Pendant les cinq premières années, le particulier ne bénéficie d'aucun abattement pour durée, et sa plus-value imposable supporte en principe 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, hors exonération et surtaxe éventuelle. Une revente avant cinq ans ne déclenche donc aucun régime fiscal automatique : pour un marchand de biens, la durée de détention constitue seulement un indice d'activité commerciale, tandis que la TVA dépend principalement de la nature du bien, de son âge fiscal, de l'origine de l'acquisition et de l'option exercée. Il faut ainsi distinguer le délai de détention, qui concerne surtout la plus-value du particulier, de l'âge fiscal de l'immeuble, qui détermine notamment sa qualification d'immeuble neuf ou ancien au regard de la TVA.
Ce que signifie une revente en moins de cinq ans
La formule revente moins de cinq ans fiscalité peut viser trois délais différents : le temps entre l'achat et la vente, l'ancienneté du bâtiment ou des travaux, et la répétition d'opérations réalisées par un professionnel. Ces situations n'entraînent pas les mêmes conséquences.
| Situation | Élément mesuré | Conséquence principale |
|---|---|---|
| Particulier qui revend après cinq ans ou moins | Délai entre acquisition et cession | Aucun abattement pour durée de détention pendant les cinq premières années |
| Immeuble achevé depuis cinq ans ou moins | Âge du bâtiment ou des travaux qualifiants | Qualification possible d'immeuble neuf et TVA sur le prix total si le vendeur est assujetti |
| Achats et reventes répétés | Habitude, intention, organisation et rapidité | Risque de marchand de biens, avec BIC ou IS et TVA selon l'opération |
| Vente occasionnelle d'un patrimoine privé | Gestion personnelle sans activité habituelle | Régime des plus-values immobilières des particuliers, en principe sans TVA |
Un particulier peut vendre un immeuble achevé depuis deux ans sans TVA s'il gère simplement son patrimoine privé. Inversement, un marchand de biens peut revendre un immeuble achevé depuis quinze ans et relever des BIC ainsi que de la TVA, notamment par option ou au régime de la marge lorsque les conditions sont réunies.
Le cadre TVA applicable au 18 septembre 2026
La recodification de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services, ou CIBS, modifie la présentation des règles immobilières. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 abroge ou remplace une large partie des dispositions de TVA du CGI, avec une entrée en vigueur annoncée au 1er septembre 2026. Pour une cession réalisée le 18 septembre 2026, il faut donc consulter le chapitre Ier du titre II du livre II du CIBS dans sa rédaction alors applicable.
L'article 15 de l'ordonnance organise toutefois le maintien temporaire de certaines dispositions anciennes jusqu'à la reprise des textes réglementaires correspondants. Pour l'ancien article 257 du CGI, le tableau vise notamment le 2° du 2 du I, repris par le dernier alinéa de l'article L. 221-12 du CIBS. Certaines dispositions réglementaires rattachées à l'ancien article 271 sont également maintenues temporairement. L'ancien article 268 trouve son équivalent fonctionnel dans les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.
Calendrier à retenir. La rédaction des articles L. 221-7 et L. 221-8 issue de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 est annoncée comme applicable seulement à compter du 1er janvier 2027. Elle ne doit donc pas être utilisée pour une cession du 18 septembre 2026. Le contrôle final doit porter sur la version consolidée du CIBS et sur l'absence de report de l'entrée en vigueur du 1er septembre 2026.
Les deux seuils de cinq ans
Le délai de détention
Le délai de détention se calcule entre l'acquisition et la revente. Pour un particulier, il intervient dans le régime des plus-values immobilières. Pendant les cinq premières années, l'abattement pour durée de détention est nul : vendre après quatre ans, quatre ans et onze mois ou cinq ans ne donne donc pas, à lui seul, droit à un abattement.
Pour un marchand de biens, cette durée n'est pas un seuil légal qui transformerait automatiquement la vente en activité professionnelle. Une revente rapide constitue un indice de l'intention spéculative et de l'habitude, à rapprocher du nombre d'opérations, des travaux, de la division, du financement et de l'organisation commerciale.
