Responsabilité marchand de biens : jusqu'où êtes-vous exposé en cas de problème

10 ans : c'est la durée de la responsabilité décennale à compter de la réception lorsque les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour un marchand de biens qui a fait modifier la structure avant de revendre, un problème apparu trois ans après la vente impose de reconstituer les travaux, la réception, les intervenants, les assurances et les engagements pris. La responsabilité du marchand se mesure donc sur les faits et les pièces, pas sur sa seule qualité de revendeur ni sur la forme de sa société.

Ce que recouvre la responsabilité du marchand de biens

La responsabilité du marchand de biens ne se limite pas à la réussite commerciale d'une revente. Elle peut concerner la qualification de l'activité, la réalisation de travaux, la qualité de vendeur, les assurances, la fiscalité de l'opération et les décisions prises par le dirigeant.

Le marchand achète pour son propre compte, porte le stock, finance les travaux et supporte le risque de revente. Cette position le distingue de l' agent immobilier , qui intervient sur le bien d'autrui dans le cadre de la loi Hoguet, et du promoteur, qui porte généralement une opération de construction et vend souvent sur plans.

La forme sociale ne détermine pas seule l'étendue du risque. Les faits, la chronologie, la nature des travaux et les documents conservés permettent de déterminer si le marchand est resté un revendeur ou s'il a pris la position d'un constructeur.

Quand les travaux font basculer le marchand vers la responsabilité de constructeur

Les articles 1792 et suivants du Code civil visent les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La période de dix ans court à compter de la réception, et non de la date de revente.

L'article 1792-1 vise notamment le vendeur qui, après achèvement, a construit ou fait construire l'ouvrage. Un marchand qui fait modifier un élément structurel, organise une extension ou pilote une rénovation lourde doit donc examiner son propre rôle, même si les travaux ont été matériellement réalisés par une entreprise.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 14 septembre 2017, n° 16-20.288, a retenu cette vigilance pour un vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation et d'extension. La décision montre que la qualification des travaux et la date de réception sont centrales, et qu'une revente ne suffit pas à neutraliser le régime des constructeurs.

Le délai décennal se calcule depuis la réception de l'ouvrage. La revente intervenue ensuite ne fait pas repartir ce délai et ne permet pas, à elle seule, d'écarter la responsabilité attachée au vendeur qui a fait construire.

Le désordre doit encore être qualifié techniquement. Une fissure, une déformation ou une infiltration ne permet pas automatiquement de conclure à une responsabilité décennale. Il faut établir la nature du dommage, son lien avec les travaux, son effet sur la solidité ou la destination du logement, ainsi que la période de réception.

Simulation : un désordre apparaît trois ans après la revente

Le scénario imposé est celui d'un logement dont la structure a été modifiée avant la vente. Un désordre apparaît trois ans après la revente. Pour éviter un raisonnement fondé sur la seule date de vente, il faut poser une chronologie.

Dans la première hypothèse, la réception des travaux intervient deux ans avant la revente. Le calcul est alors le suivant : deux ans entre la réception et la vente, puis trois ans entre la vente et l'apparition du désordre, soit cinq ans entre la réception et le désordre. Le délai décennal n'est pas arrivé à son terme. Le marchand vendeur doit alors documenter son rôle de maître d'ouvrage ou de vendeur ayant fait construire, la nature du désordre et les assurances mobilisables.

Dans la seconde hypothèse, la réception intervient huit ans avant la revente. Le désordre apparaît trois ans après celle-ci, soit onze ans après la réception. La voie décennale est alors hors de sa période de dix ans. Cette seule constatation ne permet pas de conclure que toute exposition juridique a disparu : elle signifie que le calcul décennal ne produit plus le même effet et que les autres fondements éventuellement invoqués doivent être examinés séparément.

La reconstitution ne consiste pas à désigner automatiquement l'entreprise qui a exécuté les travaux. Elle doit répondre à quatre questions : qui a décidé la modification, qui l'a commandée, qui l'a réceptionnée et qui l'a présentée dans l'opération de vente ?

