Dividendes marchand de biens : comment se verser des revenus sans plomber la fiscalité

30 % de 140 000 € représentent 42 000 € de prélèvements au PFU, soit 98 000 € restant au dirigeant après une distribution immédiate, hors éventuelles cotisations sociales supplémentaires liées au statut de travailleur indépendant. Pour un marchand de biens, le bon arbitrage entre dividendes, salaire et conservation du bénéfice dépend d’abord du résultat réellement distribuable, de la TVA, du régime d’IS et du besoin de financement de la prochaine opération.

Le point de départ : 140 000 € après IS ne sont pas automatiquement distribuables

Une trésorerie de 140 000 € après IS constitue un point de départ financier, pas une preuve suffisante que cette somme peut être versée au dirigeant. Le compte bancaire peut intégrer des montants nécessaires au paiement de la TVA, au remboursement d’un emprunt, aux travaux restant à régler, aux droits d’acquisition, aux charges de fonctionnement ou au financement d’un stock immobilier encore invendu.

Il faut donc distinguer trois notions :

• la trésorerie disponible, c’est-à-dire l’argent immédiatement présent sur le compte ;
• le bénéfice après IS, déterminé à partir du résultat fiscal et comptable ;
• le montant distribuable, arrêté après contrôle des comptes, des pertes antérieures, des réserves disponibles et des engagements de la société.

Le marchand de biens doit aussi vérifier que le bénéfice annoncé après IS n’a pas été calculé avant la régularisation de la TVA immobilière. Une vente d’ immeuble neuf peut être taxable sur le prix total , tandis qu’une vente d’immeuble ancien peut être exonérée ou soumise à TVA sur option. Une erreur d’assiette peut donc réduire la trésorerie réellement disponible après contrôle fiscal.

Un dividende est versé avec un bénéfice déjà soumis à l’IS. Il ne diminue pas rétroactivement le résultat BIC ou le résultat soumis à l’IS qui a servi à déterminer ce bénéfice. La décision de distribuer doit donc intervenir après le contrôle du résultat, de la fiscalité immobilière et des besoins de trésorerie.

La décision doit être prise avec une vision par opération. Une société qui détient un immeuble en stock peut afficher une trésorerie confortable tout en ayant besoin de conserver cette somme pour achever les travaux, payer les entreprises ou acquérir le bien suivant.

Pourquoi le marchand de biens ne relève pas du régime des plus-values privées

Le 1° du I de l’article 35 du CGI qualifie de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices des personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. Trois éléments doivent être rapprochés : l’habitude des opérations, l’intention de revendre dès l’acquisition et l’achat effectivement suivi d’une vente.

Une série d’opérations portant sur plusieurs lots peut caractériser l’habitude, même si les acquisitions ne sont pas réalisées à intervalles réguliers. La fréquence, la brièveté de la détention, la division, les travaux, la publicité, le financement et l’organisation commerciale forment un faisceau d’indices. Il n’existe pas de seuil légal autonome de spéculation ni de durée qui suffirait, à elle seule, à qualifier l’activité.

Les immeubles achetés en vue de la revente sont normalement comptabilisés en stock. Le résultat professionnel correspond au prix de cession diminué du coût du stock vendu et des dépenses afférentes, auquel s’ajoutent les produits et charges d’exploitation de la période.

Le coût du stock peut comprendre le prix d’acquisition, les coûts de transformation et les dépenses engagées pour amener le bien dans l’état où il est vendu. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent traités selon leur nature comptable. L’abattement pour durée de détention des plus-values immobilières privées ne s’applique pas au bénéfice BIC du marchand de biens.

La TVA immobilière doit être contrôlée avant de calculer les dividendes

Depuis le 1er septembre 2026, les règles immobilières sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les références centrales sont notamment les articles L. 221-7 à L. 221-20 du CIBS, avec les anciennes références du CGI à rapprocher lorsque la transition le justifie.

Un immeuble neuf est un bâtiment ou une fraction de bâtiment dont l’ancienneté n’excède pas cinq ans. L’ancienneté court depuis l’achèvement de la construction ou depuis l’achèvement des travaux les plus récents ayant abouti à un immeuble neuf. Le délai de cinq ans ne court pas depuis la date d’achat, du compromis ou de la mise en vente.

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti agissant dans le cadre de son activité est taxable de plein droit, en principe sur le prix total. Un immeuble ancien est en principe exonéré, mais le vendeur assujetti peut opter pour la TVA. La taxation sur la marge ne constitue pas le régime normal d’une revente d’immeuble neuf.

La qualification dépend aussi des travaux. Une construction nouvelle, une surélévation, la remise à neuf d’une majorité d’un élément du gros œuvre ou la remise à neuf de l’essentiel des éléments de second œuvre peuvent faire repartir le délai de cinq ans. Les critères techniques doivent être documentés par les plans, factures, attestations et rapports du maître d’œuvre.

