L'AUTEUR

Marc Ollivier

Juriste en droit immobilier après un master à Poitiers, il a exercé en étude notariale puis en direction juridique d'un promoteur régional. Il décrypte les statuts, les responsabilités et les engagements pris à l'acte.

Dernière publication il y a 1 mois

28 articles

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Articles signés par Marc Ollivier

28 publications

Garantie décennale marchand de biens : obligatoire ou non selon les travaux réalisés

10 ans est la durée de la responsabilité décennale à compter de la réception de l'ouvrage, et non de l'achat ou de la revente. Pour un marchand de biens, la garantie décennale n'est donc pas automatique en raison de son statut, mais elle devient un risque central lorsqu'il fait réaliser des travaux affectant la solidité ou l'usage normal du bien avant de le vendre. La décision repose sur la nature des travaux, la qualité des intervenants, la réception, les attestations et les pièces annexées à l'acte de vente.

5 sept. 10 min

S'associer marchand de biens : les 6 clauses à cadrer avant la première opération

5 ans est le délai maximal de revente attaché, dans le régime de l’article 1115 du CGI, à l’engagement d’acheter pour revendre, sauf certains cas de ventes par lots ramenés à deux ans. S’associer marchand de biens exige donc de verrouiller avant l’acquisition les six clauses qui répartissent l’argent, le pouvoir, le travail, les garanties et la perte lorsque le prix de sortie, le chantier ou la trésorerie dérapent.

4 sept. 16 min

Marchand de biens région : les marchés où entrer sans subir la guerre des prix

5 ans est le délai de revente prévu par l'article 1115 du CGI lorsqu'un acquéreur prend l'engagement de revendre, avec un délai ramené à 2 ans dans certaines ventes par lots soumises au droit de préemption locatif. Pour choisir un marché de marchand de biens en région, il faut donc confronter prix d'entrée, volume réel des transactions, délai de vente, coût des travaux et profondeur de la demande avant de retenir une opération.

4 sept. 17 min

Qualité marchand de biens : 5 critères concrets pour juger un vrai professionnel

5 ans , c'est le délai prévu en principe par l'article 1115 du CGI pour revendre un bien acquis sous engagement de revendre, ce qui montre pourquoi la qualité d'un marchand de biens se mesure d'abord à ses preuves et à son calendrier. Pour choisir un professionnel, contrôlez cinq axes concrets : historique, calcul complet, organisation, maîtrise des risques et reporting, puis refusez toute décision fondée sur une marge idéale non documentée.

3 sept. 15 min

Société ou nom propre marchand de biens : le choix qui change votre risque fiscal

160 000 € de bénéfice sur une opération ne donnent pas le même risque ni la même trésorerie selon que l'activité est exercée en nom propre, à l'IR ou à l'IS. Le choix entre société ou nom propre marchand de biens se décide en contrôlant la qualification fiscale, le coût complet, les délais de revente, les travaux, les assurances et l'usage prévu du bénéfice.

2 sept. 13 min

Livre marchand de biens : les 7 notions à maîtriser avant d’acheter le bon ouvrage

Cinq ans est le délai dont dispose en principe l’assujetti qui s’engage à revendre pour bénéficier du régime prévu par l’article 1115 du CGI, ce qui suffit à montrer pourquoi un livre marchand de biens doit traiter les actes autant que la rentabilité. Le bon ouvrage explique un budget complet, la TVA immobilière, les travaux, les assurances, la fiscalité et la vente dans un micro-marché réel. La comparaison de trois ouvrages devient pertinente lorsqu’elle repose sur des calculs vérifiables et des contrôles applicables avant l’achat.

1 sept. 18 min

Marchand de biens Paris : où la marge existe encore malgré des prix tendus

62 m², trois lots ou un logement occupé correspondent à la même surface de simulation, mais pas au même risque ni à la même marge. Pour un marchand de biens à Paris, la décision repose sur un prix de sortie documenté, un délai financé, une fiscalité qualifiée et des travaux maîtrisés avant l'achat.

1 sept. 20 min

Nombre opération marchand de biens : à partir de quand le fisc peut requalifier

1 opération peut suffire à faire relever une société du régime fiscal des marchands de biens lorsqu'elle a été créée et organisée pour acheter et revendre. Le nombre d'opérations marchand de biens ne se joue donc pas sur un seuil automatique, mais sur l'intention de revente à l'achat, la répétition des acquisitions et l'organisation concrète des ventes.

31 août 12 min

Responsabilité marchand de biens : jusqu'où êtes-vous exposé en cas de problème

10 ans : c'est la durée de la responsabilité décennale à compter de la réception lorsque les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour un marchand de biens qui a fait modifier la structure avant de revendre, un problème apparu trois ans après la vente impose de reconstituer les travaux, la réception, les intervenants, les assurances et les engagements pris. La responsabilité du marchand se mesure donc sur les faits et les pièces, pas sur sa seule qualité de revendeur ni sur la forme de sa société.

