Frais de notaire marchand de biens : ce que vous paierez vraiment à l'achat

700 000 € investis dans un immeuble ancien génèrent 5 005 € de droits avec un engagement de revendre au taux global usuellement présenté de 0,715 %, avant les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière. Les frais de notaire marchand de biens se calculent donc en séparant les droits d’acquisition, le coût de l’acte et les conséquences du régime fiscal retenu.

Les frais de notaire d’un marchand de biens ne se limitent pas aux droits

L’expression frais de notaire désigne un ensemble de sommes qui n’ont ni la même nature ni le même bénéficiaire. Pour un marchand de biens, la facture d’acquisition doit être lue ligne par ligne, car le régime d’achat-revente peut réduire fortement les droits sans supprimer les autres frais de l’acte.

À ces montants s’ajoutent, selon l’opération, le prix du bien, les éventuels honoraires d’agence, le financement, les travaux et la TVA. La TVA, les droits d’acquisition et le bénéfice du marchand de biens répondent à trois calculs différents.

Droit commun ou engagement de revendre : la différence décisive

Sans régime particulier, l’acquéreur paie les droits de mutation correspondant au droit commun applicable à l’acte. Le dossier de l’opération doit retenir le taux effectivement applicable à la date de la vente et au bien concerné. Il ne faut pas remplacer ce taux par un pourcentage mémorisé ou par une estimation commerciale.

L’article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui achète un immeuble en vue de le revendre de prendre un engagement dans l’acte. Lorsque la revente intervient dans le délai requis, le régime d’achat-revente permet de bénéficier d’un niveau de droits usuellement présenté à 0,715 %, auquel s’ajoutent les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime propre.

Le taux de 0,715 % concerne les droits d’acquisition du régime d’engagement de revendre, pas le total de la facture notariale. Un devis qui additionne ce taux avec les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière doit être comparé avec un devis de droit commun construit sur les mêmes postes.

Le délai de revente est en principe de cinq ans. Pour certaines ventes par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 14 février 2024, n° 22-17.541, que le délai court à compter de l’acquisition.

La comparaison ne porte donc pas sur une facture globale présentée comme frais réduits. Elle porte sur la différence entre les droits de droit commun et les 5 005 € calculés dans l’hypothèse de l’engagement, puis sur l’écart éventuel des émoluments et frais annexes.

Simulation sur un achat ancien à 700 000 €

La simulation suivante porte sur un immeuble ancien acheté par un marchand de biens. Le prix d’acquisition est fixé à 700 000 €. Le taux de droit commun n’étant pas identique dans tous les dossiers, il est désigné par la variable t. Les lettres E, D et C désignent respectivement les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière figurant dans l’état prévisionnel.

Si les émoluments, débours et contribution sont identiques dans les deux hypothèses, l’économie brute de droits est égale à :

700 000 € × taux de droit commun − 5 005 €

Cette formule permet de contrôler le devis dès que le taux de droit commun applicable est renseigné. Elle évite de comparer un taux réduit hors frais annexes avec un total de droit commun comprenant déjà tous les postes.

Dans l’hypothèse où les droits d’engagement de 5 005 € ne sont pas récupérables, le coût d’acquisition comptable ou fiscal de l’opération peut intégrer :

700 000 € + 5 005 € = 705 005 €

Ce montant reste incomplet tant que les émoluments, débours, contribution, travaux et autres coûts directement liés à l’acquisition ne sont pas ventilés. Les 705 005 € ne constituent donc ni le coût total de l’opération ni le bénéfice futur.

Les conditions à réunir pour l’engagement de revendre

Le régime de l’article 1115 du CGI n’est pas un simple taux préférentiel demandé après la signature. Il suppose une situation d’assujetti et un engagement inscrit dans l’acte d’acquisition.

Une personne assujettie qui achète pour revendre

Le vendeur doit agir dans le cadre d’une activité économique. L’activité habituelle d’achat-revente relève des bénéfices industriels et commerciaux en application de l’article 35, I, 1° du CGI. L’administration et le juge examinent notamment la répétition des acquisitions, l’intention de revendre dès l’achat, le délai de détention, les travaux, la division et la commercialisation.

Une pluralité de lots revendus dans une même opération peut participer à la caractérisation de l’habitude. À l’inverse, le seul statut de société ou d’investisseur ne suffit pas à démontrer automatiquement une activité de marchand de biens.