• Vérifier la date d’achèvement de la construction et des derniers travaux qualifiants.
• Déterminer si le vendeur agit comme assujetti dans le cadre d’une activité économique.
• Qualifier séparément le terrain, le bâtiment et les fractions d’immeuble.
• Contrôler l’origine fiscale de l’acquisition et l’existence d’une TVA déduite.
• Choisir entre prix total, exonération, option ou marge uniquement après cette qualification.

Une rénovation coûteuse ne suffit pas à rendre un immeuble neuf. Le remplacement des sols, les peintures, le ravalement ou le changement partiel du chauffage peuvent représenter une dépense élevée sans atteindre les critères techniques de remise à neuf.

Prix total, marge et déduction : les erreurs qui réduisent le bénéfice distribuable

Pour un immeuble neuf vendu par un assujetti, la TVA se calcule en principe sur le prix total hors taxe. Avec une hypothèse de taux de 20 %, une vente à 1 000 000 € HT génère 200 000 € de TVA et un prix TTC de 1 200 000 €, avant imputation de la TVA déductible.

Pour certains immeubles anciens ou terrains à bâtir, la base peut être limitée à la marge lorsque les conditions d’acquisition, de qualification et de déduction sont réunies. Pour une marge exprimée TTC, le calcul à 20 % s’effectue en dedans :

TVA sur marge = marge TTC × 20 ÷ 120

Une marge TTC de 110 000 € contient donc 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 €. La marge TVA ne correspond pas au bénéfice du marchand de biens : les intérêts, travaux, assurances, honoraires et frais commerciaux peuvent affecter le résultat professionnel sans réduire automatiquement la base de TVA sur marge.

Le régime de marge est exclu lorsque le bien change de qualification entre l’acquisition et la revente. Le Conseil d’État, dans sa décision du 27 mars 2020, n° 428234, a notamment écarté la marge pour un terrain acquis avec un bâtiment puis revendu comme terrain à bâtir après démolition. La division en lots ou la viabilisation ne répondent pas, à elles seules, à toutes les questions.

La TVA d’amont est déductible si la dépense est affectée à une opération taxable ouvrant droit à déduction, si la facture est régulière et si la taxe est exigible. Pour un immeuble ancien revendu avec option, la TVA liée à certaines dépenses directement rattachées à la vente peut être déductible au moment où l’option est effectivement exercée.

Un rappel de TVA diminue la trésorerie disponible avant même la discussion sur le dividende. Il faut donc rapprocher le prix de vente HT, la TVA collectée, la TVA déductible, le crédit éventuel, les déclarations CA3 et les demandes de remboursement.

Comment fonctionne la fiscalité des dividendes d’un marchand de biens

Pour une société soumise à l’IS, le dividende est versé après détermination de l’IS. Le taux normal d’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur les premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions, notamment un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et une détention du capital à 75 % au moins par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux conditions.

Lorsqu’une société appartient à un groupe, le chiffre d’affaires à tester pour le taux réduit s’apprécie au niveau de l’ensemble du groupe, intégré ou non, conformément à la précision administrative publiée en 2026 après la décision du Conseil d’État du 13 mars 2025, n° 481538, Société TDA.

Le PFU sur les dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. L’associé peut, sous conditions, opter globalement pour le barème progressif. Cette option ouvre notamment droit à l’abattement de 40 % et à la déduction d’une fraction de CSG, mais elle doit être comparée avec la situation du foyer fiscal.

Pour une distribution brute de 140 000 €, le calcul au PFU est le suivant :

• dividendes bruts : 140 000 € ;
• PFU à 30 % : 42 000 € ;
• montant reçu : 98 000 €.

Ce résultat constitue une simulation au PFU, pas un montant universellement net. Lorsque le dirigeant relève du régime des travailleurs indépendants non salariés, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes inscrites en compte courant prises en compte entre dans l’assiette sociale. Le statut social du dirigeant doit donc être contrôlé avant d’annoncer un montant net définitif.

Pour un dirigeant travailleur indépendant, le seuil de 10 % ne porte pas seulement sur le capital social : les primes d’émission et les sommes en compte courant retenues par les règles sociales entrent également dans le calcul. Une distribution de 140 000 € ne peut pas être évaluée avec le seul taux de 30 % sans connaître ces montants et le régime social applicable.

Simulation imposée : distribuer, se rémunérer ou conserver 140 000 €

La simulation retient une société qui dispose de 140 000 € après IS, sans dette à rembourser dans le calcul, sans autre coût indiqué et avec une trésorerie effectivement distribuable. Pour le salaire, le dossier ne fournit ni taux de cotisations patronales et salariales ni barème d’impôt sur le revenu. Il serait donc inexact de fabriquer un salaire net en appliquant des pourcentages non documentés.

