TVA immobilière marchand de biens : 5 cas où le régime change totalement la marge

1 000 000 € TTC correspondent à 166 666,67 € de TVA et 833 333,33 € HT lorsque le marchand de biens revend un immeuble neuf au taux de 20 %, contre 50 000 € de TVA si la même vente ancienne bénéficie valablement de la taxation sur la marge après une acquisition à 700 000 €. La TVA immobilière d’un marchand de biens dépend donc de la qualité du vendeur, de l’âge fiscal du bien, des travaux, de l’origine de l’acquisition et de l’option exercée, pas du seul prix de revente ni de l’étiquette « neuf ».

Le vrai point de départ : cinq ans recouvrent plusieurs règles

La formule « revente dans les cinq ans » mélange des mécanismes qui n’ont ni le même point de départ ni le même effet. Pour la TVA immobilière, on examine l’ancienneté de l’immeuble depuis son achèvement. Pour l’activité de marchand de biens, on recherche une habitude d’achat-revente et une intention de revendre dès l’acquisition. Pour un particulier, la durée de détention influence le calcul de la plus-value privée, mais ne transforme pas automatiquement la vente en opération soumise à la TVA.

Le délai de cinq ans applicable à l’immeuble ne court pas depuis l’achat, le compromis, la mise en vente ou le paiement du prix. Il court depuis l’achèvement de la construction ou des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf au sens fiscal.

Les références à appliquer depuis la recodification de la TVA

Depuis le 1er septembre 2026, les principales règles de TVA immobilière sont regroupées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles L. 221-7 à L. 221-9 traitent notamment du terrain à bâtir, de l’immeuble neuf, de l’immeuble ancien et de l’ancienneté. L’article L. 221-12 vise les travaux susceptibles d’aboutir à un immeuble neuf. Les articles L. 221-15 et L. 221-17 organisent respectivement l’option et l’exonération des immeubles anciens, tandis que les articles L. 221-18 à L. 221-20 encadrent certaines reventes avec base d’imposition réduite correspondant à la marge.

Les anciennes références du CGI restent utiles pour comprendre les commentaires et les dossiers antérieurs, notamment l’ancien article 257 pour la qualification des immeubles neufs et l’ancien article 268 pour la taxation sur la marge. Il ne faut toutefois pas reconstituer une concordance non confirmée entre chaque subdivision de l’ancien article 257 et le CIBS. Pour une vente signée en septembre 2026, l’acte, la déclaration et le calcul doivent reprendre le référentiel effectivement applicable à la date de l’opération.

Les critères techniques issus de l’ancien article 257 du CGI et de la doctrine administrative conservent leur utilité pour analyser les fondations, la structure, les façades et le second œuvre, tant que les mesures réglementaires nouvelles ne les ont pas remplacés. Le dossier doit donc conserver à la fois la référence CIBS applicable et les pièces techniques permettant de défendre la qualification retenue.

Cas n° 1 : l’immeuble ancien vendu sans option reste hors TVA

Un immeuble dont l’ancienneté excède cinq ans et qui n’a pas été rendu neuf par des travaux relève en principe de l’exonération de TVA. Si le marchand de biens revend cet immeuble sans exercer d’option, le prix reçu n’est pas ventilé entre prix HT et TVA collectée : la TVA de sortie est nulle.

Cette exonération ne signifie pas que l’opération est fiscalement neutre. La TVA grevant certaines dépenses peut ne pas être récupérable, et une TVA précédemment déduite peut devoir être régularisée selon l’affectation du bien et son statut comptable. Le résultat du marchand de biens reste imposable selon les règles des BIC ou de l’IS.

Le vendeur doit dater l’achèvement initial et vérifier les travaux ultérieurs. Un bâtiment construit en 1985 n’est pas automatiquement ancien pour toujours : des travaux qualifiants peuvent faire repartir le délai de cinq ans. À l’inverse, une rénovation coûteuse qui ne touche pas les éléments visés par les textes ne suffit pas à créer un immeuble neuf.

