Plus value marchand de biens BIC : le régime qui change vraiment l'imposition

200 000 € de TVA correspondent à une hypothèse de taux de 20 % appliquée à une revente de 1 000 000 € HT, avant imputation de la TVA déductible. Pour un marchand de biens, la plus-value relève en réalité du résultat BIC, du stock et du régime de TVA déterminés par les faits, et non d’un simple écart entre achat et revente.

Pourquoi la plus-value du marchand de biens relève des BIC

L’expression plus-value marchand de biens BIC est pratique, mais elle mélange deux régimes fiscaux. La plus-value immobilière concerne principalement la gestion occasionnelle d’un patrimoine privé, tandis que le marchand de biens exerce une activité commerciale dont le résultat est imposé en bénéfices industriels et commerciaux, ou à l’impôt sur les sociétés selon la structure.

L’article 35, I, 1° du CGI vise les personnes qui achètent habituellement des immeubles en leur nom pour les revendre. La qualification repose sur trois éléments qui se combinent : l’habitude des opérations, l’intention de revendre dès l’acquisition et l’achat effectivement suivi d’une vente. Une pluralité de lots revendus dans une même opération peut participer à caractériser cette habitude.

La durée de détention inférieure à cinq ans ne suffit pas à transformer une vente patrimoniale en activité de marchand de biens. Elle devient un indice parmi d’autres lorsque les acquisitions sont répétées, les reventes organisées, les travaux orientés vers la commercialisation et l’intention de revendre présente dès l’achat.

Les faits qui font basculer une opération en activité commerciale

Aucun seuil légal de nombre de ventes ou de durée de détention ne permet de trancher seul. Le Conseil d’État, notamment dans sa décision du 6 avril 2007, n° 269402, retient la fréquence des opérations et la brièveté du délai entre acquisition et revente, tout en laissant au contribuable la possibilité de démontrer une acquisition pour ses besoins personnels ou familiaux.

Les indices défavorables à une qualification patrimoniale sont les suivants :

• achat financé et structuré dès l’origine pour une revente rapide ;
• répétition d’acquisitions et de cessions de même nature ;
• division d’un immeuble en lots destinés à être vendus séparément ;
• travaux de transformation, de rénovation ou de viabilisation conçus pour augmenter la valeur de revente ;
• publicité, mandat de commercialisation ou recours systématique à des intermédiaires ;
• inscription comptable en stock et suivi analytique par opération ;
• absence d’occupation personnelle malgré une présentation patrimoniale ;
• promesses, études de marché ou business plan établissant une stratégie d’achat-revente.

À l’inverse, une occupation personnelle documentée, un événement familial ou professionnel intervenu après l’achat, l’absence d’organisation commerciale et une vente isolée peuvent soutenir le régime privé. Ces éléments ne neutralisent pas automatiquement une série d’opérations professionnelles, mais ils permettent de replacer une cession dans son contexte réel.

Le stock remplace la logique de plus-value

Un immeuble acheté pour être revendu constitue normalement un élément de stock et non une immobilisation destinée à rester durablement dans le patrimoine. Le stock est suivi jusqu’à la vente, avec une fiche par opération permettant de rapprocher le prix d’achat, les dépenses incorporables, la TVA et le prix de cession.

Le résultat professionnel se présente de manière simplifiée ainsi :

Résultat BIC = prix de vente HT − coût du stock vendu − charges déductibles + produits d’exploitation

Le coût du stock peut comprendre le prix d’acquisition, les droits et frais non récupérables, les travaux incorporés et les dépenses nécessaires pour amener l’immeuble dans l’état où il est vendu. La TVA récupérable n’est pas une charge définitive du stock. La TVA non déductible, en revanche, augmente le coût supporté par l’entreprise.

Le Plan comptable général dans sa version au 1er janvier 2026 distingue les coûts d’acquisition, de transformation et les autres coûts directement engagés pour mettre le stock à l’endroit et dans l’état où il se trouve. Les charges anormales, les frais administratifs sans contribution directe et les frais de commercialisation restent, dans la simulation ci-dessous, des charges de période.

Simulation imposée : 170 000 € d’écart ne signifient pas 170 000 € de bénéfice

Le scénario suivant concerne un immeuble ancien acheté par un opérateur dans le but documenté de le revendre. La taxation sur la marge est supposée valablement admise : l’acquisition remplit les conditions d’origine prévues par les articles L. 221-18 et L. 221-19 du CIBS, l’immeuble conserve sa qualification et l’option pour la TVA est régulièrement exercée.

