Récupérer TVA travaux marchand de biens : les 5 conditions à réunir

20 % de TVA sur 120 000 € HT de travaux représentent 24 000 €, mais cette taxe n’est récupérable que si la revente projetée est taxable et si les dépenses sont correctement rattachées à cette opération. Pour un marchand de biens, la décision dépend donc du vendeur, de l’âge fiscal de l’immeuble, de la nature des travaux, du régime de revente et des justificatifs disponibles.

Les 5 conditions pour récupérer la TVA sur les travaux

Une société ne récupère pas automatiquement la TVA parce qu’elle a payé une facture de rénovation. Le droit à déduction repose sur cinq conditions cumulatives à vérifier avant de retenir la TVA dans le budget de l’opération.

Principe directeur : la TVA sur les travaux suit l’affectation de la dépense. Elle est déductible lorsqu’elle contribue à une opération taxable ouvrant droit à déduction, avec une facture régulière et une exigibilité acquise. Le simple fait de réaliser une plus-value ou de classer l’immeuble en stock ne suffit pas.

Récupérer la TVA ne signifie pas recevoir immédiatement un remboursement

La TVA payée à l’entreprise de travaux constitue une TVA d’amont. Elle vient en déduction de la TVA collectée sur la vente lorsque cette vente est taxable. Si la société ne collecte pas encore de TVA, elle peut constater un crédit, le reporter ou demander son remboursement dans les conditions déclaratives applicables.

Au régime réel normal, la société reporte la TVA déductible sur sa déclaration CA3. La déclaration est en principe mensuelle. Une périodicité trimestrielle est possible sur option lorsque la TVA nette annuelle reste inférieure à 4 000 €. Un crédit peut être reporté ou faire l’objet d’une demande de remboursement selon les seuils et formulaires applicables.

Condition 1 : la société doit agir comme un assujetti

La forme sociale ne suffit pas. Une SAS, une SARL ou une SCI peut détenir un immeuble, mais la TVA dépend de la qualité dans laquelle elle réalise la vente. La société doit agir comme un assujetti dans le cadre d’une activité économique.

Le marchand de biens relève généralement de cette logique lorsqu’il achète habituellement des immeubles en vue de les revendre. L’article 35, I, 1° du CGI rattache alors le résultat aux bénéfices industriels et commerciaux. L’habitude, l’intention de revendre dès l’acquisition et le fait que l’achat soit effectivement suivi d’une vente s’apprécient ensemble.

• l’acte d’achat prévoit ou révèle une stratégie de revente ;
• le bien est enregistré en stock et non comme actif destiné à rester durablement dans le patrimoine ;
• des travaux, une division ou une commercialisation sont organisés pour faciliter la cession ;
• la société réalise plusieurs opérations de même nature ou dispose d’une organisation adaptée ;
• le financement et les échanges avec les intermédiaires confirment l’objectif d’achat-revente.

À l’inverse, une entreprise peut céder un actif devenu étranger à son activité sans agir comme assujetti pour cette opération. Le Conseil d’État l’a rappelé dans l’arrêt Société Sudfer du 29 décembre 1995, n° 118754 : une société n’est pas taxable par le seul effet de sa personnalité morale.

Condition 2 : la revente doit ouvrir droit à déduction

La TVA des travaux n’est récupérable que si la cession projetée est elle-même taxable, ou si elle relève d’une opération ouvrant droit à déduction selon ses modalités propres. La revente doit donc être qualifiée avant de valider le budget de travaux.

Depuis le 1er septembre 2026, les règles sont principalement codifiées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles L. 221-8 et L. 221-9 définissent l’ immeuble neuf et le calcul de son ancienneté. L’article L. 221-15 concerne l’option, l’article L. 221-17 l’exonération des immeubles anciens et les articles L. 221-18 à L. 221-20 le régime particulier de certaines reventes, correspondant notamment à l’ancien article 268 du CGI.

La date d’achat ne déclenche pas le délai de cinq ans. Le calcul part de l’achèvement de la construction ou des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf. Un immeuble achevé le 18 septembre 2023 et revendu le 18 septembre 2026 se trouve donc encore dans la période de cinq ans, sous réserve de la computation applicable et de la qualité taxable du vendeur.