31 août 14 min

Marchand de biens temps partiel : stratégie viable ou fausse bonne idée en 2026

12 heures par semaine représentent le temps disponible dans le scénario d'une salariée qui pilote une rénovation légère sans ralentir les décisions, le chantier ni la vente. Le marchand de biens temps partiel n'est viable que si la qualification fiscale, le coût complet, la délégation et les risques de travaux sont contrôlés avant l'achat.

30 août 15 min

Erreur débutant marchand de biens : les 7 pièges qui ruinent une première marge

110 000 € de marge apparente peuvent être absorbés par la TVA incluse, des frais oubliés, des travaux supplémentaires et trois mois de commercialisation, comme le montre le scénario chiffré ci-dessous. Éviter l’erreur de débutant marchand de biens consiste donc à qualifier correctement l’opération, chiffrer le coût complet et tester un scénario dégradé avant de signer.

29 août 13 min

Business plan marchand de biens : le modèle qui rassure vraiment banque et associés

3 axes déterminent la solidité d’un business plan marchand de biens : l’intention de revendre dès l’achat, le calcul complet de chaque opération et la capacité à financer les délais réels. La méthode présentée relie trois acquisitions sur vingt-quatre mois à des ventes prudentes, sépare résultat, TVA et trésorerie, puis teste les marges avant de solliciter une banque ou un associé.

29 août 18 min

Réseau apporteur d’affaire immobilier : comment le bâtir sans dépendre d'un seul contact

70 % des dossiers d'un marchand dans le scénario étudié proviennent d'un seul agent, un niveau qui expose immédiatement le stock, le financement et le calendrier commercial à une rupture de flux. Bâtir en six mois cinq canaux complémentaires consiste à qualifier les actes autorisés, formaliser les échanges, mesurer le coût complet et vérifier chaque dossier plutôt qu'à empiler des contacts.

28 août 16 min

Sourcing off market marchand de biens : les canaux qui trouvent les vraies affaires

Sur 120 contacts suivis, 18 dossiers reçus, 6 biens visités et 2 offres réellement chiffrées composent la simulation de sourcing off market marchand de biens. Cette séquence représente 15 % de passage des contacts aux dossiers, 33,33 % des dossiers aux visites et 1,67 % des contacts aux offres. Le résultat ne dépend toutefois pas du volume seul, mais de la qualité des canaux, de la vérification du bien et d'un calcul intégrant acquisition, travaux, financement, fiscalité, délai et revente.

27 août 17 min

Agent immobilier ou marchand de biens : 5 écarts décisifs avant de se lancer

80 000 euros de capital exposé suffisent à transformer le choix entre agent immobilier ou marchand de biens en arbitrage mesurable entre commission, financement et risque de revente. La bonne décision repose sur le rôle exercé, la qualification fiscale, les responsabilités liées aux travaux et un calcul complet du bien, pas sur un scénario idéal.

26 août 15 min

Marchand de biens ou promoteur : la vraie différence sur le risque et la marge

5 ans est le délai maximal de revente prévu par l'article 1115 du CGI lorsque l'acquéreur prend l'engagement correspondant, avec un délai ramené à 2 ans dans certains cas de ventes par lots soumis au droit de préemption locatif. Choisir entre marchand de biens ou promoteur revient donc à comparer le niveau de transformation du bien, le capital immobilisé, les délais, les responsabilités de constructeur et la marge après coûts complets, et non le seul prix de revente.

25 août 17 min

Assurance marchand de biens : lesquelles sont vraiment utiles selon votre opération

10 ans à compter de la réception : c’est la durée pendant laquelle certains désordres relevant de la responsabilité décennale peuvent affecter la revente d’un immeuble rénové. Une assurance marchand de biens se choisit donc selon la nature des travaux, le rôle exact de la société, la période de détention et les risques qui restent réellement à sa charge.

24 août 13 min

Immatriculation marchand de biens : les étapes à suivre sans perdre de temps

68.10Z est, jusqu’au 31 décembre 2026, le code NAF couramment associé à l’activité de marchand de biens immobiliers. L’ immatriculation marchand de biens se prépare avant le compromis en alignant qualification fiscale, statuts, capital, annonce légale, guichet unique, compte bancaire et contrôle complet de l’opération.