L'âge fiscal de l'immeuble
L'article L. 221-8 du CIBS définit comme neuf le bâtiment ou la fraction de bâtiment dont l'ancienneté n'excède pas cinq ans. L'article L. 221-9 du CIBS précise que l'ancienneté part de l'achèvement des travaux les plus récents parmi ceux qui aboutissent à un immeuble neuf .
La date d'achat par le revendeur n'est donc pas le point de départ. Un immeuble construit en 2010 et acquis en 2026 reste ancien. À l'inverse, un immeuble acheté en 2018 peut être fiscalement neuf lors d'une vente ultérieure si des travaux qualifiants ont été achevés dans la période pertinente.
Les travaux qualifiants
L'article L. 221-12 du CIBS vise la construction, la surélévation, la remise à neuf d'une majorité d'un élément du gros œuvre et la remise à neuf de l'essentiel des éléments de second œuvre. Une rénovation intérieure ordinaire ne suffit donc pas automatiquement. La nature, l'ampleur et la date d'achèvement des travaux doivent être établies au regard des critères réglementaires.
Le particulier qui revend son patrimoine
Plus-value et travaux
La cession occasionnelle d'un bien privé relève, sauf exonération, du régime des plus-values immobilières des particuliers. La formule est la suivante :
Plus-value brute = prix de cession moins prix d'acquisition corrigé.
Le prix d'acquisition corrigé peut intégrer les frais réels ou le forfait de 7,5 %, ainsi que les travaux éligibles effectivement supportés et justifiés. Le forfait travaux de 15 % n'est disponible qu'au-delà de cinq ans de détention. Lorsque la vente intervient avant ou à cinq ans, les travaux réels doivent donc être prouvés par des factures et répondre aux critères fiscaux applicables.
Abattements et exonérations
Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718 et le BOI-RFPI-PVI-10-40-80-20120912 indiquent une absence d'abattement pour l'impôt sur le revenu pendant les cinq premières années, puis un abattement de 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième et de 4 % au terme de la vingt-deuxième. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est nul pendant cinq ans, puis de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, de 1,60 % au titre de la vingt-deuxième et de 9 % par année au-delà. L'exonération complète au titre de la durée intervient au-delà de trente ans. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-20230808 distingue cette exonération des autres, notamment celle de la résidence principale et celle applicable lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
TVA
Le particulier qui vend occasionnellement un bien dans le cadre de la gestion de son patrimoine n'agit normalement pas comme un assujetti exerçant une activité économique. La vente n'est donc en principe pas soumise à TVA, même si l'immeuble est achevé depuis moins de cinq ans. Une acquisition dans le cadre d'une opération d'immeuble à construire ou un comportement révélant une activité économique doivent toutefois être examinés séparément.
Le marchand de biens et le résultat professionnel
L'article 35, I, 1° du CGI vise les bénéfices réalisés par les personnes qui achètent habituellement en leur nom des immeubles en vue de les revendre, ainsi que celles qui achètent habituellement des immeubles pour édifier des bâtiments et les vendre. La qualification résulte d'un faisceau d'indices, et non de la seule durée de détention.
- nombre et répétition des acquisitions et reventes ;
- intention de revendre dès l'acquisition ;
- rapidité des cessions et rotation des opérations ;
- division, transformation ou rénovation destinée à la commercialisation ;
- publicité, mandats, annonces et organisation commerciale ;
- financement, actes sociaux et comptabilité analytique ;
- existence ou absence d'un usage personnel ou familial réel.
La spéculation est un élément d'appréciation de l'intention et du comportement global, pas un seuil autonome. Un immeuble acheté en vue de la revente constitue en principe un stock. Le résultat se calcule ainsi : bénéfice fiscal = prix de vente HT moins coût du stock vendu moins charges déductibles. Le coût peut comprendre le prix d'achat, les droits et frais non récupérables, la TVA non déductible, les travaux incorporés et les dépenses directement engagées pour rendre le bien vendable.
La personne physique relève des BIC à l'impôt sur le revenu. Une société soumise à l'IS impose son résultat professionnel à l'impôt sur les sociétés, tandis qu'une société transparente fait remonter le résultat chez ses associés. Dans tous les cas, l'abattement de l'article 150 VC du CGI ne s'applique pas au bénéfice professionnel, quelle que soit la durée de détention.