Condition 3 : les travaux doivent être affectés à l’opération taxable

La dépense doit présenter un lien direct et immédiat avec la revente taxable. Les travaux de remise en état, de transformation ou d’achèvement d’un immeuble détenu en stock peuvent répondre à cette condition lorsque la société les engage pour préparer la livraison. Cette présomption pratique ne dispense pas de démontrer la destination du bien.

Le dossier doit permettre de relier chaque facture à l’immeuble concerné, à son état avant travaux et à l’opération de sortie. Une facture générale portant sur plusieurs immeubles ou plusieurs activités impose une ventilation objective. Les dépenses mixtes ne sont pas déductibles intégralement par défaut.

Le cas de l’immeuble conservé en stock

Un immeuble acquis en vue d’une cession à plus ou moins court terme est normalement un stock pour le marchand de biens. Les coûts d’acquisition, de transformation et les autres coûts nécessaires pour amener le stock dans l’état où il se trouve peuvent être intégrés au coût du stock selon les règles comptables applicables. La TVA récupérable ne constitue toutefois pas un coût définitif.

Cette règle doit être distinguée de la TVA ayant grevé l’acquisition d’un immeuble ancien. Dans sa décision du 27 novembre 2020, n° 426091, le Conseil d’État a jugé que la TVA d’acquisition n’était pas déductible avant l’exercice de l’option pour la TVA lors de la revente. Une location intermédiaire soumise à TVA ne suffisait pas, dans cette affaire, à ouvrir immédiatement ce droit sur le prix d’achat.

Le cas de la vente ancienne exonérée

Si la société prévoit de revendre l’immeuble ancien sans option, les travaux directement affectés à cette vente exonérée n’ouvrent pas normalement droit à déduction. Si la société a déduit la TVA en anticipant une vente taxable qui ne se réalise pas, elle doit examiner la remise en cause ou la régularisation de cette déduction.

Condition 4 : l’immeuble doit être correctement qualifié après travaux

Le montant total d’un chantier ne permet pas de conclure qu’un immeuble est devenu neuf. Le Code des impositions sur les biens et services, à l’article L. 221-12, vise la construction, la surélévation et certains travaux de remise à neuf du gros œuvre ou de l’essentiel du second œuvre. Les critères techniques issus de la doctrine administrative antérieure restent à rapprocher de la version réglementaire applicable à la date de l’opération.

Les quatre familles de travaux traditionnellement retenues sont les suivantes :

• la remise à neuf de la majorité des fondations ;
• la remise à neuf de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
• la remise à neuf de la majorité de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
• la remise à neuf des six lots de second œuvre dans les proportions requises : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et plomberie, installations électriques, système de chauffage.

Pour le second œuvre, la doctrine administrative retient une proportion d’au moins deux tiers pour chacun des six lots. La réfection des peintures, le remplacement des sols, un changement partiel du chauffage ou un ravalement ne suffisent donc pas automatiquement, même si la facture globale représente une fraction élevée du prix d’achat.

Documenter les proportions

Le ratio peut être établi selon une méthode objective adaptée à l’élément étudié : surface, longueur, volume, quantité ou valeur. La méthode retenue doit rester cohérente d’un élément à l’autre et intégrer, lorsque le calcul en valeur est choisi, le coût théorique de remplacement des éléments conservés.

Les plans avant et après, le descriptif du maître d’œuvre, les factures par corps d’état et une note de calcul permettent de défendre la qualification. La division juridique en lots ne suffit pas toujours à réduire artificiellement le périmètre : lorsque plusieurs bâtiments sont matériellement indissociables, communiquent ou partagent des équipements, l’analyse peut devoir porter sur l’ensemble immobilier.

Condition 5 : la facture, l’option et la déclaration doivent être cohérentes

La facture doit être établie au nom de la société, identifier la prestation, le bien concerné, le montant HT et la TVA appliquée. La déduction suppose aussi que la taxe soit exigible et que la facture corresponde à une opération réelle. Une facture mal libellée peut bloquer une déduction pourtant économiquement justifiée.

Pour un immeuble ancien, la société doit prouver que l’option pour la TVA a été valablement exercée selon les modalités applicables depuis le 1er septembre 2026. Les dépenses directement rattachées à une vente ancienne exonérée ne deviennent pas déductibles par anticipation. Lorsque l’option est nécessaire, la date de son effet doit être rapprochée de la date des dépenses et de la déclaration.