Hypothèses retenues :

• prix d’acquisition payé : 500 000 € TTC, sans TVA d’acquisition déductible ;
• revente : 670 000 € TTC ;
• écart entre achat et revente : 170 000 € ;
• travaux : 70 000 € HT et 14 000 € de TVA déductible ;
• droits et frais d’acquisition non récupérables : 15 000 € ;
• financement : 20 000 €, commercialisation : 8 000 €, autres charges de période : 7 000 €.

Le résultat commercial avant impôt est donc de 21 666,67 €, et non de 170 000 €. L’écart apparent est réduit par la TVA calculée en dedans, les travaux, les frais d’acquisition, le financement et les dépenses de vente.

Dans cette hypothèse, la trésorerie résiduelle avant impôt correspond également à 21 666,67 € si tous les flux sont réglés sur la période : 670 000 € encaissés, diminués de 500 000 € d’acquisition, 84 000 € de travaux TTC, 15 000 € de frais d’acquisition, 35 000 € de charges de période et 14 333,33 € de TVA nette.

Ce que donnerait le régime patrimonial sur une opération comparable

Le régime privé ne peut pas être choisi après coup pour réduire l’imposition. La comparaison suivante est un scénario contrefactuel : elle suppose que l’achat n’avait pas été réalisé pour revendre, que le vendeur gérait son patrimoine privé, que la détention avait duré quatre ans et que les 70 000 € de travaux étaient éligibles et justifiés par des factures.

Le prix d’acquisition corrigé serait calculé ainsi : 500 000 € de prix, 37 500 € de frais d’acquisition forfaitaires correspondant à 7,5 % et 70 000 € de travaux réels, soit 607 500 €. La plus-value brute serait donc de 62 500 €.

Pour la plus-value immobilière des particuliers, l’abattement pour durée de détention est nul pendant les cinq premières années. Le forfait travaux de 15 % est également réservé aux biens détenus depuis plus de cinq ans. Les travaux réels doivent être supportés, éligibles et justifiés.

Le taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et celui de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux produisent ici un montant indicatif de 22 625 €. Une exonération, notamment celle de la résidence principale ou celle applicable dans certaines ventes de faible montant, modifierait le calcul.

La TVA dépend aussi de l’âge fiscal et de la nature de l’immeuble

Depuis le 1er septembre 2026, les principales règles immobilières sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles L. 221-8 et L. 221-9 définissent l’ immeuble neuf et le point de départ de son ancienneté, tandis que l’article L. 221-12 vise les travaux pouvant aboutir à cette qualification. Les anciennes références à l’article 257 du CGI restent utiles pour comprendre les critères techniques, mais l’acte et le traitement déclaratif doivent utiliser la version applicable à la date de la cession.

Un immeuble est fiscalement neuf lorsque son ancienneté n’excède pas cinq ans. Le délai court depuis l’achèvement de la construction ou depuis l’achèvement des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf. Le délai ne court pas depuis la date d’achat, du compromis ou de la mise en vente.

Travaux lourds : le montant ne suffit pas à rendre l’immeuble neuf

Une rénovation représentant 60 % du prix d’achat ne suffit pas, à elle seule, à qualifier l’immeuble de neuf. L’analyse porte sur les éléments techniques du bâtiment et sur des proportions documentées.

Les catégories issues de l’article 257 du CGI et de la doctrine administrative, à articuler avec l’article L. 221-12 du CIBS et ses textes d’application, sont les suivantes :

Selon la doctrine administrative, un seul des grands critères peut suffire : majorité des fondations, majorité des éléments structurels hors fondations, majorité de la consistance des façades ou ensemble des six lots de second œuvre dans les proportions exigées. Le ratio doit reposer sur une méthode cohérente, fondée selon le cas sur la surface, la longueur, le volume, la quantité ou la valeur.

Un immeuble construit en 1985, dont 70 % des éléments structurels hors fondations sont remplacés, peut devenir fiscalement neuf si le seuil technique est effectivement atteint. Si les travaux sont achevés le 30 juin 2025, une revente par un assujetti le 11 septembre 2026 intervient dans la nouvelle période de cinq ans.

À l’inverse, un immeuble ancien ayant seulement fait l’objet d’un ravalement, d’une réfection des peintures, d’un remplacement des sols et d’un changement partiel du chauffage reste ancien si aucun critère qualifiant n’est atteint. Si un chantier rend le bâtiment totalement inutilisable et que le terrain est constructible, un risque de qualification en terrain à bâtir doit également être examiné.

Qui doit payer la TVA sur la revente

La qualité juridique du vendeur ne suffit pas. Une société, une entreprise ou un investisseur peut céder un actif sans agir comme assujetti lorsqu’il intervient en dehors de son activité économique. La décision du Conseil d’État du 29 décembre 1995, n° 118754, Société Sudfer, illustre cette distinction.