Cas n° 2 : l’immeuble neuf impose la TVA sur le prix total

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti agissant comme tel dans le cadre de son activité est taxable de plein droit. L’assiette est en principe le prix total de la livraison, hors TVA, et non la seule différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Un immeuble est fiscalement neuf lorsque son ancienneté n’excède pas cinq ans. La période se calcule depuis l’achèvement de la construction ou depuis l’achèvement des travaux les plus récents ayant rendu le bâtiment neuf. Une première occupation, une location ou une revente antérieure ne fait pas disparaître automatiquement cette période.

Exemple : un bâtiment achevé le 18 septembre 2023 et revendu le 18 septembre 2026 a trois ans d’ancienneté. Si le vendeur est un marchand de biens ou une société agissant dans son activité économique, la vente est taxable sur le prix total. Sur 1 000 000 € TTC, la ventilation au taux de 20 % est la suivante :

• prix HT : 1 000 000 ÷ 1,20 = 833 333,33 € ;
• TVA incluse dans le prix : 1 000 000 − 833 333,33 = 166 666,67 € ;
• TVA nette à reverser : TVA collectée diminuée de la TVA d’amont déductible, si les conditions sont réunies.

Si le prix annoncé est 1 000 000 € TTC sans clause claire sur la charge économique de la taxe, le vendeur doit extraire la TVA de ce montant. La TVA peut donc réduire directement le produit HT disponible, surtout lorsque l’acquéreur est un particulier qui ne peut pas la récupérer.

Cas n° 3 : le terrain à bâtir est taxable, mais la marge n’est jamais automatique

Le terrain à bâtir est le sol, autre qu’un terrain bâti, sur lequel une construction peut être autorisée au titre des documents d’urbanisme ou des règles supplétives du code de l’urbanisme. Sa vente par un assujetti agissant comme tel est en principe soumise à la TVA.

Deux assiettes doivent être distinguées :

• le prix total, régime de principe pour une vente taxable ;
• la marge, uniquement si les conditions légales relatives à l’acquisition, à la qualification du bien et à l’absence de droit à déduction sont démontrées.

Pour bénéficier de la marge, le terrain doit notamment avoir été acquis en vue de la revente et avoir conservé sa qualification entre l’acquisition et la revente. L’origine de l’acquisition doit être examinée au regard des situations prévues par l’article L. 221-19 du CIBS. Une acquisition sans TVA apparente ne suffit pas à elle seule.

Le Conseil d’État a exclu la marge lorsque le terrain, acquis non bâti, est devenu terrain à bâtir avant la revente. Il a aussi jugé que des travaux de viabilisation ou une division en lots ne font pas nécessairement obstacle à la marge. La question n’est donc pas de savoir si des travaux ont été réalisés, mais de vérifier leur effet sur la qualification du bien et le régime de l’acquisition.

Autre limite : un terrain acheté avec un bâtiment puis revendu après démolition comme terrain à bâtir ne permet pas d’appliquer mécaniquement la marge. Le changement de qualification entre l’achat et la vente constitue un risque majeur, illustré par la décision du Conseil d’État du 27 mars 2020, n° 428234.

Cas n° 4 : une transformation lourde peut recréer un immeuble neuf

Le montant global des travaux n’est pas le critère légal. Une dépense représentant 60 % du prix d’acquisition ne suffit pas à établir qu’un bâtiment est devenu neuf. L’analyse porte sur les éléments du gros œuvre et du second œuvre, les proportions remplacées ou remis à neuf, la date d’achèvement et, lorsque plusieurs bâtiments sont liés, l’ensemble immobilier réellement livré.

Les quatre familles de travaux à examiner

• Construction nouvelle : le bâtiment relève de la qualification d’immeuble neuf par nature.
• Surélévation : elle constitue un cas spécifique de travaux aboutissant à un immeuble neuf.
• Gros œuvre : la majorité des fondations ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage peut être déterminante.
• Second œuvre : les six lots traditionnellement analysés sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et la plomberie, les installations électriques et le chauffage.

Pour le second œuvre, la doctrine administrative retient une remise à neuf de chacun des six lots dans une proportion au moins égale aux deux tiers. Pour les fondations, la structure et les façades, la méthode doit être objectivée par des surfaces, longueurs, volumes, quantités ou valeurs cohérentes. Un simple ravalement, une peinture, un enduit, une imperméabilisation ou une réfection courante de couverture ne suffisent normalement pas.