Le choix du salaire appelle une précision de calendrier. Si les 140 000 € correspondent à un bénéfice déjà clôturé et déjà soumis à l’IS, le versement ultérieur d’un salaire ne réduit pas rétroactivement cet IS. Une rémunération correctement décidée, justifiée et comptabilisée avant la clôture peut constituer une charge déductible selon les règles applicables, mais elle ne peut pas être présentée comme une économie d’IS sur un bénéfice déjà taxé.

Pour comparer le salaire au dividende, il faut résoudre deux équations propres au dossier :

• coût employeur = salaire brut + cotisations patronales ;
• revenu personnel avant impôt = salaire brut moins cotisations salariales.

Il faudrait ensuite ajouter l’impôt sur le revenu du foyer et vérifier l’effet éventuel sur la protection sociale. Avec les seules données disponibles, le montant de 98 000 € est certain au PFU dans la simulation, tandis que le net du salaire reste à établir par une paie chiffrée.

La conservation est le seul choix qui préserve immédiatement les 140 000 € pour un apport. Si la somme est ensuite distribuée sans gain supplémentaire, la référence fiscale resterait 42 000 € de PFU et 98 000 € reçus, sous les mêmes hypothèses. Si elle finance une nouvelle opération, le résultat futur dépendra du prix d’acquisition, des travaux, de la TVA, du financement, du prix de revente et de l’IS.

Quand le salaire complémentaire devient préférable aux dividendes

Le salaire peut répondre à un besoin de revenu régulier ou de rémunération d’un travail réellement exercé pour la société. Il doit être traité par la paie, intégré dans les décisions de gestion et rapproché du niveau de responsabilité, du temps consacré et de la capacité bénéficiaire de l’entreprise.

Son principal avantage fiscal potentiel est sa déductibilité du résultat lorsqu’il est engagé dans la période concernée et qu’il répond aux conditions applicables. Cet avantage ne doit pas être confondu avec une réduction automatique du coût global : la société supporte les cotisations patronales, le dirigeant supporte les cotisations salariales et l’impôt sur le revenu dépend de son foyer.

Un salaire complémentaire est rarement pertinent lorsqu’il sert seulement à vider une société qui doit financer une acquisition déjà identifiée. Le marchand de biens doit alors comparer le coût total de la rémunération avec le coût d’un financement externe, le calendrier des appels de fonds et la marge attendue de l’opération suivante.

La question utile n’est pas « salaire ou dividende » en général, mais « quel montant net personnel faut-il obtenir et quelle trésorerie la société doit-elle conserver ». Une rémunération partielle peut parfois préserver une partie de la liquidité, mais son montant doit venir d’un calcul de paie et non d’un pourcentage improvisé.

Conserver les bénéfices pour le prochain apport immobilier

Conserver les 140 000 € dans la société évite le PFU immédiat et maintient une ressource mobilisable pour l’acquisition suivante. Cette stratégie est cohérente lorsque l’opération suivante est suffisamment documentée, que le calendrier est crédible et que la société doit financer un dépôt, des travaux, des droits ou une partie du prix.

La conservation n’est toutefois pas une économie fiscale définitive. La société a déjà supporté l’IS sur son bénéfice. Si les fonds génèrent un nouveau bénéfice, celui-ci sera soumis au régime applicable. Si les fonds sont distribués ultérieurement, le PFU ou le barème sera alors examiné à ce moment-là.

La somme conservée ne doit pas non plus être assimilée automatiquement à un apport disponible de 140 000 €. Il faut retrancher les dettes exigibles, les travaux restant à payer, la TVA à décaisser, les charges de structure, les éventuels remboursements d’emprunts et une réserve de sécurité adaptée au calendrier des ventes.

Pour un marchand de biens, le stock immobilise souvent une partie de la trésorerie. Le plan de financement de l’opération suivante doit donc présenter séparément :

• le prix d’acquisition et les droits associés ;
• les travaux et honoraires ;
• la TVA collectée et la TVA déductible ;
• les frais de financement et les échéances ;
• le besoin de trésorerie jusqu’à la revente ;
• l’apport réellement disponible après ces engagements.

La holding peut différer la fiscalité personnelle, pas supprimer l’impôt

Le régime mère-fille peut être envisagé lorsqu’une holding détient au moins 5 % de la société opérationnelle et que les autres conditions sont respectées. Les dividendes reçus peuvent alors être retranchés du résultat de la holding sous réserve d’une quote-part de frais et charges de 5 %.

Dans une hypothèse simplifiée où la société opérationnelle verse 140 000 € à une holding éligible, sans autres charges et avec un IS de 25 % dans la holding :

• dividende reçu par la holding : 140 000 € ;
• quote-part taxable de 5 % : 7 000 € ;
• IS de la holding sur cette quote-part : 1 750 € ;
• trésorerie conservée par la holding : 138 250 €.

