Marchand de biens temps partiel : stratégie viable ou fausse bonne idée en 2026

12 heures par semaine représentent le temps disponible dans le scénario d'une salariée qui pilote une rénovation légère sans ralentir les décisions, le chantier ni la vente. Le marchand de biens temps partiel n'est viable que si la qualification fiscale, le coût complet, la délégation et les risques de travaux sont contrôlés avant l'achat.

Le temps partiel ne change pas la qualification du métier

Le marchand de biens achète un immeuble pour son propre compte et le revend après l'avoir éventuellement valorisé. L'article 35, I, 1° du Code général des impôts classe en bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices des personnes qui achètent habituellement en leur nom des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Trois éléments doivent être rapprochés : l'achat suivi d'une revente, l'intention de revendre présente au moment de l'acquisition et le caractère habituel de l'activité. L'intention ne se déduit pas uniquement du résultat final. Elle se documente dès l'achat par le financement, le prix de sortie visé, les études de marché, les démarches commerciales, les statuts, les travaux envisagés et la durée de détention.

L'article 35, I, 1° du CGI ne fixe pas un nombre automatique de ventes : l'administration et le juge rapprochent l'achat en vue de revendre, l'intention présente dès l'acquisition et l'habitude, appréciées à partir des faits. Une société organisée pour une opération d'achat-revente peut donc être qualifiée dès sa première opération, tandis qu'un particulier ne reçoit aucune sécurité par le simple fait de n'avoir réalisé qu'une seule vente.

Une opération unique peut suffire lorsqu'une société a été créée et organisée pour acheter puis revendre. À l'inverse, aucun nombre magique d'opérations ne protège un particulier. La revente de plusieurs lots issus d'une même acquisition peut aussi contribuer à caractériser l'habitude.

Constituer les preuves avant l'immatriculation

Le choix du nom marchand de biens, du code d'activité ou d'une forme sociale ne suffit pas à déterminer le régime applicable. Les faits priment l'étiquette retenue dans les statuts ou la communication commerciale.

Les formalités sont déposées au guichet unique des formalités des entreprises. Une société commerciale est inscrite au Registre national des entreprises et au registre du commerce et des sociétés. En 2026, le code couramment associé à l'activité reste 68.10Z, Activités des marchands de biens immobiliers, la NAF rév. 2 étant applicable jusqu'au 31 décembre. La NAF 2025 doit prendre effet en janvier 2027 avec le code 68.11Y, Achat et vente de biens immobiliers propres.

Le code APE reste statistique : il ne crée ni agrément, ni droit particulier, ni protection fiscale. Une activité déclarée sous le bon code peut tout de même être qualifiée différemment si les opérations révèlent une autre réalité.

Calculer le résultat professionnel plutôt qu'une marge affichée

Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement comptabilisés en stocks et non en immobilisations. Le coût du stock comprend le coût d'acquisition, les dépenses de transformation et les autres coûts engagés pour amener le bien à l'endroit et dans l'état où il se trouve. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période selon le Plan comptable général dans sa version applicable en 2026.

Le résultat professionnel ne se limite donc pas à la différence entre prix d'achat et prix de vente. Il faut intégrer les travaux, les frais financiers, les charges d'exploitation, la fiscalité et les dépenses nécessaires pendant la détention. Une rémunération de dirigeante, si la société la verse, doit également être ajoutée au calcul au lieu d'être confondue avec la marge de l'opération.

La simulation suivante retient un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, une vente sans option à la TVA et des travaux dont la TVA amont n'est pas déductible dans l'hypothèse retenue. Les montants sont des hypothèses de travail, pas des taux de marché. Les droits calculés à 0,715 % supposent un engagement de revendre et excluent les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière.

Dans le scénario de base, le calcul est le suivant : 320 000 € moins 253 573 € de stock, moins 26 000 € de charges, soit 40 427 € avant impôt. Une baisse de 20 000 € du prix de vente, associée à 8 000 € de travaux supplémentaires et à 6 000 € de coûts additionnels, ramène le résultat à 6 427 €. Une opération qui paraît rentable sur le prix de sortie peut donc ne laisser que quelques milliers d'euros avant la rémunération du dirigeant.

