Société ou nom propre marchand de biens : le choix qui change votre risque fiscal

160 000 € de bénéfice sur une opération ne donnent pas le même risque ni la même trésorerie selon que l'activité est exercée en nom propre, à l'IR ou à l'IS. Le choix entre société ou nom propre marchand de biens se décide en contrôlant la qualification fiscale, le coût complet, les délais de revente, les travaux, les assurances et l'usage prévu du bénéfice.

La qualification fiscale précède le choix de la structure

L'article 35, I, 1° du CGI rattache aux bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes qui achètent habituellement des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Le sujet ne se limite donc pas au choix entre une entreprise individuelle et une société.

L'administration et le juge recherchent trois éléments : un achat suivi d'une revente, une intention de revendre présente dès l'acquisition et un caractère habituel. L'intention se mesure au moment de l'achat, à partir des circonstances connues à cette date, et non uniquement au résultat final de l'opération.

Principe fiscal : les statuts, l'objet social, le code d'activité et le nom donné au projet ne neutralisent pas les faits. Une société organisée pour acheter et revendre peut être concernée dès une opération unique, tandis qu'un particulier n'est pas protégé par l'absence d'un nombre minimal d'opérations.

La durée de détention, le financement, la nature des travaux, le découpage en lots, les démarches commerciales et la répétition des transactions forment un faisceau d'indices. La vente de plusieurs lots issus d'une même acquisition peut contribuer à caractériser l'habitude, même si elle intervient dans un seul projet immobilier.

La conséquence pratique est directe : le bénéfice relève d'une activité professionnelle et non du régime de la plus-value immobilière privée avec ses abattements liés à la durée de détention. Le résultat se calcule sur l'ensemble de l'activité, avec les produits et charges d'exploitation de la période.

Nom propre, société à l'IR et société à l'IS : trois logiques différentes

Le nom propre évite la création d'une personne morale, mais il ne transforme pas une activité d'achat revente en simple investissement patrimonial. Une société à l'IR fait remonter le résultat chez ses associés. Une société à l'IS sépare l'imposition du résultat conservé par la société de l'imposition personnelle qui intervient lors d'une rémunération ou d'une distribution.

Le taux normal de l'IS est de 25 %. Le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € peut s'appliquer sous conditions, notamment un chiffre d'affaires ne dépassant pas 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré et une détention du capital à hauteur d'au moins 75 % par des personnes physiques ou des sociétés remplissant les conditions requises.

Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d'affaires à contrôler pour le taux réduit s'apprécie au niveau de l'ensemble du groupe, intégré ou non, conformément à la portée donnée par le Conseil d'État dans sa décision du 13 mars 2025, n° 481538, Société TDA.

Une SAS peut rémunérer son président sous le régime général en qualité d'assimilé salarié, sans assurance chômage automatique au seul titre du mandat. Le gérant majoritaire de SARL relève en principe du régime des travailleurs indépendants ; le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est assimilé salarié. Le statut social doit être comparé avec la trésorerie réellement disponible, pas avec un salaire théorique.

La responsabilité limitée d'une société protège en principe à hauteur des apports, mais cette protection ne couvre pas une faute de gestion, une fraude, une garantie personnelle ni la responsabilité attachée aux travaux et à la vente. La société ne supprime donc pas le risque personnel du marchand.

La simulation de 160 000 € révèle la différence entre impôt et trésorerie

La simulation suivante retient un bénéfice de 160 000 € avant IS, après prise en compte du coût du stock vendu, des travaux, des honoraires, des frais financiers et des frais fixes. La TVA est traitée séparément, car la TVA collectée n'est pas un bénéfice. Le scénario suppose l'absence de déficit antérieur et l'application du taux réduit d'IS, sous réserve de vérifier toutes ses conditions.

Le PFU de 30 % comprend 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. L'option globale pour le barème peut, sous conditions, permettre l'abattement de 40 % et la déduction d'une fraction de CSG. Le choix ne se résume donc pas à comparer 15 % et 25 % : il faut décider si le bénéfice est destiné à la consommation personnelle, à une rémunération, à un dividende ou au financement d'un nouveau stock.

Dans ce scénario, le réinvestissement de 124 250 € n'efface pas l'IS payé et ne rend pas le futur bénéfice exonéré. Il diffère la taxation personnelle liée à une distribution, mais expose aussi la société à un nouveau risque de stock, de financement, de délai et de prix de sortie.

Le compte de résultat doit remplacer la comparaison des taux

Un marchand de biens doit distinguer la marge commerciale, le résultat fiscal, la TVA, l'impôt, les cotisations, la rémunération et la trésorerie. Une opération qui affiche une marge avant financement peut devenir déficitaire après les intérêts, les frais de portage, les travaux supplémentaires ou la baisse du prix de vente.