Le prix indiqué dans l’acte doit également être clair. Un prix HT de 600 000 € soumis au taux de simulation de 20 % donne 120 000 € de TVA et 720 000 € TTC. Si le prix convenu est TTC, la taxe incluse se calcule par division par 1,20 : 600 000 € TTC correspondent à 500 000 € HT et 100 000 € de TVA.

Lorsque le bien est immobilisé au lieu d’être conservé en stock, la déduction initiale peut donner lieu à des régularisations annuelles sur vingt ans, par vingtième, si l’affectation taxable évolue. Le classement comptable et la destination réelle du bien doivent donc rester alignés.

Simulation imposée : 120 000 € HT de travaux et 24 000 € de TVA

La société reçoit une facture de 120 000 € HT. La simulation retient le taux normal de 20 %, sans autre dépense et sans exonération particulière. La facture s’élève donc à 120 000 € HT, 24 000 € de TVA et 144 000 € TTC.

Lecture du scénario d’immeuble neuf

La revente de 600 000 € HT génère 120 000 € de TVA collectée. La société impute les 24 000 € de TVA sur les travaux et reverse 96 000 €, avant prise en compte des autres dépenses déductibles. Le coût économique des travaux reste de 120 000 € HT.

Lecture du scénario exonéré

La vente ancienne sans option ne collecte aucune TVA. La société ne récupère pas les 24 000 € liés aux travaux affectés à cette cession. Son décaissement TTC de 144 000 € devient alors le coût économique de l’opération, sous réserve des règles comptables et fiscales qui déterminent le traitement de cette taxe non récupérable.

Lecture du scénario avec marge

Dans l’hypothèse où le régime de marge est admissible, la marge TTC est de 600 000 € moins 400 000 €, soit 200 000 €. La TVA incluse dans cette marge est de 200 000 × 20/120, soit 33 333,33 €. Après imputation des 24 000 € de TVA sur travaux, la TVA nette ressort à 9 333,33 €.

Ce dernier calcul ne vaut que si l’immeuble reste ancien entre l’acquisition et la revente, si l’acquisition répond aux conditions du régime et si aucun droit à déduction antérieur ne fait obstacle à la marge. La transformation d’un immeuble ancien en immeuble neuf par des travaux qualifiants exclut l’application automatique de ce mécanisme.

Prix total ou marge : le choix ne dépend pas de la rentabilité

Pour un immeuble neuf, la TVA se calcule en principe sur le prix total de la livraison, et non sur le bénéfice ni sur la différence entre le prix de vente et le coût des travaux. Avec un prix de vente de 600 000 € HT et un taux de 20 %, la TVA brute est de 120 000 €.

La marge TVA obéit à une autre logique. Lorsque le régime est autorisé, la base correspond à la différence entre le prix de revente et les sommes versées lors de l’acquisition. Les travaux, intérêts, honoraires, assurances et frais commerciaux ne diminuent pas automatiquement cette marge fiscale.

Le Conseil d’État a exclu la marge dans des situations où la qualification du bien avait changé entre l’acquisition et la revente. Il a notamment jugé, le 27 mars 2020, n° 428234, qu’un terrain acquis avec un bâtiment puis revendu comme terrain à bâtir après démolition ne remplissait pas la continuité requise.

Immeuble ancien rénové : trois situations à ne pas confondre

Travaux qualifiants achevés

Un bâtiment construit en 1985 peut devenir fiscalement neuf si les travaux atteignent l’un des critères requis. Si les travaux qualifiants sont achevés le 30 juin 2025 et que la revente intervient le 11 septembre 2026, l’ancienneté se calcule depuis le 30 juin 2025. La vente par un assujetti agissant comme tel est alors taxable de plein droit sur le prix total.

Travaux coûteux mais ordinaires

Une rénovation représentant 60 % du prix d’achat peut rester insuffisante si elle porte seulement sur les peintures, les sols, un ravalement et une partie du chauffage. Le prix du chantier n’est pas le critère fiscal. Si aucun élément qualifiant n’a été remis à neuf, l’immeuble reste ancien et la vente est exonérée, sauf option.