Un immeuble achevé en 1985, dont 70 % des éléments structurels hors fondations ont été remplacés, peut être rendu fiscalement neuf si le critère technique est établi. Si les travaux sont achevés le 30 juin 2025 et la vente intervient le 17 septembre 2026, le délai de cinq ans court depuis le 30 juin 2025. L’âge de 1985 cesse alors d’être la date de référence pour la TVA.

Les bâtiments juridiquement séparés ne peuvent pas toujours être analysés isolément. Lorsqu’ils communiquent, partagent des éléments techniques ou forment une entité indissociable, l’analyse globale peut s’imposer. La décision Cass. com., 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode, rappelle cette limite aux découpages purement juridiques ou cadastraux.

Cas n° 5 : l’option sur un immeuble ancien change l’assiette, pas la nature du bien

Un immeuble ancien est exonéré de TVA par principe. Le vendeur assujetti peut opter pour la taxation prévue par l’article L. 221-15 du CIBS. L’option vise à rendre taxable une vente qui aurait été exonérée, mais elle ne transforme pas l’immeuble ancien en immeuble neuf et ne donne pas automatiquement accès à la marge.

L’intérêt de l’option dépend de plusieurs facteurs : TVA supportée sur les travaux, TVA précédemment déduite, régularisations à éviter, profil de l’acquéreur et prix commercial acceptable. Lorsque l’acquéreur est assujetti et dispose d’un droit à déduction, la TVA peut être économiquement neutre pour lui. Lorsque l’acquéreur achète pour un usage privé, elle devient généralement un coût.

L’option doit être exercée selon le formalisme applicable et identifier l’immeuble ou les fractions concernées. Dans un immeuble vendu par lots, certains lots peuvent relever de régimes différents. L’acte doit donc préciser le prix HT ou TTC, la base retenue, l’exercice de l’option et la ventilation entre les fractions.

Deux calculs sont possibles dans une vente ancienne avec option :

• si les conditions de la marge sont réunies, la TVA est calculée sur la différence entre le prix de cession et les sommes versées à l’acquisition ;
• si la marge n’est pas applicable, la taxation se fait en principe sur le prix total de la vente taxable.

L’option TVA ne constitue pas un raccourci vers la taxation sur la marge. Elle permet d’écarter l’exonération de l’immeuble ancien, tandis que la marge exige en plus un contrôle de l’origine de l’acquisition, du maintien de la qualification du bien et de l’absence de droit à déduction faisant obstacle au régime.

Simulation imposée : cinq ventes à 1 000 000 € TTC

Les cinq cas ci-dessous reprennent le même prix de vente TTC afin d’isoler l’effet du régime. Les calculs retiennent le taux normal de 20 %. Ils ne comprennent ni financement, ni droits d’acquisition, ni honoraires, ni impôt sur le bénéfice. Le résultat indiqué correspond à un résultat simplifié avant autres charges, et non à la marge TVA.

Lecture détaillée des écarts

Pour l’immeuble neuf, le prix TTC de 1 000 000 € contient 166 666,67 € de TVA. Avec un coût de 700 000 € HT et 140 000 € de TVA déductible, la TVA nette simulée est de 26 666,67 €. Le résultat simplifié avant autres charges est de 833 333,33 − 700 000 = 133 333,33 €.

Pour le terrain à bâtir et l’immeuble ancien avec option, la simulation suppose une marge TTC de 1 000 000 − 700 000 = 300 000 €. La TVA contenue dans cette marge est calculée en dedans : 300 000 × 20 ÷ 120 = 50 000 €. Le prix HT correspondant est 1 000 000 − 50 000 = 950 000 €. La formule en dedans évite de calculer à tort 60 000 € de TVA en appliquant 20 % directement à une marge TTC.

Pour la transformation lourde, l’acquisition ancienne de 500 000 € n’est pas grevée de TVA dans l’hypothèse. Les travaux représentent 200 000 € HT et 40 000 € de TVA déductible. Comme ils rendent l’immeuble neuf, la sortie est taxable sur le prix total : 166 666,67 € de TVA, soit une TVA nette de 126 666,67 € avant toute autre dépense déductible.