La taxation de plein droit d’un immeuble neuf suppose donc la réunion de deux conditions : un vendeur assujetti agissant comme tel et un immeuble fiscalement neuf. Un particulier qui revend le logement construit ou rénové pour lui-même n’est pas soumis à la TVA uniquement parce que la vente intervient dans les cinq ans de l’achèvement.

Les indices d’une action professionnelle sont l’achat en vue de revendre, la répétition des opérations, l’inscription en stock, les travaux commerciaux, la publicité et l’organisation de la vente. Une société qui vend un immeuble immobilisé devenu étranger à son activité doit faire l’objet d’une analyse distincte.

Prix total ou taxation sur la marge

La revente d’un immeuble neuf relève en principe de la TVA sur le prix total . Avec un prix de vente de 1 000 000 € HT et une hypothèse de taux de 20 %, la TVA collectée est de 200 000 € et le prix TTC de 1 200 000 €, avant déduction de la TVA d’amont.

La taxation sur la marge est un mécanisme distinct. Les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS reprennent la logique de l’ancien article 268 du CGI pour certaines reventes d’immeubles anciens et de terrains à bâtir. Elle suppose notamment une acquisition en vue de la revente, une qualification conservée entre acquisition et cession, ainsi qu’une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction dans les conditions qui excluent la marge.

La marge de TVA n’est pas le bénéfice du marchand de biens. Elle se calcule à partir des contreparties de la revente et de l’acquisition, alors que le résultat BIC tient compte du stock vendu, des travaux, des frais d’exploitation et des autres produits et charges. Un immeuble ancien rendu neuf par des travaux qualifiants ne doit pas recevoir automatiquement le régime de marge.

La formule de TVA en dedans est la suivante : marge TTC × 20 / 120 dans l’hypothèse d’un taux de 20 %. Une marge TTC de 110 000 € contient donc 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 €.

Le Conseil d’État a rappelé plusieurs limites. Le 12 mai 2022, n° 416727, il a exclu la marge lorsque l’acquisition initiale n’avait pas été soumise à TVA et n’incorporait pas de TVA acquittée en amont dans les conditions requises. Il a également jugé que des travaux de viabilisation ne font pas nécessairement obstacle à la marge, tandis que le changement d’un terrain non bâti en terrain à bâtir entre acquisition et revente l’exclut. Le 27 mars 2020, n° 428234, il a aussi écarté la marge après acquisition d’un terrain bâti puis démolition avant revente comme terrain à bâtir.

Pour un immeuble ancien, l’option prévue à l’article L. 221-15 doit être vérifiée dans sa forme et à sa date d’effet. La TVA grevant les travaux ou les dépenses directement liées à une cession taxable peut être déductible avec une facture régulière et une affectation démontrée. Pour un immeuble ancien, la TVA d’acquisition peut toutefois rester non déductible jusqu’à l’exercice de l’option, comme l’a jugé le Conseil d’État le 27 novembre 2020, n° 426091.

Les conséquences de l’engagement de revendre

L’article 1115 du CGI concerne les droits d’acquisition et non la qualification BIC elle-même. Une personne assujettie qui s’engage dans l’acte à revendre peut bénéficier du régime d’achat-revente si la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans.

Le délai de l’engagement court à compter de l’acquisition, comme l’a rappelé la chambre commerciale de la Cour de cassation le 14 février 2024, n° 22-17.541. Le taux global usuellement présenté pour ce régime est de 0,715 %, auquel s’ajoutent les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière selon leur régime propre. L’expression frais de notaire réduits ne permet donc pas de connaître le coût total.

Si la revente n’intervient pas dans le délai, le complément de droits, l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II, peuvent être dus. L’engagement doit être suivi dans un calendrier séparé du suivi BIC et du calendrier TVA.

L’engagement de construire prévu par l’article 1594-0 G du CGI obéit à une logique différente : le délai est de quatre ans. Une prolongation annuelle renouvelable peut être demandée à l’administration, avec une demande motivée formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai.

IR, IS, société transparente et dividendes

Une personne physique qui exerce l’activité de marchand de biens relève du BIC à l’impôt sur le revenu. Le résultat s’ajoute alors aux autres revenus imposables selon la situation du foyer et la tranche applicable. Aucun abattement pour durée de détention des plus-values immobilières privées ne vient réduire ce résultat professionnel.