Vérifier la TVA avant de retenir le prix de vente

La TVA immobilière dépend de la nature du bien, de son ancienneté, de la qualité d'assujetti du vendeur et de l'option éventuellement exercée. Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est taxable de plein droit, en principe sur le prix total. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonéré, avec une option possible. Un terrain à bâtir est taxable de plein droit.

L'ancien article 268 du CGI ne permet pas d'appliquer la marge à toutes les opérations. Le Conseil d'État, le 27 mars 2020, décision n° 428234, a notamment exclu la marge pour un terrain à bâtir acquis comme terrain bâti puis démoli. L'absence de TVA apparente à l'achat ne garantit donc jamais l'application de la TVA sur marge.

Lorsque la marge TTC est de 110 000 €, la TVA incluse se calcule en dedans : 110 000 × 20 ÷ 120 = 18 333,33 €. Le montant n'est pas de 22 000 €, qui correspondrait à 20 % appliqué directement à une base TTC. La TVA collectée, la TVA déductible, le montant TTC, le résultat imposable et la trésorerie doivent rester sur des lignes distinctes.

À compter du 1er septembre 2026, la TVA est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Pour une opération dont le fait générateur intervient après cette date, la référence applicable doit être contrôlée dans la version du texte en vigueur, sans reproduire mécaniquement une ancienne numérotation du CGI.

Sécuriser les engagements d'acquisition

L'article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui s'engage dans l'acte à revendre de bénéficier du régime d'achat-revente si la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. La Cour de cassation, chambre commerciale, le 14 février 2024, décision n° 22-17.541, a rappelé que le délai court à compter de l'acquisition.

Le taux global usuellement présenté pour l'engagement de revendre est de 0,715 %, mais ce chiffre ne comprend pas automatiquement tous les frais de l'acte. Les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière doivent être ventilés dans le financement. Le non-respect du délai ne se traite pas comme une simple baisse de rentabilité : les droits complémentaires et les intérêts de retard modifient directement la trésorerie.

Choisir la structure sans confondre IS, rémunération et dividendes

La SAS, la SARL et le nom propre répondent à des arbitrages différents concernant la responsabilité, la protection sociale, l'accès au financement, l'association, la transmission et la comptabilité. Aucune structure n'est optimale pour tous les marchands de biens à temps partiel.

Le taux normal de l'impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique sur les premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions, notamment un chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré et une détention du capital à au moins 75 % par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux conditions. Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d'affaires à tester s'apprécie au niveau de l'ensemble du groupe, intégré ou non, conformément à la portée donnée par le Conseil d'État dans sa décision du 13 mars 2025, n° 481538, Sté TDA.

Dans le scénario de base, le taux réduit représenterait 6 064,05 € sur 40 427 € si toutes les conditions étaient réunies, contre 10 106,75 € au taux de 25 %. Cette différence ne constitue pas un droit automatique et ne tient pas compte d'une éventuelle rémunération, des pertes antérieures ou d'autres éléments du résultat fiscal.

Les sociétés de personnes imposent le résultat BIC chez les associés selon leur quote-part, qu'il soit distribué ou non. Une SAS ou une SARL de moins de cinq ans peut, sous conditions, opter temporairement pour le régime des sociétés de personnes pendant cinq exercices maximum. L'option pour l'IS d'une société de personnes devient irrévocable si la renonciation n'est pas exercée avant la fin du cinquième exercice suivant celui de l'option.

Le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. L'option globale pour le barème peut permettre, sous conditions, l'abattement de 40 % et la déduction d'une fraction de CSG. Pour un travailleur indépendant, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes prises en compte en compte courant entre dans l'assiette sociale. Un dividende n'est donc ni la marge de l'opération ni une rémunération disponible sans fiscalité.