Ces résultats montrent pourquoi le régime modifie la marge disponible. Le passage de la marge au prix total ajoute ici 116 666,67 € de TVA brute sur un prix de 1 000 000 € TTC, avant prise en compte de la TVA d’amont. Le résultat professionnel et la TVA doivent être calculés dans deux tableaux distincts.

Prix total ou marge : la méthode de calcul qui évite le mauvais régime

Lorsque la vente est taxable sur le prix total, la formule au taux de 20 % est :

TVA = prix HT × 20 %.

Si le prix contractuel est TTC :

Prix HT = prix TTC ÷ 1,20 ; TVA = prix TTC × 20 ÷ 120.

Lorsque la taxation sur la marge est admise et que les prix sont exprimés TTC :

Marge TTC = prix de revente − sommes versées lors de l’acquisition.

TVA sur marge = marge TTC × 20 ÷ 120.

La marge TVA ne comprend pas automatiquement les travaux, intérêts, assurances, frais commerciaux et honoraires. Ces dépenses peuvent avoir une incidence sur le résultat BIC ou l’IS et, lorsqu’elles comportent de la TVA, ouvrir un droit à déduction si elles sont affectées à une opération taxable et justifiées par une facture régulière.

Une acquisition auprès d’un particulier, une facture sans TVA ou un prix payé sans déduction ne suffisent donc pas à prouver le droit à la marge. La décision du Conseil d’État du 12 mai 2022, n° 416727, rappelle que l’absence de TVA incorporée en amont et le changement de qualification du bien peuvent exclure le régime.

La qualité du vendeur : marchand de biens, société patrimoniale ou particulier

La TVA immobilière ne dépend pas seulement de l’immeuble. Le vendeur doit agir comme assujetti dans le cadre d’une activité économique. Une société n’est pas automatiquement taxable pour chacune de ses ventes. Elle peut céder un actif en dehors de son activité économique, comme l’illustre la jurisprudence relative à Société Sudfer, CE, 29 décembre 1995, n° 118754.

Pour le marchand de biens, l’article 35, I, 1° du CGI vise les personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. Trois éléments doivent être rapprochés : l’habitude des opérations, l’intention de revendre dès l’achat et l’achat suivi d’une vente. La pluralité de lots revendus dans une même opération peut contribuer à caractériser l’habitude.

Les indices à examiner sont notamment :

• historique des acquisitions et reventes ;
• délai entre l’achat et la commercialisation ;
• promesse, business plan ou financement révélant l’objectif de revente ;
• division, travaux, permis et autorisations ;
• publicité, mandats et organisation de la commercialisation ;
• inscription du bien en stock et comptabilité analytique ;
• usage personnel réel lorsqu’une qualification patrimoniale est invoquée.

Le Conseil d’État, dans sa décision du 6 avril 2007, n° 269402, a retenu la fréquence des opérations et la brièveté des délais comme indices de l’activité de marchand de biens, sauf preuve d’une acquisition et d’une détention pour des besoins personnels ou familiaux. Un délai court est un indice, pas un seuil légal autonome.

Un particulier qui revend un immeuble achevé depuis deux ans n’est donc pas automatiquement redevable de la TVA. Si la vente relève de la gestion occasionnelle du patrimoine privé, elle s’inscrit en principe dans le régime des plus-values immobilières. À l’inverse, l’absence de société ne protège pas une personne physique qui réalise habituellement des achats-reventes avec une intention spéculative dès l’acquisition.

Le résultat du marchand de biens n’est pas la marge TVA

Les immeubles achetés en vue de la revente sont normalement comptabilisés en stocks. Le résultat fiscal professionnel comprend le prix de cession, le coût du stock vendu et les dépenses afférentes, ainsi que les produits et charges d’exploitation pendant la détention.

Une présentation simplifiée est la suivante :

Résultat professionnel = prix de vente HT − coût du stock vendu − charges déductibles.

Le coût du stock peut intégrer le prix d’acquisition, les droits et frais non récupérables, la TVA non déductible et les travaux incorporés. Les charges anormales, certains frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période selon leur nature comptable. La TVA récupérable n’est pas une charge définitive du stock.

Le taux réduit d’IS de 15 % sur les premiers 42 500 € suppose notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention remplissant les conditions prévues par l’article 219 du CGI. Le taux normal est de 25 %. Ces éléments interviennent après le calcul du résultat et ne modifient ni la base de TVA ni la formule de marge.