Une société soumise à l’IS détermine son résultat fiscal professionnel. Le taux normal est de 25 %. Le taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur les premiers 42 500 € de bénéfice si les conditions sont réunies, notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention d’au moins 75 % par des personnes physiques ou des sociétés remplissant les conditions requises.

Dans la simulation de 21 666,67 € de résultat, l’IS théorique serait de 3 250 € au taux de 15 % ou de 5 416,67 € au taux de 25 %, avant prise en compte d’autres éléments fiscaux et sous réserve de l’éligibilité au taux réduit. Pour une entreprise individuelle ou une société relevant de l’IR, aucun montant final ne peut être déduit sans connaître la situation globale.

Une holding ne supprime pas l’imposition. Le régime mère-fille suppose notamment une participation d’au moins 5 % et conduit à une exonération sous réserve d’une quote-part de frais et charges de 5 %. Les dividendes versés à une personne physique relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un travailleur indépendant non salarié, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital, des primes d’émission et des sommes en compte courant prises en compte entre dans l’assiette sociale.

Les erreurs qui détruisent la marge

Une opération peut rester rentable commercialement tout en devenant déficitaire après rappel de TVA, droits et pénalités. Les erreurs les plus coûteuses sont les suivantes :

• appliquer la marge à un immeuble neuf alors que la TVA doit porter sur le prix total ;
• retenir un délai de trois ans au lieu de cinq ans pour l’âge fiscal du bâtiment ;
• faire courir le délai depuis l’achat au lieu de l’achèvement ;
• considérer que des travaux représentant la moitié du prix rendent automatiquement l’immeuble neuf ;
• assimiler un ravalement, des peintures ou des sols neufs à une remise à neuf de la structure ;
• oublier de dater l’achèvement des travaux les plus récents ;
• supposer qu’une société est toujours assujettie pour toutes ses ventes ;
• retenir la marge de TVA sans contrôler le régime de l’acquisition ;
• inclure la TVA récupérable dans le coût définitif du stock ;
• ne pas préciser si le prix de vente est HT ou TTC ;
• négliger la TVA de l’acquisition d’un immeuble ancien et son lien avec l’option ;
• confondre le délai de l’engagement de revendre avec le délai fiscal de cinq ans de l’immeuble neuf.

Un rappel de TVA calculé sur le prix total peut s’ajouter à l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI. Le défaut ou retard de déclaration relève de l’article 1728, tandis que les insuffisances et manquements délibérés sont traités par l’article 1729. Les taux et majorations applicables doivent être vérifiés selon le fait générateur et la version des textes en vigueur au moment du contrôle.

Les pièces qui défendent la qualification retenue

La qualification doit pouvoir être reconstruite plusieurs années après la vente. Les documents suivants doivent être classés par opération.

• Qualification du vendeur : historique des acquisitions et reventes, objet social, financement, annonces, mandats, échanges avec les agences et justificatifs d’occupation personnelle lorsqu’un régime privé est invoqué.
• Intention à l’acquisition : business plan, étude de marché, procès-verbal de décision, correspondance bancaire, promesse et éléments commerciaux contemporains de l’achat.
• Stock : fiche de stock, prix d’achat, frais incorporés, travaux HT, TVA non déductible, inventaire annuel et rapprochement avec la comptabilité.
• Dates : permis, déclaration d’achèvement, procès-verbal de réception, factures finales, attestations d’achèvement et date des travaux les plus récents.
• Travaux : plans avant et après, descriptif technique, rapport du maître d’œuvre, factures par corps d’état, tableau des éléments remplacés et méthode de calcul des proportions.
• TVA : acte d’acquisition, régime appliqué à l’achat, factures mentionnant la taxe, preuve du droit ou de l’absence de droit à déduction, option, acte de revente et calcul de marge.
• Prix : clause HT ou TTC, ventilation par lot, distinction entre prix, frais, travaux et TVA, ainsi que traitement des droits de mutation.
• Engagements : date d’acquisition, date limite de revente, engagement de l’article 1115, éventuelle demande de prolongation et justificatifs de revente.

Le contrôle à terminer avant la signature

Avant de signer une promesse ou un acte, le dossier doit être verrouillé dans l’ordre suivant. Une réponse incertaine sur une ligne impose de suspendre le calcul de marge et de prix TTC jusqu’à obtention de la pièce correspondante.

Le dernier rapprochement doit présenter séparément le prix de vente HT, la TVA collectée, la TVA déductible, le prix TTC, le coût du stock, les charges de période, le résultat imposable, l’IR ou l’IS et la trésorerie disponible. Tant que ces montants ne concordent pas avec les actes, factures et dates d’achèvement, le régime fiscal ne doit pas être considéré comme sécurisé.