Reconstituer les faits avant de discuter la responsabilité

Une défense solide commence par une chronologie datée. Le dossier doit distinguer l'acquisition du bien, la décision de travaux, les contrats signés, l'ouverture du chantier, la réception, la commercialisation, la signature de la vente et l'apparition du désordre.

• Avant le chantier : conserver les plans, autorisations d'urbanisme, devis, études, descriptifs et échanges qui définissent la modification structurelle.
• Pendant les travaux : identifier les entreprises, le maître d'œuvre éventuel, les factures, les situations de travaux, les photographies, les réserves et les attestations d'assurance.
• À la réception : obtenir un procès-verbal daté, préciser les réserves et distinguer les travaux réceptionnés de ceux qui ne le sont pas.
• Au moment de la vente : relire la description des travaux, les annexes, les informations sur les assurances obligatoires souscrites ou leur absence et les déclarations faites à l'acquéreur.
• Après la vente : conserver le dossier technique et dater chaque signalement, visite, expertise, échange avec l'assureur ou intervention corrective.

L'absence de procès-verbal de réception est un risque de preuve. Elle ne transforme pas automatiquement le désordre en responsabilité du marchand, mais elle rend plus difficile la détermination du point de départ du délai et la répartition entre les intervenants.

Le contrat conclu avec l'entreprise doit aussi être lu à la lumière du rôle réellement tenu. Une entreprise assurée ne signifie pas que le vendeur est automatiquement hors de cause. La question de la responsabilité du marchand et celle du recours contre l'entreprise sont distinctes.

Choisir l'assurance en fonction du fait générateur

Une seule police ne couvre pas tous les risques d'une opération. La responsabilité civile professionnelle, l'assurance du propriétaire non occupant, la multirisque chantier, l'assurance dommages-ouvrage et l'assurance décennale ont des objets, des assurés, des périodes, des franchises et des exclusions différents.

Les professionnels soumis à l'assurance décennale doivent remettre une attestation avant l'ouverture du chantier. Lorsqu'un bien est vendu dans les dix ans, les informations relatives aux assurances obligatoires souscrites, ou leur absence, sont annexées à l'acte de vente.

L'assurance dommages-ouvrage doit être étudiée avant le chantier lorsque les travaux relèvent du régime concerné. Elle a vocation à préfinancer certains désordres sans attendre la détermination finale des responsabilités, ce qui répond à un problème de trésorerie autant qu'à un problème juridique.

Une attestation doit correspondre aux travaux réellement commandés. Une police qui couvre la peinture ou une activité générale de rénovation ne garantit pas nécessairement une intervention sur la structure, une extension ou une reprise en sous-œuvre.

La société protège le patrimoine, pas toutes les fautes

La responsabilité limitée protège en principe l'associé à hauteur de ses apports. Cette protection ne neutralise pas la faute de gestion, la fraude, les garanties personnelles ni la responsabilité qui découle des travaux et de la vente.

La société constitue un écran patrimonial de principe, pas une dispense de vérifier les travaux, les assurances, les engagements fiscaux et les garanties signées à titre personnel.

Une garantie personnelle donnée à la banque, à un fournisseur ou dans un autre engagement peut exposer directement le dirigeant ou l'associé. Le même raisonnement vaut pour une confusion entre dépenses personnelles et dépenses sociales, une décision prise sans financement sécurisé ou une poursuite de chantier alors que les assurances nécessaires ne sont pas établies.

Le choix entre SAS, SARL et activité en nom propre doit intégrer la responsabilité, le financement, l'association, la transmission, la fiscalité, la comptabilité et la protection sociale. Il n'existe pas de structure optimale pour toutes les opérations.

En cas d'association, les statuts et le pacte doivent traiter les apports, les comptes courants, les pouvoirs, les décisions réservées, la rémunération, les garanties personnelles, l'information, la dilution, la sortie, le décès, l'incapacité, le conflit et l'impasse. Une répartition du capital sans règle de décision laisse un risque opérationnel non chiffré.