Les immeubles achetés en vue de la revente sont normalement comptabilisés en stocks et non en immobilisations. Le Plan comptable général, règlement ANC 2014-03 consolidé dans sa version au 1er janvier 2026, retient notamment les coûts d'acquisition, de transformation et les autres coûts nécessaires pour amener le stock à l'endroit et dans l'état où il se trouve. Les charges anormales, les frais administratifs non contributifs et les frais de commercialisation restent des charges de période selon leur nature.

Les droits d'acquisition dépendent des engagements et des délais

L'article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui s'engage dans l'acte à revendre de bénéficier du régime d'achat revente lorsque la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. La Cour de cassation, chambre commerciale, le 14 février 2024, n° 22-17.541, a rappelé que le délai court à compter de l'acquisition.

Le taux global couramment présenté sous cet engagement est de 0,715 %, auquel s'ajoutent les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime. Cette présentation ne permet pas de qualifier l'ensemble de frais de notaire réduits sans ventilation.

Un calendrier de revente doit intégrer la date exacte de l'acquisition, les conditions suspensives, les autorisations, le chantier, la commercialisation et la signature définitive. Un engagement fiscal non suivi par une preuve de revente dans le délai transforme une économie initiale en dette fiscale.

La TVA immobilière peut modifier toute la marge

Depuis le 1er septembre 2026, les règles de TVA sont recodifiées dans le Code des impositions sur les biens et services par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Le raisonnement reste fondé sur la qualification de l'immeuble, la qualité de l'assujetti agissant comme tel, l'ouverture ou non du droit à déduction et la nature de la vente.

L'ancien article 268 du CGI ne permet pas d'appliquer mécaniquement la TVA sur la marge. Pour un terrain à bâtir acquis comme terrain bâti puis démoli, la marge est exclue selon le Conseil d'État, 27 mars 2020, n° 428234.

Le calcul en dedans à 20 % doit être maîtrisé. Une marge de 110 000 € toutes taxes comprises contient 110 000 x 20 / 120, soit 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 €. Cette TVA réduit le montant réellement disponible pour couvrir le résultat et les frais.

La TVA d'amont n'est déductible que si la dépense est affectée à des opérations taxées ouvrant droit à déduction, avec une facture régulière et une exigibilité acquise. Pour un ancien revendu avec option, la TVA de dépenses directement liées à la vente peut n'être déductible qu'au moment de l'option. Au réel normal, la déclaration CA3 est mensuelle, ou trimestrielle si la TVA nette annuelle est inférieure à 4 000 € et si l'option correspondante est exercée. Un crédit peut être reporté ou remboursé sous conditions, avec le formulaire 3519 et la CA3 pour une demande de remboursement.

Les travaux peuvent faire basculer le marchand dans la responsabilité des constructeurs

Les articles 1792 et suivants du Code civil prévoient une responsabilité décennale pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. L'article 1792-1 assimile notamment à un constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Point de vigilance travaux : un vendeur qui réalise une rénovation ou une extension ne doit pas raisonner comme un simple revendeur. La nature des travaux, leur ampleur, la réception et le rôle concret joué dans l'opération peuvent engager la responsabilité des constructeurs, comme l'a illustré la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 septembre 2017, n° 16-20.288.

Une assurance ne couvre pas automatiquement tous les risques d'un chantier. Le dossier doit relier chaque risque à l'assuré, au fait générateur, à la durée, à la franchise et à l'exclusion correspondante.

Le financement doit intégrer le scénario dégradé

Le business plan utile comporte un plan de financement initial, un compte de résultat, une trésorerie mensuelle, un financement à trois ans et un scénario dégradé. Chaque hypothèse doit pouvoir être confrontée à une pièce : promesse, devis, étude, comparables, accord bancaire, calendrier d'autorisation ou mandat de commercialisation.

• Tester le prix de sortie avec des comparables de micro marché, la profondeur de la demande et le délai de vente observé.
• Mesurer chaque mois de portage supplémentaire avec les intérêts, l'assurance, les frais fixes, les taxes et les charges de copropriété.
• Prévoir les travaux non réalisés ou plus coûteux à partir de devis détaillés, des autorisations et de l'état technique du bien.
• Vérifier la capacité de trésorerie avant chaque appel de fonds, sans compter une revente qui n'est pas encore sécurisée.
• Documenter le financement et les garanties personnelles demandées par la banque avant de retenir une structure.

Le nom propre peut sembler plus simple pour une première opération , alors qu'une société peut faciliter l'association, la répartition des pouvoirs ou le réinvestissement. Aucune de ces qualités ne compense un prix de sortie fragile, un délai irréaliste ou une TVA mal qualifiée.

L'association et le temps partiel créent des risques distincts

Une association ne se limite pas à répartir les parts. Les statuts et le pacte doivent organiser les apports, les comptes courants, les pouvoirs, les décisions réservées, la rémunération, les garanties personnelles, l'information, la dilution, la sortie, le décès, l'incapacité, les conflits et les situations d'impasse.