Pour un particulier patrimonial, le raisonnement est différent : prix de cession diminué du prix d’acquisition corrigé, frais d’acquisition réels ou forfait de 7,5 % sous conditions et travaux justifiés. Le forfait travaux de 15 % n’est disponible que pour un bien détenu depuis plus de cinq ans. Il ne faut pas appliquer l’abattement de durée ou le forfait travaux de 15 % au bénéfice BIC d’un marchand de biens.

La TVA d’amont : récupération, blocage et régularisation

La TVA grevant les dépenses ayant un lien direct et immédiat avec une cession taxable peut être déduite dans les conditions de droit commun. Il faut une dépense affectée à une opération ouvrant droit à déduction, une facture régulière et une TVA exigible.

Les travaux, honoraires techniques, études et dépenses directement rattachés à une vente taxable doivent être suivis opération par opération. Si la vente est exonérée, les dépenses directement rattachables à cette vente ne deviennent pas déductibles par anticipation. Une option valablement exercée peut modifier cette analyse à compter de son effet.

La TVA d’acquisition d’un immeuble ancien doit faire l’objet d’un contrôle séparé. Dans sa décision du 27 novembre 2020, n° 426091, le Conseil d’État a jugé que la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble ancien destiné à la revente n’était pas déductible avant l’exercice de l’option au moment de la revente, même si le bien avait été loué sous TVA dans l’intervalle. Le classement en stock ne suffit donc pas à débloquer toute TVA d’acquisition.

Une cession exonérée d’un immeuble immobilisé peut aussi entraîner le reversement d’une fraction de la TVA initialement déduite. Les règles de l’article 207 de l’annexe II au CGI prévoient une régularisation sur vingt ans, par vingtième, avec des modalités dépendant de l’évolution du coefficient de déduction et de l’écart constaté. Une cession taxable permet en principe d’éviter cette remise en cause dans les conditions applicables.

En régime réel normal, la déclaration CA3 est mensuelle. Une déclaration trimestrielle est possible sur option lorsque la TVA nette annuelle reste inférieure à 4 000 €. Un crédit de TVA peut être reporté ou remboursé sous conditions, avec une demande de remboursement déposée avec la CA3 au moyen du formulaire prévu à cet effet.

Engagement de revendre et TVA : deux calendriers à ne pas confondre

L’ engagement de revendre de l’article 1115 du CGI concerne les droits d’acquisition, pas l’assiette de la TVA. Une personne assujettie qui s’engage dans l’acte à revendre peut bénéficier du régime d’achat-revente si la revente intervient dans les cinq ans suivant l’acquisition. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans.

Le délai court à compter de l’acquisition. La Cour de cassation, Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17.541, confirme ce point. Le taux global généralement présenté pour ce régime est de 0,715 %, auquel s’ajoutent les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Cette présentation ne doit pas être transformée en formule globale de « frais de notaire réduits » sans ventilation.

En cas de défaut de revente dans le délai, le complément de droits, l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II, peuvent être dus. Le délai de l’engagement de revendre ne rend pas une vente exonérée taxable et ne permet pas d’appliquer la marge à un immeuble neuf.

L’engagement de construire de l’article 1594-0 G du CGI répond à un autre calendrier : le délai est de quatre ans. Une prolongation annuelle renouvelable peut être demandée à l’administration, avec une demande motivée formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai.

Les erreurs qui détruisent la marge

• Faire courir le délai de cinq ans depuis l’achat au lieu de l’achèvement.
• Retenir trois ans, alors que le seuil fiscal de l’immeuble neuf est de cinq ans.
• Appliquer la marge à un immeuble rendu neuf par des travaux qualifiants.
• Considérer qu’une facture sans TVA prouve à elle seule l’éligibilité à la marge.
• Utiliser le montant total des travaux sans analyser les éléments structurels et les six lots de second œuvre.
• Assimiler un ravalement, une peinture ou un remplacement de sol à une remise à neuf fiscale.
• Oublier que la division en lots ne permet pas toujours de fractionner une entité immobilière indissociable.
• Présumer qu’une société agit toujours comme assujettie.
• Confondre prix TTC, prix HT, marge TTC, marge HT et bénéfice fiscal.
• Déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble ancien avant que les conditions d’affectation et d’option soient réunies.
• Inscrire une option TVA dans l’acte sans vérifier son formalisme et sa date d’effet.
• Omettre la clause qui répartit la charge de la TVA lorsque l’acquéreur ne peut pas la récupérer.