Une clause explicite dans l’acte

L’engagement doit être pris dans l’acte d’acquisition. Il faut contrôler sa rédaction, l’identité de l’acquéreur, la qualité d’assujetti et la description du bien concerné. Une intention commerciale restée dans un business plan ou dans des échanges avec l’agent immobilier ne remplace pas la clause exigée par le régime.

Une revente dans le délai applicable

Le calendrier doit partir de la date d’acquisition, non de la date de mise en vente, du premier mandat commercial ou d’une promesse non encore exécutée. Le dossier doit préciser si l’opération relève du délai de cinq ans ou du délai de deux ans applicable à certaines ventes par lots.

• Inscrire la date d’acquisition dans le tableau de suivi de chaque opération.
• Identifier le délai applicable dès la signature.
• Prévoir une marge de sécurité avant l’échéance.
• Conserver les pièces établissant la revente et son calendrier.
• Faire vérifier le régime si la vente est divisée en lots ou soumise à préemption.

Émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière

Le taux de 0,715 % ne permet pas de connaître à lui seul le montant à décaisser chez le notaire. Les trois postes additionnels doivent apparaître séparément dans le projet d’acte ou l’état prévisionnel.

Les émoluments

Les émoluments correspondent à la rémunération tarifée du notaire pour les actes et formalités accomplis. Leur montant dépend de l’acte établi et du barème applicable. Le bénéfice de l’engagement de revendre porte sur les droits d’acquisition et ne signifie pas que les émoluments deviennent nuls.

Les débours

Les débours correspondent aux avances réalisées pour obtenir des documents, accomplir des formalités ou régler certains intervenants nécessaires au dossier. Ils doivent être identifiés comme des frais de l’opération et non mélangés avec les taxes.

La contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière est une contribution distincte liée à la publicité foncière. Son montant doit être repris selon le régime applicable à l’acte. Elle ne doit pas être présumée incluse dans les 0,715 % sans mention explicite dans le calcul notarial.

Les droits d’acquisition ne remplacent pas le calcul de TVA

Le régime des droits à l’achat et le régime de TVA à la revente doivent être examinés séparément. L’acquisition d’un immeuble ancien sous engagement de revendre ne signifie pas que la revente sera automatiquement exonérée, taxable sur le prix total ou taxable sur la marge.

À compter du 1er septembre 2026, les règles immobilières de TVA sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles L. 221-8 et L. 221-9 concernent notamment la définition de l’ immeuble neuf et le calcul de son ancienneté. Les articles L. 221-15 et L. 221-17 organisent l’option et l’exonération des immeubles anciens, tandis que les articles L. 221-18 à L. 221-20 encadrent certaines reventes avec base calculée sur la marge.

Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, vendu par un assujetti agissant dans son activité, relève en principe de la TVA de plein droit sur le prix total. Un immeuble ancien est en principe exonéré, avec une option possible. La taxation sur la marge ne constitue pas le régime normal d’une véritable revente d’immeuble neuf.

Pour un immeuble ancien acquis en vue de la revente, la TVA ayant grevé le prix d’acquisition peut poser une question distincte de la TVA grevant les travaux. Le Conseil d’État, dans sa décision du 27 novembre 2020, n° 426091, a jugé que la TVA d’acquisition d’un immeuble ancien n’était pas déductible avant l’exercice de l’option au moment de la revente dans la situation examinée.

Une facture de notaire réduite ne transforme donc pas une TVA non déductible en TVA récupérable. La comptabilité doit distinguer les droits, les frais non récupérables, la TVA déductible et la TVA collectée.

Le coût d’acquisition à retenir dans le stock

Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement comptabilisés en stocks et non comme des immobilisations destinées à rester durablement dans le patrimoine professionnel. Le bénéfice professionnel ne se calcule pas comme une plus-value privée avec abattement pour durée de détention.

Le coût du stock peut comprendre le prix d’acquisition, les droits et frais non récupérables, la TVA non déductible, ainsi que les travaux incorporés et les coûts nécessaires pour amener le bien dans l’état où il sera vendu. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation sont à traiter selon leur nature comptable.

Le bénéfice professionnel s’approche ainsi du prix de cession diminué du coût du stock vendu et des charges déductibles. Les droits d’acquisition réduisent la marge économique lorsqu’ils restent définitivement à la charge de l’opération, mais ils ne réduisent pas automatiquement la base de TVA sur marge .