Travaux inachevés

Un immeuble ancien reste en principe ancien pendant une rénovation inachevée lorsqu’il demeure utilisable. Si le chantier le rend totalement impropre à tout usage et que le terrain est constructible, une qualification en terrain à bâtir doit être examinée. Cette situation modifie le régime de la revente et le calcul de la TVA.

BIC, stock et TVA : ne pas confondre les résultats

La TVA récupérable ne constitue pas le bénéfice du marchand de biens. Le résultat professionnel se calcule séparément, à partir du prix de cession, du coût du stock et des charges déductibles. La personne physique peut relever des BIC à l’impôt sur le revenu ; la société soumise à l’IS détermine un résultat professionnel imposé à l’IS.

Le coût du stock peut comprendre le prix d’achat, les droits et frais non récupérables, la TVA non déductible et les travaux incorporés. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation sont traités selon leur nature comptable. L’abattement pour durée de détention des particuliers ne s’applique pas au bénéfice BIC.

Une société qui avait prévu 120 000 € HT de travaux doit donc présenter deux lectures distinctes : 24 000 € de TVA potentiellement imputable sur la TVA collectée, et 120 000 € de travaux HT à intégrer dans l’analyse du coût de revient. Si la déduction échoue, le coût économique augmente de 24 000 €, mais cette conséquence ne transforme pas la TVA en plus-value privée.

Les erreurs qui détruisent la marge

• faire courir le délai de cinq ans depuis l’achat au lieu de l’achèvement ;
• confondre la durée de détention du marchand de biens avec l’âge fiscal de l’immeuble ;
• appliquer la marge à une vente d’immeuble devenu neuf ;
• déduire la TVA sur la seule base du classement du bien en stock ;
• retenir le montant global des travaux sans analyser les éléments du bâtiment ;
• assimiler un ravalement, des peintures ou des sols neufs à une remise à neuf fiscale ;
• considérer qu’une société est automatiquement assujettie pour chacune de ses ventes ;
• exercer ou mentionner l’option sans vérifier sa date d’effet et son périmètre ;
• déclarer une TVA déductible avant de disposer d’une facture régulière et d’une exigibilité acquise ;
• présenter un prix TTC sans mesurer la taxe incluse et la charge économique supportée par le vendeur.

Point de vigilance : une erreur de régime ne se limite pas à la différence entre TVA sur marge et TVA sur prix total. Elle peut entraîner un rappel de TVA collectée, la remise en cause de la TVA d’amont, une régularisation, des intérêts de retard et des majorations selon le manquement constaté. Le choix doit être arrêté avant l’acte et défendu par des pièces contemporaines de l’opération.

Les pièces à réunir avant de comptabiliser les 24 000 €

La société doit pouvoir reconstituer le raisonnement depuis l’achat jusqu’à la déclaration de TVA. Les documents suivants permettent de tester les cinq conditions sans s’appuyer sur une simple intention de revente.

• acte d’acquisition, régime de TVA appliqué et mention d’un éventuel engagement de revente ;
• historique des opérations, objet social, financement et classement du bien en stock ;
• permis, autorisations d’urbanisme, déclaration d’achèvement et procès-verbal de réception ;
• plans avant et après travaux, descriptif du maître d’œuvre et tableau des éléments conservés ou remplacés ;
• factures détaillées par corps d’état, avec identification du bien, montant HT et TVA ;
• note de calcul des proportions de gros œuvre, façades ou second œuvre ;
• projet d’acte de vente indiquant le régime de TVA et le prix HT ou TTC ;
• preuve de l’option lorsque la vente d’un immeuble ancien est soumise à TVA ;
• calcul séparé de la TVA collectée, de la TVA déductible et du résultat professionnel ;
• déclarations CA3 et rapprochement avec la comptabilité analytique de l’opération.

Le contrôle de validation avant signature

Avant de considérer les 24 000 € comme récupérables, la société peut appliquer cette grille de décision :

Si une réponse reste incertaine, les 24 000 € ne doivent pas être intégrés comme une économie acquise dans la marge prévisionnelle. Le budget doit présenter une hypothèse avec TVA récupérable et une hypothèse avec TVA non récupérable, jusqu’à la validation de la qualification du bien, de l’option éventuelle et des factures.