La TVA selon la nature et l'acquisition du bien
Immeuble neuf
La vente d'un immeuble neuf par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA sur le prix total de la livraison, et non sur la seule marge. Au taux normal de 20 %, TVA = prix HT × 20 % et prix TTC = prix HT × 1,20. La TVA grevant les dépenses ayant un lien direct et immédiat avec la vente taxable est déductible sous réserve des conditions générales.
Le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 confirme que le droit à déduction n'est pas supprimé par le seul fait qu'une opération immobilière relève d'un régime particulier.
Immeuble ancien
L'article L. 221-17 du CIBS prévoit l'exonération dérogatoire des immeubles anciens. L'article L. 221-15 du CIBS permet au fournisseur d'opter pour la TVA. L'option peut favoriser la récupération de la TVA d'amont, répondre à la situation de l'acquéreur ou éviter une régularisation d'une TVA antérieurement déduite. Pour une vente par lots, elle peut concerner certains lots seulement, selon le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-30-20120912.
Terrain à bâtir
L'article L. 221-7 du CIBS définit le terrain à bâtir comme le sol, autre qu'un terrain bâti, sur lequel une construction peut être autorisée par les règles d'urbanisme. Sa vente par un assujetti agissant en tant que tel relève en principe de la TVA sur le prix total.
Le régime de marge est une exception. Les articles L. 221-18 et L. 221-19 du CIBS exigent notamment que le bien ait été acquis en vue de la revente, qu'il ait eu la qualification de terrain à bâtir ou d'immeuble ancien à l'acquisition et à la revente, et que l'acquisition corresponde à l'une des situations prévues. Un terrain non bâti devenu terrain à bâtir entre les deux opérations ne satisfait pas à la condition de conservation de qualification.
Marge, déduction et régularisations
L'article L. 221-20 du CIBS reprend le mécanisme de l'ancien article 268 du CGI. La base de TVA correspond à la différence entre les sommes perçues ou à percevoir à la revente et celles versées lors de l'acquisition. Si cette différence est négative, la base est nulle. Lorsque les prix sont TTC au taux de 20 %, marge TTC = prix de vente TTC moins prix d'acquisition TTC et TVA = marge TTC × 20/120.
Pour un immeuble ancien, l'option de l'article L. 221-15 est nécessaire. Pour un terrain à bâtir, les conditions des articles L. 221-18 et L. 221-19 s'y ajoutent. Une acquisition directe auprès d'un particulier ne rend donc pas automatiquement la marge applicable. Le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10-20120912 distingue taxation sur le prix total et taxation sur la marge en fonction de l'origine et de la qualification du bien.
Les travaux, intérêts, honoraires, assurances et frais commerciaux ne diminuent pas automatiquement la base de TVA sur marge . Ils peuvent en revanche réduire le bénéfice BIC ou le résultat soumis à l'IS lorsqu'ils sont déductibles ou incorporés au stock. La TVA d'acquisition, la TVA sur les travaux et celle des frais directement liés à la vente doivent être suivies séparément.
Le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 indique que le droit à déduction dépend du lien direct et immédiat avec une cession taxable. Une dépense rattachée à une cession exonérée ne devient déductible qu'au moment où l'option pour la TVA est effectivement exercée. Dans sa décision du 27 novembre 2020, n° 426091, le Conseil d'État a jugé que la TVA grevant l'acquisition d'un immeuble ancien acheté en vue de la revente n'était pas déductible avant l'exercice de l'option lors de la revente. Une location intermédiaire soumise à TVA ne suffisait pas.
Les régularisations restent notamment portées par l'article 207 de l'annexe II au CGI. Pour les immeubles immobilisés, elles sont annuelles pendant vingt ans, par vingtième, selon l'évolution du coefficient de déduction, sans régularisation lorsque l'écart n'excède pas un dixième. Une cession non soumise à TVA après déduction initiale peut entraîner le reversement des fractions restant à courir, tandis qu'une cession taxable est en principe favorable.