Ne pas confondre marchand, agent immobilier et apporteur d'affaires

Le marchand achète et revend en son nom. L'agent immobilier réalise une entremise sur le bien d'autrui sous le régime de la loi Hoguet, avec carte professionnelle et mandat écrit lorsque les conditions d'application sont réunies.

Un apporteur d'affaires ne peut pas contourner ce régime par son intitulé si son activité habituelle comporte en réalité des actes d'entremise. La cour d'appel de Reims, le 12 février 2019, a appliqué le régime au regard des actes accomplis par l'intervenant.

Une commission n'est pas sécurisée par une simple facture. Il faut vérifier la nature des actes, l'existence d'un mandat et les conditions imposées par la loi Hoguet avant de promettre une rémunération. Le marchand qui source pour son propre compte doit conserver la preuve de cette position et éviter de négocier habituellement pour le compte d'autrui sans le cadre requis.

Les engagements fiscaux créent une autre exposition

L'article 35, I, 1° du CGI qualifie de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices des personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. L'analyse repose sur trois axes : l'achat suivi d'une revente, l'intention de revendre dès l'acquisition et le caractère habituel.

Il n'existe aucun nombre magique d'opérations. Une opération unique peut suffire pour une société créée et organisée pour l'achat-revente. À l'inverse, un particulier ne bénéficie d'aucun seuil automatique de sécurité. Les statuts, l'objet social, la durée de détention, les travaux, le financement et la répétition forment un faisceau d'indices, mais les faits priment l'étiquette juridique.

Les immeubles acquis pour être revendus sont normalement des stocks. Le Plan comptable général, règlement ANC 2014-03 consolidé dans sa version au 1er janvier 2026, inclut dans le coût des stocks les coûts d'acquisition, de transformation et les autres coûts engagés pour amener le stock à l'endroit et dans l'état où il se trouve. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période.

Le bénéfice professionnel correspond au résultat d'ensemble, et non à une plus-value immobilière privée calculée avec des abattements de durée. Le compte doit distinguer le chiffre d'affaires, le coût du stock vendu, les travaux, les honoraires, les frais financiers, les impôts et les frais fixes.

Engagement de revendre, TVA et marge réellement disponible

L'article 1115 du CGI permet à l'assujetti qui s'engage dans l'acte à revendre de bénéficier du régime d'achat-revente lorsque la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. La Cour de cassation, chambre commerciale, le 14 février 2024, n° 22-17.541, précise que le délai court à compter de l'acquisition.

Le taux global usuellement présenté sous cet engagement est de 0,715 %, auquel s'ajoutent les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Cette présentation ne permet pas d'appeler l'ensemble des sommes des « frais de notaire réduits » sans ventilation.

Si la revente n'intervient pas dans le délai, l'acquéreur s'expose à un complément de droits, à l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et au droit supplémentaire de 1 % prévu par l'article 1840 G ter, II. Le délai doit donc être suivi dans un calendrier juridique, et non seulement dans le prévisionnel commercial.

La TVA doit être séparée du bénéfice. Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus vendu par un assujetti agissant comme tel est taxable de plein droit, en principe sur le prix total. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonéré, avec option possible, tandis qu'un terrain à bâtir est taxable de plein droit.

La TVA sur marge ne s'applique que dans le champ prévu et lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Le Conseil d'État, le 27 mars 2020, n° 428234, a exclu ce régime pour un terrain à bâtir acquis comme terrain bâti puis démoli. L'absence de TVA apparente à l'achat ne suffit donc pas à garantir la TVA sur marge.

À compter du 1er septembre 2026, la TVA est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Pour une opération située autour de cette date, le régime applicable, la date du fait générateur et les références en vigueur doivent être vérifiés ensemble. Le réel normal fonctionne avec une déclaration CA3 mensuelle, ou trimestrielle sous la condition prévue lorsque la TVA nette annuelle est inférieure à 4 000 euros et qu'une option est exercée.

Construire un contrôle avant d'acheter

Le risque de responsabilité se réduit avant la signature, quand le marchand peut encore renoncer ou modifier le montage. Le business plan doit comporter un plan de financement initial, un compte de résultat, une trésorerie mensuelle, un financement à trois ans et un scénario dégradé.

