule, mais elle prend du poids lorsqu’elle s’ajoute à des acquisitions répétées, une organisation commerciale et une intention de revente identifiable.
L’achat sans TVA ne règle pas la question de la marge
La décision du Conseil d’État du 12 mai 2022 n° 416727 rappelle que l’origine de l’acquisition et la continuité de qualification sont déterminantes. La viabilisation ne fait pas nécessairement obstacle à la marge, mais la transformation d’un terrain non bâti en terrain à bâtir entre l’achat et la vente l’exclut.
La vente d’un actif ne signifie pas toujours activité taxable
La doctrine administrative, notamment dans le commentaire relatif à l’arrêt Société Sudfer du 29 décembre 1995 n° 118754, distingue la qualité générale d’assujetti et l’opération réalisée comme assujetti. Une entreprise peut céder un élément patrimonial étranger à son activité économique sans rendre automatiquement la cession taxable.
Risques en cas de mauvaise qualification
Le premier risque concerne la substitution de la taxation sur prix total à une marge appliquée à tort. L’administration peut réclamer la différence entre la TVA qui aurait dû être collectée et celle déjà déclarée.
- TVA rappelée sur le prix total d’un immeuble neuf ;
- requalification d’un terrain ou d’un immeuble ayant changé de nature fiscale ;
- remise en cause de la déduction de TVA faute de facture régulière ou d’affectation taxable ;
- reversement d’une fraction de TVA antérieurement déduite ;
- requalification d’une activité patrimoniale en activité de marchand de biens ;
- contestation du prix HT ou TTC prévu dans l’acte ;
- complément de droits lié à un engagement de revendre non respecté ;
- intérêt de retard et majorations selon le manquement constaté.
Les articles 1727, 1728 et 1729 du CGI distinguent notamment l’intérêt de retard, le défaut ou retard de déclaration et les insuffisances ou manquements délibérés. Le taux applicable et la majoration éventuelle doivent être rattachés au fait générateur constaté, sans appliquer un taux général par approximation.
Le contrat doit préciser si le prix est exprimé HT ou TTC, qui supporte économiquement la taxe et quel régime est retenu. Un prix TTC mal calibré peut faire supporter la TVA au vendeur et réduire le résultat sans possibilité de répercussion auprès de l’acquéreur.
Le contrôle à effectuer avant le compromis
La décision de retenir la TVA sur marge doit être prise avant la fixation du prix et avant la signature. Le dossier doit recevoir une qualification écrite, appuyée par les pièces suivantes :
- identifier le vendeur, son activité, l’historique de ses opérations et l’intention d’achat-revente ;
- dater l’acquisition, l’achèvement initial et l’achèvement des travaux les plus récents ;
- qualifier le bien à l’achat et à la revente : terrain à bâtir, terrain non bâti, immeuble neuf ou immeuble ancien ;
- reconstituer le régime TVA de l’acquisition et vérifier si une TVA était mentionnée ou incorporée ;
- confirmer l’absence de droit à déduction lorsque cette condition intervient dans le régime de marge ;
- établir que la qualification n’a pas changé entre les deux opérations ;
- calculer séparément la marge TTC, la TVA en dedans, le prix HT, la TVA déductible et la TVA nette ;
- calculer le résultat BIC ou IS avec le coût du stock, les travaux et les charges ;
- sécuriser l’option pour un immeuble ancien et son périmètre par lot ou fraction ;
- faire relire l’acte sur le prix HT ou TTC, la TVA, les droits d’acquisition et les éventuelles régularisations.
| Résultat du contrôle | Décision opérationnelle |
|---|---|
| Immeuble neuf et vendeur assujetti | Abandonner la marge et chiffrer la TVA sur prix total |
| Immeuble ancien, option possible, conditions de marge prouvées | Comparer marge et prix total selon le profil de l’acquéreur |
| Terrain à bâtir, qualification identique et acquisition éligible | Calculer la marge, puis vérifier la documentation de l’origine |
| Qualification différente entre achat et revente | Écarter la marge et recalculer le régime de droit commun |
| Origine de l’achat ou droit à déduction incertain | Ne pas intégrer l’économie de marge dans le prix cible |
| Vendeur patrimonial sans activité économique | Examiner la plus-value privée et l’absence de TVA |
Le scénario financier doit être validé seulement lorsque le régime juridique, la base de TVA et les pièces justificatives concordent. Tant que l’origine de l’acquisition, la qualification du terrain ou la date d’achèvement restent incertaines, le prix de revente doit être calculé avec l’hypothèse la plus prudente : TVA sur prix total si cette qualification est susceptible d’être retenue.
Commentaires
Aucun commentaire