Les décisions du Conseil d'État à retenir
6 avril 2007, n° 269402
Dans une affaire comportant plusieurs acquisitions et reventes, le Conseil d'État a retenu que la fréquence des opérations et la brièveté du délai entre achat et vente pouvaient caractériser une activité de marchand de biens. Les opérations relevaient alors des BIC et de la TVA, sauf preuve d'une acquisition et d'une détention pour des besoins personnels ou familiaux. En pratique, la vente en moins de cinq ans n'est qu'un indice à replacer dans l'intention initiale et la répétition de l'activité.
27 novembre 2020, n° 426091
Un marchand de biens avait acquis un immeuble ancien, l'avait loué sous TVA dans l'attente de sa revente et voulait déduire la TVA d'acquisition. Le Conseil d'État a refusé cette déduction avant l'exercice de l'option pour la TVA au moment de la revente. En pratique, le classement en stock ou la location intermédiaire ne suffit pas à rendre immédiatement déductible la TVA d'achat d'un immeuble ancien.
12 mai 2022, n° 416727
Pour des terrains à bâtir, le Conseil d'État a exclu la marge lorsque l'acquisition initiale n'avait pas été soumise à TVA et n'incorporait pas de TVA acquittée en amont. Il a aussi jugé que la viabilisation ne faisait pas nécessairement obstacle à la marge, mais que la transformation d'un terrain non bâti en terrain à bâtir entre acquisition et revente l'empêchait. En pratique, le régime de l'achat et la qualification conservée du bien sont déterminants.
Trois simulations chiffrées
Particulier : plus-value de 57 500 €
Hypothèses : achat 300 000 €, frais réels 22 500 €, travaux éligibles justifiés 40 000 €, revente après quatre ans 420 000 €. Le vendeur gère son patrimoine privé, l'immeuble est ancien et aucune TVA ne s'applique.
Prix d'acquisition corrigé : 300 000 € + 22 500 € + 40 000 € = 362 500 €. Plus-value brute : 420 000 € moins 362 500 € = 57 500 €. Aucun abattement de durée ne s'applique. Impôt sur le revenu : 57 500 € × 19 % = 10 925 €. Prélèvements sociaux : 57 500 € × 17,2 % = 9 890 €.
Taxe de l'article 1609 nonies G du CGI : 57 500 € × 2 % moins (60 000 € moins 57 500 €) × 1/20 = 1 150 € moins 125 € = 1 025 €. Total fiscal : 10 925 € + 9 890 € + 1 025 € = 21 840 €.
Prix encaissé, sans TVA : 420 000 €. Résultat professionnel : aucun BIC dans cette hypothèse. Trésorerie nette indicative : 420 000 € moins 300 000 € moins 22 500 € moins 40 000 € moins 21 840 € = 35 660 €, hors autres coûts et financement.
Marchand de biens : marge TVA
Hypothèses : achat en vue de la revente pour 300 000 € HT, avec 10 000 € de TVA non déductible, soit 310 000 € TTC. Les conditions des articles L. 221-18 et L. 221-19 du CIBS sont réunies. Travaux : 60 000 € HT et 12 000 € de TVA. Revente de l'ancien pour 450 000 € TTC avec option et marge admise.
Marge TTC : 450 000 € moins 310 000 € = 140 000 €. TVA sur marge : 140 000 € × 20/120 = 23 333,33 €. Prix de vente HT : 450 000 € moins 23 333,33 € = 426 666,67 €. TVA déductible sur travaux : 12 000 €. TVA nette : 23 333,33 € moins 12 000 € = 11 333,33 €.
Résultat BIC avant autres charges : 426 666,67 € moins 310 000 € moins 60 000 € = 56 666,67 €. La marge TVA n'est donc pas le bénéfice fiscal. Trésorerie avant frais et impôt : encaissement 450 000 € moins acquisition 310 000 € moins travaux TTC 72 000 € moins TVA nette 11 333,33 € = 56 666,67 €.
Immeuble neuf : TVA sur prix total
Hypothèses : acquisition ou construction 300 000 € HT et 60 000 € de TVA, travaux complémentaires 20 000 € HT et 4 000 € de TVA, revente de l'immeuble neuf 500 000 € HT et 100 000 € de TVA. La TVA d'amont est intégralement déductible, hors intérêts et autres charges.