• Vérifier le titre, les servitudes, l'urbanisme, la copropriété, les diagnostics et les autorisations nécessaires.
• Identifier les travaux touchant à la structure et faire préciser leur nature par les professionnels compétents.
• Obtenir les devis détaillés, les délais, les conditions de paiement et les attestations d'assurance avant l'ouverture du chantier.
• Déterminer qui décide, qui commande, qui contrôle et qui réceptionne chaque intervention.
• Tester le prix de sortie avec des comparables de micro-marché, la vacance, les délais de vente, le DPE, les loyers, les autorisations et la profondeur de la demande.
• Calculer séparément le prix d'achat, les droits, les travaux, les honoraires, les frais financiers, la TVA, les impôts, les frais fixes et le coût d'une délégation si le dirigeant travaille à temps partiel.
• Prévoir une marge de sécurité et un scénario de revente plus lente ou de travaux plus coûteux, sans retenir un taux de marge universel.

Une marge théorique ne vaut pas validation de l'opération. Si le prix de sortie ne supporte pas le coût complet, la structure d'assurance et le délai fiscal, le risque est déjà présent avant l'apparition d'un désordre.

Gérer une opération à plusieurs ou à temps partiel

Une association ajoute une exposition liée à la gouvernance. Les pouvoirs de signature, les décisions réservées, l'information financière, les apports en compte courant et les garanties personnelles doivent être écrits avant l'acquisition. La responsabilité ne vient pas seulement d'une mauvaise exécution des travaux : elle peut aussi résulter d'une décision prise sans information suffisante ou d'un financement devenu incompatible avec le calendrier.

Le temps partiel impose une mesure concrète de la disponibilité. Il faut chiffrer les visites, les signatures, les appels bancaires, les incidents de chantier, le suivi des entreprises et la commercialisation. Le coût d'une délégation doit être intégré au compte de résultat, avec le périmètre de la mission et la personne qui conserve le pouvoir de décision.

Pour le sourcing, un CRM doit tracer les contacts, les consentements, les mandats et les conditions de rémunération. Il faut diversifier les notaires, agents, administrateurs de biens, entreprises et prescripteurs, sans promettre une commission juridiquement due avant d'avoir vérifié l'application de la loi Hoguet.

Le dossier de sortie à contrôler avant la revente

La vente ne clôt pas le risque de travaux. Lorsque la revente intervient dans les dix ans, l'acte doit comporter les informations sur les assurances obligatoires souscrites ou leur absence. La description des travaux doit rester cohérente avec les autorisations, les factures et les documents d'assurance.

Avant de signer, le marchand doit pouvoir répondre sans approximation aux contrôles suivants :

• La date de réception est-elle identifiée et prouvée pour chaque tranche de travaux ?
• Les modifications structurelles sont-elles décrites de manière identique dans les devis, les plans, les factures et l'acte ?
• Les attestations couvrent-elles l'activité réellement exercée et la période d'ouverture du chantier ?
• L'assurance dommages-ouvrage a-t-elle été étudiée lorsque les travaux relèvent du régime applicable ?
• Les informations d'assurance exigées pour la vente dans les dix ans sont-elles annexées à l'acte ?
• Le délai de l'engagement de revendre est-il calculé depuis l'acquisition, avec l'échéance de cinq ans ou de deux ans lorsqu'elle s'applique ?
• Le calcul de TVA distingue-t-il prix total, marge éventuelle, TVA collectée, TVA déductible et résultat imposable ?
• Les garanties personnelles, délégations et décisions des associés sont-elles archivées avec le dossier de l'opération ?

Si l'une de ces réponses reste incertaine, la décision opérationnelle consiste à suspendre la validation de la marge finale, à obtenir la pièce manquante et à recalculer la trésorerie après impôts, assurances, travaux correctifs éventuels et coût du délai. Une revente ne doit pas être présentée comme sécurisée tant que la chronologie, la couverture assurantielle et le rôle exact du marchand ne sont pas démontrés par des documents concordants.