Le choix d'une société doit aussi tenir compte de la disponibilité réelle de chaque associé. Une activité menée à temps partiel suppose de mesurer qui sera présent chez le notaire, sur le chantier, face à la banque, lors des visites, pendant les incidents et au moment de la commercialisation. Le coût d'une délégation doit figurer dans le compte de résultat dès le départ.

Marchand, agent immobilier, apporteur et promoteur : ne pas mélanger les rôles

Le marchand achète pour son propre compte, porte le stock, le financement et le risque de revente. L'agent immobilier intervient sur le bien d'autrui dans le cadre de la loi Hoguet, avec une carte professionnelle et un mandat écrit. Le promoteur porte une opération de construction et vend souvent sur plans, tandis que le marchand valorise puis revend un actif acquis.

La frontière ne dépend pas seulement du mot utilisé dans un contrat. Un apporteur d'affaires qui accomplit habituellement des actes d'entremise peut relever de la loi Hoguet. La Cour d'appel de Reims, le 12 février 2019, a retenu les actes accomplis pour appliquer ce régime à un intervenant habituel.

Une commission d'entremise ne doit pas être promise comme juridiquement due sans vérifier le mandat et les conditions imposées par la loi Hoguet. Il faut tracer les contacts, les consentements, les mandats et la réalité des prestations, notamment lorsqu'un réseau d'apporteurs intervient.

Les formalités et le code d'activité ne sécurisent pas la qualification

Les formalités sont déposées au guichet unique des formalités des entreprises. Une société commerciale est inscrite au Registre national des entreprises et au registre du commerce et des sociétés.

En 2026, la NAF rév. 2 reste applicable jusqu'au 31 décembre. Le code couramment associé à l'activité est 68.10Z, Activités des marchands de biens immobiliers. La NAF 2025 doit prendre effet en janvier 2027 avec le code 68.11Y, Achat et vente de biens immobiliers propres.

Le code APE reste statistique : il ne crée ni droit, ni agrément, ni protection fiscale. Une activité déclarée sous le bon code peut tout de même être requalifiée au regard des achats, de l'intention de revente et des ventes effectivement réalisées.

La formation CPF exige un contrôle documentaire

Depuis le 16 février 2025, une formation à la création ou à la reprise d'entreprise n'est mobilisable au CPF que si elle prépare à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. En juin 2026, Mon Compte Formation rappelle également que l'organisme doit être habilité par le propriétaire de la certification et déclaré à France compétences.

• Vérifier que la certification est active et adaptée au projet.
• Contrôler l'habilitation du prestataire par le propriétaire de la certification.
• Lire le programme, les évaluations et les conditions d'annulation.
• Examiner l'expérience terrain des intervenants.
• Calculer le coût restant à charge et les frais qui ne sont pas financés.

Une formation ne remplace pas l'examen individualisé du montage par le notaire, l'avocat fiscaliste, l'expert comptable, le courtier ou le maître d'œuvre. Elle ne valide pas non plus la marge, la TVA, les assurances ou la qualification fiscale d'une opération précise.

Le contrôle final avant de signer l'acquisition

Le choix entre société ou nom propre marchand de biens doit être arrêté après un contrôle de l'opération concrète. Le dossier de décision doit permettre de répondre par des pièces, et non par une intention générale, aux points suivants :

• Intention de revente dès l'achat : stratégie de sortie, comparables, calendrier et éléments commerciaux conservés.
• Qualification du bien : titre, urbanisme, servitudes, copropriété, diagnostics, DPE et autorisations nécessaires.
• Coût complet : acquisition, droits, travaux, études, assurances, financement, fiscalité, commercialisation et frais fixes.
• TVA : régime de la vente, éventuelle option, droit à déduction, factures régulières et déclaration prévue.
• Engagement fiscal : date d'acquisition, délai de cinq ans ou de deux ans selon le cas, ou délai de quatre ans pour construire.
• Travaux : entreprises assurées, attestations avant chantier, réception, dommages ouvrage lorsque le régime s'applique et pièces à annexer à la vente.
• Trésorerie : montant conservé après impôt, réserve pour retard et capacité à financer l'acquisition suivante sans dépendre d'une vente idéale.
• Gouvernance : pouvoirs, rémunération, apports, garanties, sortie et solution en cas de conflit si plusieurs personnes investissent.

Si le scénario dégradé fait apparaître une trésorerie négative, une dette fiscale non provisionnée ou une assurance non confirmée, la décision utile consiste à revoir le prix d'achat, le prix de sortie, les travaux, le financement ou la structure avant la signature. Une structure n'est pertinente que si elle reste viable lorsque le délai s'allonge et que la marge se contracte.