Que se passe-t-il si le marchand de biens ne revend pas à temps ?

Le défaut de revente dans le délai prévu remet en cause le bénéfice du régime d’achat-revente. Le dossier doit alors prévoir un risque de complément de droits, l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l’article 1840 G ter, II du CGI.

Le délai de cinq ans n’est pas une marge de confort financière, mais une condition fiscale suivie dès l’acquisition. Une opération rentable sur le papier peut perdre une partie de sa marge si le calendrier de revente, la qualification du bien ou la preuve de l’engagement n’est pas maîtrisé.

Le coût d’un rappel ne se résume pas à la différence entre les droits réduits et les droits de droit commun. Il faut ajouter les conséquences liées au retard et examiner les éventuelles pénalités selon le comportement déclaré et contrôlé. Les articles 1728 et 1729 du CGI concernent respectivement le défaut ou retard de déclaration et les insuffisances ou manquements sanctionnables.

Le délai de l’engagement de revendre ne doit pas être confondu avec l’engagement de construire prévu par l’article 1594-0 G du CGI. Ce dernier repose sur un délai de quatre ans et une prolongation annuelle renouvelable peut être demandée à l’administration. La demande doit être motivée et formulée au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai.

Le régime fiscal du marchand de biens reste distinct des frais d’achat

La personne physique qui achète habituellement des immeubles pour les revendre relève du régime des BIC pour le résultat de cette activité. Une société soumise à l’IS détermine un résultat professionnel imposé selon son propre régime. Dans les deux cas, les frais d’acquisition constituent une donnée du coût de revient, mais ils ne remplacent pas le calcul du résultat fiscal.

La qualification de marchand de biens s’appuie sur un faisceau d’indices : fréquence des opérations, intention de revendre dès l’acquisition, délai de détention, division, travaux, publicité et organisation commerciale. Le seul fait d’avoir revendu rapidement un bien ne suffit pas isolément, mais il renforce le risque lorsqu’il rejoint une activité répétée et structurée.

Cette distinction protège aussi contre une erreur fréquente : appliquer au professionnel les règles de plus-value immobilière des particuliers. Les abattements liés à la durée de détention ne s’appliquent pas au bénéfice commercial d’un marchand de biens.

Les erreurs qui faussent le calcul de rentabilité

• Présenter les 0,715 % comme le total des frais de notaire.
• Oublier les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière.
• Utiliser un taux de droit commun sans vérifier le régime applicable à l’acte.
• Signer sans faire inscrire l’engagement de revendre dans l’acte.
• Faire courir le délai depuis le compromis ou la mise en vente au lieu de l’acquisition.
• Confondre le délai de cinq ans de la revente avec le délai de cinq ans lié à l’ancienneté de l’immeuble pour la TVA.
• Appliquer la TVA sur marge sans contrôler l’origine fiscale de l’acquisition et la continuité de qualification du bien.
• Déduire une TVA d’amont sans facture régulière, exigibilité acquise et affectation à une opération ouvrant droit à déduction.
• Inclure automatiquement les frais de commercialisation dans le coût du stock sans examiner leur traitement comptable.
• Calculer le bénéfice à partir du prix TTC sans isoler la TVA collectée et la TVA déductible.

Le dossier de preuve à réunir avant la signature

La réduction de droits doit être défendable par des pièces qui démontrent à la fois la qualité de l’acquéreur, l’intention d’achat-revente et le respect du calendrier.

Le contrôle final à exiger avant de signer

Avant l’acquisition, le marchand de biens doit demander un état prévisionnel qui présente au minimum deux scénarios : le droit commun et l’engagement de revendre. Chaque scénario doit afficher séparément les droits, les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

La décision devient exploitable lorsque quatre éléments sont réunis :

• 5 005 € de droits sont recalculés sur 700 000 € dans l’hypothèse de 0,715 %.
• Le taux de droit commun applicable est renseigné au lieu d’être supposé.
• La clause d’engagement et le délai de revente sont validés avant la signature.
• Le coût de revient reprend les frais non récupérables sans confondre droits d’achat, TVA et charges de période.

Si l’un de ces contrôles manque, le calcul de marge doit rester provisoire. La signature ne doit intervenir qu’après rapprochement entre l’état notarial, le calendrier de l’engagement, le régime de TVA envisagé et la fiche de stock de l’opération.