Une holding relevant du régime mère-fille suppose notamment une participation d'au moins 5 % et une quote-part de frais et charges de 5 %. Elle ne constitue pas une exonération totale. Ses coûts, sa gouvernance, sa substance et son financement doivent être justifiés par un projet de développement ou de réinvestissement, pas par la seule volonté de réduire l'imposition d'une première opération .

Construire un financement qui supporte le retard

Le financement doit distinguer l'achat, les droits, les travaux, les intérêts, les assurances, les charges fixes, les frais de vente et les besoins de trésorerie jusqu'à l'encaissement du prix. Le business plan utile comprend un plan de financement initial, un compte de résultat, une trésorerie mensuelle, une projection à trois ans et un scénario dégradé.

Le prix de revente n'est pas une encaissement disponible au moment où il est annoncé. Jusqu'à la signature et au paiement, la société continue de porter le stock et les coûts associés. La trésorerie disponible doit aussi tenir compte des impôts, de la TVA lorsqu'elle s'applique, des remboursements d'emprunt, des appels de fonds, des retenues contractuelles et des sommes nécessaires à une nouvelle opération.

Le courtier ou la banque doit recevoir des hypothèses vérifiables : comparables de micro-marché, devis, calendrier, apport, garanties, scénario de baisse du prix de sortie et scénario de retard. Une marge non financée pendant plusieurs mois n'est pas une réserve de sécurité.

Traiter la rénovation comme un risque de responsabilité

L'expression rénovation légère ne crée pas une catégorie juridique protectrice. La nature réelle des travaux, leur incidence sur la solidité ou la destination de l'ouvrage, les entreprises intervenantes et la réception déterminent le niveau de risque.

Le fait de revendre un bien ne neutralise pas la responsabilité liée aux travaux : l'article 1792-1 du Code civil assimile notamment au constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire. La réception, la nature des travaux et les attestations déterminent donc le risque à traiter, non le seul intitulé rénovation légère.

Les articles 1792 et suivants du Code civil prévoient la responsabilité décennale pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 14 septembre 2017, décision n° 16-20.288, a retenu qu'un vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation et d'extension pouvait relever de la responsabilité des constructeurs.

La décennale, la dommages-ouvrage, la responsabilité civile professionnelle, l'assurance propriétaire non occupant et la multirisque chantier ne couvrent pas le même fait générateur. Lors d'une vente dans les dix ans suivant les travaux, les informations sur les assurances obligatoires souscrites ou leur absence sont annexées à l'acte.

Ne pas devenir intermédiaire immobilier sans le cadre requis

Le marchand achète pour son propre compte, porte le stock, le financement et le risque de revente. L' agent immobilier réalise une entremise sur le bien d'autrui sous le régime de la loi Hoguet, avec une carte professionnelle et un mandat écrit répondant aux exigences applicables.

Un apporteur habituel qui recherche un acquéreur, négocie ou intervient dans la conclusion peut en réalité accomplir une activité d'entremise. La Cour d'appel de Reims, le 12 février 2019, a appliqué le régime de la loi Hoguet selon les actes accomplis par l'intervenant. Une commission ne doit jamais être promise avant la vérification du mandat et du régime applicable.

Tester la capacité réelle avec 12 heures par semaine

Le scénario retient une salariée disposant de 12 heures par semaine, un seul bien, une rénovation légère confiée à des entreprises, 32 semaines de pilotage et une commercialisation à organiser pendant le chantier. La capacité théorique est de 12 × 32, soit 384 heures. Cette enveloppe ne garantit aucun délai : les signatures, incidents, appels du financeur et décisions de chantier arrivent de manière irrégulière.

La répartition fonctionne uniquement si le chantier reste réellement léger, si les entreprises transmettent des comptes rendus exploitables et si les pièces sont disponibles avant chaque décision. Une semaine de signature ou de sinistre peut concentrer davantage de travail que le quota hebdomadaire. Le temps partiel devient alors viable par conception du processus, non par espoir d'une semaine calme.