Si la holding reverse immédiatement ces 138 250 € à la personne physique, le PFU théorique est de 41 475 €, soit 96 775 € reçus. La distribution directe de 140 000 € aurait produit 98 000 € au PFU dans la simulation. La holding n’améliore donc pas une distribution immédiate dans cette hypothèse : elle prend son intérêt lorsqu’elle conserve les fonds pour réinvestir.

Les coûts de création, de comptabilité, de gouvernance, de financement et de fonctionnement doivent être comparés à l’objectif réel. Une holding sans stratégie de réinvestissement, sans substance adaptée ou sans besoin de centraliser les participations ne constitue pas une solution automatique.

Calculer le montant réellement distribuable après l’opération

Le calcul doit partir de l’opération immobilière, puis remonter jusqu’au dividende. Pour un immeuble détenu en stock, la logique professionnelle peut être présentée ainsi :

Résultat professionnel = prix de vente HT − coût du stock vendu − charges déductibles

Le prix de vente HT ne se déduit pas toujours du prix encaissé. Une vente d’immeuble neuf taxable à 20 % transforme un prix de 1 000 000 € HT en 1 200 000 € TTC, mais les 200 000 € de TVA collectée ne constituent pas un bénéfice. Une vente à prix TTC doit être retraitée pour isoler la taxe.

Le marchand de biens doit ensuite rapprocher le résultat fiscal du résultat comptable et de la trésorerie. Un bénéfice peut être constaté alors que les fonds sont encore absorbés par le stock ou par les créances clients. À l’inverse, une entrée de trésorerie peut provenir d’un emprunt et ne pas constituer un bénéfice distribuable.

Le taux d’IS doit être vérifié avant de calculer le bénéfice après impôt. Si une société est éligible au taux réduit, les premiers 42 500 € peuvent être taxés à 15 %, le solde relevant ensuite du taux applicable. Si elle appartient à un groupe, le chiffre d’affaires de l’ensemble du groupe doit être pris en compte pour le test du taux réduit.

Un montant de 140 000 € après IS ne permet donc pas, à lui seul, de reconstituer le résultat avant IS. À titre purement mécanique, si cette somme correspondait à un résultat taxé intégralement à 25 %, sans crédit, sans autre retraitement et sans différence entre bénéfice et trésorerie, le résultat avant IS serait de 186 666,67 € et l’IS de 46 666,67 €. Cette hypothèse ne vaut pas pour une société bénéficiant du taux réduit ou supportant des éléments fiscaux particuliers.

Les erreurs qui détruisent la marge et la capacité de distribution

• Distribuer la trésorerie avant d’avoir réservé la TVA, les travaux et les remboursements exigibles.
• Confondre bénéfice après IS, trésorerie bancaire et montant juridiquement distribuable.
• Appliquer le régime des plus-values privées à une activité habituelle d’achat-revente.
• Retenir la taxation sur marge parce que la facture d’acquisition ne comporte pas de TVA apparente.
• Calculer une TVA de 20 % sur une marge TTC sans effectuer le calcul en dedans.
• Appliquer la marge à un immeuble devenu neuf après des travaux qualifiants.
• Oublier que le statut de travailleur indépendant peut soumettre la fraction des dividendes dépassant 10 % à l’assiette sociale.
• Présenter un salaire net sans avoir chiffré les cotisations patronales, salariales et l’impôt du foyer.
• Utiliser une holding comme si elle supprimait la fiscalité personnelle.
• Ne pas conserver les actes d’acquisition, factures, justificatifs de TVA, tableaux de stock et éléments prouvant l’intention de revendre.

Une qualification erronée peut entraîner un rappel de TVA, une remise en cause de la déduction, une rectification du résultat professionnel et des intérêts de retard. Les articles 1727, 1728 et 1729 du CGI encadrent respectivement l’intérêt de retard, certains défauts ou retards déclaratifs et les insuffisances ou manquements selon leur gravité. Les taux et majorations doivent être vérifiés selon le fait générateur avant toute estimation du coût d’un contrôle.

Le contrôle final avant la décision de distribution

Avant de choisir les dividendes marchand de biens, le dirigeant doit faire valider simultanément le calcul de l’IS, le traitement TVA de chaque vente, la trésorerie nécessaire au stock et le coût personnel du retrait. Si l’apport suivant est signé ou suffisamment avancé, la conservation des 140 000 € doit être comparée à une distribution qui laisserait la société sans capacité de financement. Si aucun besoin professionnel n’est identifié et que le statut social a été contrôlé, la distribution au PFU fournit une base immédiatement mesurable de 98 000 € dans l’hypothèse retenue.