TVA collectée : 500 000 € × 20 % = 100 000 €. TVA déductible : 60 000 € + 4 000 € = 64 000 €. TVA nette : 100 000 € moins 64 000 € = 36 000 €. Prix TTC facturé : 500 000 € + 100 000 € = 600 000 €.
Résultat professionnel hors TVA : 500 000 € moins 300 000 € moins 20 000 € = 180 000 €. Trésorerie avant autres charges : 600 000 € encaissés moins 360 000 € d'acquisition ou construction, moins 24 000 € de travaux TTC, moins 36 000 € de TVA nette = 180 000 €. Aucun abattement de durée ne s'applique au BIC ou à l'IS.
Les risques de mauvaise qualification
Une erreur peut modifier l'assiette de TVA, le résultat professionnel, le coût du stock et la trésorerie. Une marge appliquée alors que la vente devait être taxée sur le prix total entraîne un rappel correspondant à la différence de taxe exigible. Une TVA omise sur un immeuble neuf peut également conduire à un rappel et à la remise en cause de déductions insuffisamment justifiées.
La qualification de particulier alors que les opérations révèlent une activité habituelle peut entraîner l'imposition en BIC, la reconstitution du stock et la TVA lorsque les opérations sont taxables. Une option mal documentée fragilise l'assiette et la déduction. Des travaux non justifiés peuvent être exclus du prix d'acquisition corrigé du particulier ou du coût et des charges du marchand de biens.
L'article 1727 du CGI prévoit l'intérêt de retard de 0,20 % par mois. L'article 1728 du CGI concerne le défaut ou le retard de déclaration. L'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas d'abus de droit ou de manœuvres frauduleuses, uniquement lorsque les conditions propres à ces majorations sont réunies.
Point de vigilance. Les taux et règles applicables doivent être contrôlés à la date du 18 septembre 2026. Aucun taux ne doit être repris de mémoire pour une opération combinant TVA, option, marge et résultat professionnel.
Le dossier pratique avant de signer
La méthode doit être appliquée opération par opération. Elle permet de réunir dans un même contrôle la qualification du vendeur, l'âge fiscal du bien, l'origine de l'acquisition, l'assiette TVA, le résultat et la trésorerie.
| Question | Décision à prendre |
|---|---|
| Qui vend et dans quel cadre ? | Gestion patrimoniale ou activité habituelle de revente, selon l'intention, les opérations, les travaux et l'organisation |
| Quel est l'état fiscal du bien ? | Terrain à bâtir, terrain non bâti, immeuble neuf ou immeuble ancien |
| Comment le bien a-t-il été acquis ? | Achat soumis ou non à TVA, TVA déductible ou non, vendeur initial et acquisition en vue de la revente |
| Quelle assiette retenir ? | Prix total, exonération, option ou marge, avec contrôle de la qualification conservée entre achat et revente |
| Quel impôt et quelle trésorerie ? | Plus-value privée, BIC ou résultat soumis à l'IS, en distinguant taxe, résultat fiscal et sommes disponibles |
Les pièces réellement indispensables
- actes d'acquisition et de vente, factures mentionnant la TVA, identité du vendeur initial et tableaux de financement ;
- historique des opérations, annonces, mandats, échanges avec les agences, actes sociaux, business plan et comptabilité analytique ;
- preuves d'occupation personnelle, factures d'énergie et assurances lorsque le vendeur invoque une gestion privée ;
- permis, autorisations d'urbanisme, documents d'achèvement, procès-verbal de réception et acte de VEFA ;
- plans avant et après travaux, descriptifs techniques, factures, attestations des entreprises et preuves de paiement ;
- document d'urbanisme établissant la qualification de terrain à bâtir ;
- option TVA et date d'effet, calcul de marge, ventilation par lot, déclarations de TVA et justificatifs du droit à déduction ;
- fiches de stock, coût de revient par opération, charges, tableaux de régularisation et rapprochement entre prix HT et coût comptabilisé.
Sans preuve de l'origine de l'acquisition, de la qualification du bien ou du cadre habituel de l'activité, la TVA sur marge ne doit pas être retenue par défaut. La seule date de revente ne permet ni de conclure à une activité de marchand de biens, ni de choisir la marge, ni de calculer la plus-value privée.
Commentaires
Aucun commentaire