Dans cette simulation, une délégation de coordination est budgétée à 6 000 € et économise 3 heures par semaine pendant 10 semaines, soit 30 heures. Le coût théorique de cette capacité libérée est de 200 € par heure. Ce montant est une hypothèse de décision : il doit être confronté au coût d'un retard, d'une reprise de travaux ou d'une baisse du prix de vente.

La délégation ne transforme pas automatiquement la rentabilité : elle ajoute une charge et impose de contrôler le prestataire. Elle devient défendable si elle protège des décisions de vente, évite un arrêt de chantier ou permet de respecter un engagement bancaire. Le contrat doit préciser les livrables, les comptes rendus, les pouvoirs et les responsabilités, sans abandonner les contrôles du marchand.

Organiser le sourcing, la formation et une éventuelle association

Le sourcing doit être diversifié entre notaires, agents immobiliers, administrateurs de biens, entreprises et prescripteurs. Un CRM permet de tracer les dossiers, les consentements, les mandats, les hypothèses de prix et les relances. Les bases DVF, les bases notariales, la vacance, les délais de vente, le DPE, les loyers, les autorisations et la profondeur de demande doivent être analysés à l'échelle du micro-marché. Une moyenne de ville ne remplace pas des comparables réellement substituables.

Depuis le 16 février 2025, une formation à la création ou à la reprise d'entreprise n'est mobilisable au CPF que si elle prépare à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. En juin 2026, Mon Compte Formation rappelle que l'organisme doit être habilité par le propriétaire de la certification et déclaré à France compétences.

• Certification active et adaptée au projet de marchand de biens.
• Habilitation du prestataire par le propriétaire de la certification.
• Programme, évaluations et compétences réellement vérifiables.
• Expérience terrain des intervenants sur les travaux, la fiscalité et la vente.
• Coût restant à charge et conditions d'annulation examinés avant inscription.

Une formation ne remplace pas les conseils individualisés du notaire, de l'avocat fiscaliste, de l'expert-comptable, du courtier ou du maître d'œuvre. Elle peut structurer les questions, pas valider seule un acte, une fiscalité ou une assurance.

En cas d'association, les statuts et le pacte doivent traiter les apports, les comptes courants, les pouvoirs, les décisions réservées, la rémunération, les garanties personnelles, l'information, la dilution, la sortie, le décès, l'incapacité, le conflit et l'impasse. Pour un projet à temps partiel, la disponibilité de chaque associé doit être écrite, tout comme la personne qui décide en cas d'incident de chantier ou de baisse du prix de sortie.

Fermer les points bloquants avant de signer

Une offre ne devrait être engagée qu'après un contrôle documentaire et financier qui résiste au scénario dégradé. La grille suivante sert à suspendre la décision lorsqu'une hypothèse centrale n'est pas démontrée.

• Titre de propriété, servitudes, urbanisme et copropriété vérifiés dans les documents disponibles.
• Diagnostics, DPE, état du bien et contraintes techniques rapprochés des devis.
• Prix de sortie établi avec des comparables de micro-marché et plusieurs hypothèses de délai.
• Coût du stock, frais de période, TVA collectée, TVA déductible et impôt séparés dans le calcul.
• Engagement de revendre ou de construire identifié dans l'acte avec son délai et sa conséquence en cas de défaut.
• Financement complet incluant portage, travaux, frais, fiscalité et scénario de retard.
• Entreprises, réception, attestations d'assurance et éventuelle dommages-ouvrage contrôlées avant le chantier.
• Pouvoirs, délégations, comptes rendus et disponibilité effective des 12 heures hebdomadaires organisés par écrit.

Si le prix de sortie ne couvre plus le coût complet dans le scénario dégradé, si une assurance adaptée manque ou si une décision urgente repose sur une disponibilité inexistante, l'offre doit rester suspendue. La marge de sécurité ne se crée ni par le code APE, ni par une formation, ni par une promesse de vente non documentée.