23 août 17 min

SAS marchand de biens : dans quels cas ce statut protège vraiment votre projet

5 ans est le délai prévu par l'article 1115 du CGI pour revendre dans le régime d'achat-revente, avec un délai ramené à 2 ans dans certains cas de ventes par lots soumises à préemption locative. Une SAS marchand de biens protège surtout la séparation entre le patrimoine social et celui des associés, mais seulement si la qualification fiscale, le financement, les travaux, les assurances et les règles d'association sont cohérents avec les faits.

22 août 17 min

Première opération marchand de biens : la méthode pour éviter l'erreur qui coûte cher

5 ans est le délai de principe prévu par l’article 1115 du CGI lorsqu’un assujetti s’engage dans l’acte à revendre, mais ce régime ne transforme pas une opération mal contrôlée en bonne affaire. Pour une première opération de marchand de biens, la décision doit partir du titre, de l’urbanisme, du bâti, du financement et d’une marge recalculée après les retards et travaux imprévus.

22 août 16 min

Marchand de biens sans apport : 7 montages réalistes pour lancer une opération

120 000 € de fonds propres manquent dans la simulation de référence d’un projet de 560 000 €, alors qu’un financement bancaire de 440 000 € est déjà envisagé. Lancer une activité de marchand de biens sans apport exige donc de remplacer l’apport personnel par un montage documenté, un partenaire qui porte le risque ou un délai contractuel, puis de vérifier que l’opération reste viable après fiscalité, travaux, financement et revente.

21 août 19 min

Formation marchand de biens CPF : les 5 points à vérifier avant de financer

Depuis le 16 février 2025 , une formation à la création ou à la reprise d'entreprise n'est mobilisable au CPF que si elle prépare à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. Pour financer une formation de marchand de biens à 3 800 €, il faut donc vérifier cinq éléments séparément : certification, habilitation, programme et évaluations, formateurs et pratique, puis coût réellement supporté et conditions de sortie.

20 août 14 min

Marchand de biens formation : lesquelles apportent de vraies compétences terrain

16 février 2025 est la date depuis laquelle une formation à la création ou reprise d’entreprise n’est mobilisable au CPF que si elle prépare à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. Pour choisir une formation de marchand de biens utile, le candidat doit surtout vérifier sa capacité à auditer un immeuble, chiffrer une opération complète, sécuriser les travaux et justifier chaque décision avant l’achat.

19 août 17 min

Salaire moyen marchand de biens : ce qu’on gagne vraiment selon les opérations

210 000 € de résultat annuel ne donnent pas automatiquement 17 500 € de salaire mensuel : il faut encore distinguer rémunération, cotisations, impôt, dividendes et trésorerie conservée. Il n’existe pas de salaire moyen officiel fiable du marchand de biens, car le revenu dépend du nombre d’opérations, du stock porté, des délais, du risque travaux et du choix fiscal.

18 août 15 min

Marchand de biens avantages et inconvénients : le match rentabilité vs risque

24 % de marge brute sur douze mois peut se réduire à 11 % quand les travaux imprévus, la fiscalité et le délai de vente sont réintégrés dans le coût complet. Le métier de marchand de biens offre une capacité de création de valeur et une rémunération potentiellement élevée, mais il expose le professionnel à la qualification BIC, au financement du stock, aux responsabilités de constructeur et à une perte rapide de marge.

18 août 16 min

Statut de marchand de biens : le bon cadre pour acheter, rénover et revendre

140 000 € de résultat avant rémunération suffisent à montrer qu’un statut de marchand de biens ne se choisit pas sur le seul niveau de bénéfice : la qualification fiscale, la TVA, les travaux, la protection des associés et la sortie de trésorerie changent le résultat réel. Pour acheter, rénover et revendre, il faut d’abord établir que l’intention de revente existait dès l’acquisition et que l’opération sera pilotée comme une activité commerciale. Cette méthode compare ensuite SAS, SARL et exercice individuel, avec les contrôles qui empêchent une marge théorique de devenir une perte.

17 août 14 min

Comment devenir marchand de biens sans sous-estimer les 5 vrais obstacles

Avec 90 000 euros disponibles, une cadre en reconversion doit tester la division, le financement, le calendrier et la réserve avant de signer, car une marge apparente ne prouve pas que l'opération est exécutable. Savoir comment devenir marchand de biens suppose de qualifier l'activité, de choisir un cadre adapté, de chiffrer le coût fiscal et de démontrer que l'équipe peut absorber les imprévus.

16 août 17 min

Le métier de marchand de biens : marges, risques et réalité du terrain

25 % est le taux normal de l'impôt sur les sociétés, mais ce chiffre ne suffit pas à mesurer la rentabilité d'une opération d'achat revente. Le métier de marchand de biens repose sur la qualification fiscale, le coût complet du stock, la maîtrise des travaux et un calendrier de revente testé contre les retards.

16 août 15 min