Une erreur de régime peut provoquer un rappel de TVA sur le prix total, diminué de la taxe déjà acquittée, ainsi que des intérêts et majorations selon le manquement. Les articles 1727, 1728 et 1729 du CGI encadrent respectivement l’intérêt de retard, les défauts ou retards déclaratifs et les insuffisances ou manquements délibérés. Le taux applicable et la qualification du manquement doivent être vérifiés dans le dossier de redressement : aucun taux ne doit être repris de mémoire.

Les pièces qui défendent la qualification retenue

Vérifier le vendeur et l’intention d’achat

• historique des acquisitions et cessions ;
• objet social, extrait Kbis et décisions sociales ;
• promesse, business plan et tableau de financement ;
• annonces, mandats, échanges avec les agences et preuves de commercialisation ;
• inscription comptable du bien en stock ou en immobilisation ;
• preuves d’occupation personnelle, d’assurance et de consommation lorsque le patrimoine privé est invoqué.

Vérifier l’ancienneté et les travaux

• permis de construire et autorisations d’urbanisme ;
• déclaration d’achèvement, procès-verbal de réception et attestations d’achèvement ;
• plans avant et après travaux ;
• rapport de l’architecte ou du maître d’œuvre ;
• factures par corps d’état ;
• tableau des éléments conservés et remplacés ;
• méthode de calcul des surfaces, linéaires, volumes, quantités ou valeurs ;
• document d’urbanisme établissant la qualité de terrain à bâtir ;
• éléments démontrant que le bâtiment est utilisable ou, au contraire, totalement impropre à tout usage pendant le chantier.

Vérifier l’origine de la TVA

• acte d’acquisition et origine du vendeur ;
• facture mentionnant la TVA lorsqu’elle existe ;
• régime appliqué à l’achat et preuve de la TVA effectivement déduite ou non déduite ;
• option TVA et preuve de sa date d’effet ;
• acte de revente et ventilation par lot ;
• calcul de la marge avec rapprochement du prix d’achat et du prix de vente ;
• factures de travaux et déclarations CA3 ;
• tableau des régularisations éventuelles.

Le contrôle opérationnel avant la signature

Avant le compromis, le marchand de biens doit établir une fiche unique de qualification. Elle doit conduire à une seule position provisoire, avec une solution de repli chiffrée si une pièce manque.

1. Identifier le vendeur : activité habituelle, intention initiale, stock ou patrimoine privé, rôle économique dans la vente.
2. Dater le bien : achèvement initial, achèvement des travaux récents, date de réception et date projetée de la cession.
3. Classer le bien : immeuble neuf, immeuble ancien, terrain à bâtir ou terrain rendu impropre à l’usage pendant les travaux.
4. Reconstituer l’acquisition : vendeur initial, TVA facturée, TVA déduite, engagement de revente et qualification fiscale du bien à l’achat.
5. Tester les travaux : fondations, structure, façades, six lots de second œuvre, ratios et caractère global de l’ensemble immobilier.
6. Choisir l’assiette : exonération, option au prix total, prix total obligatoire ou marge documentée.
7. Calculer trois montants séparés : prix HT et TVA collectée, TVA déductible et TVA nette, résultat BIC ou IS après coût du stock et charges.
8. Tester l’acquéreur : capacité de récupération de la TVA, prix TTC acceptable et clause de répartition du risque fiscal.
9. Contrôler les références applicables : version du CIBS, formalisme de l’option, textes réglementaires sur les travaux et règles de régularisation en vigueur à la date de la vente.

Si la marge n’est pas démontrée par l’acte d’acquisition, la qualification constante du bien et la preuve du traitement TVA, le calcul prudent doit présenter le scénario au prix total. Cette comparaison doit être remise dans la négociation avant la signature, car une différence de 116 666,67 € de TVA brute sur un prix de 1 000 000 € TTC peut absorber la marge attendue d’une opération pourtant rentable sur le papier.