Formation marchand de biens CPF : les 5 points à vérifier avant de financer

Depuis le 16 février 2025, une formation à la création ou à la reprise d'entreprise n'est mobilisable au CPF que si elle prépare à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. Pour financer une formation de marchand de biens à 3 800 €, il faut donc vérifier cinq éléments séparément : certification, habilitation, programme et évaluations, formateurs et pratique, puis coût réellement supporté et conditions de sortie.

Point 1 : vérifier que la certification est active et adaptée

Le mot CPF ne suffit pas à établir la valeur d'une formation de marchand de biens. Depuis la réforme applicable aux actions de création ou de reprise d'entreprise, l'offre doit préparer à une certification enregistrée au RNCP ou au Répertoire spécifique. Le contrôle porte sur la certification elle-même, mais aussi sur son adéquation avec les compétences réellement nécessaires pour acheter, valoriser, financer et revendre un bien.

Relevez l'intitulé exact de la certification, son répertoire d'enregistrement, son état actif et les compétences évaluées. Une certification généraliste en entrepreneuriat peut ouvrir l'accès au CPF sans couvrir suffisamment l'analyse d'un immeuble, la fiscalité de l'achat-revente, les travaux ou la commercialisation. L'inscription active et l'adéquation de la certification constituent donc le premier filtre, avant toute comparaison de prix.

Une formation annoncée comme éligible au CPF ne l'est pas en raison de son seul intitulé commercial. L'éligibilité repose sur une certification enregistrée et sur le rattachement régulier de l'organisme à cette certification ; elle sécurise le financement de l'action, mais ne garantit ni la qualité pédagogique ni la rentabilité d'une opération immobilière.

Point 2 : contrôler l'habilitation de l'organisme

Une certification identifiée ne permet pas à n'importe quel organisme de la préparer. En juin 2026, Mon Compte Formation rappelle que le prestataire doit être habilité par le propriétaire de la certification et déclaré à France compétences. Ces deux éléments doivent être cohérents avec l'offre consultée, l'identité juridique du prestataire et les coordonnées de facturation.

Demandez la preuve de l'habilitation, puis vérifiez que le nom de l'organisme qui vend la formation correspond bien au nom affiché sur la plateforme. Une marque commerciale, une société différente ou un sous-traitant peuvent créer un écart entre le vendeur et l'organisme autorisé. Cet écart ne condamne pas nécessairement l'offre, mais il impose d'identifier précisément qui dispense la formation, qui organise l'évaluation et qui délivre la certification.

Un argument tel que formation éligible CPF, sans référence identifiable ni réponse précise sur l'habilitation, ne permet pas de prendre une décision. L'habilitation vérifiable doit figurer dans le dossier de comparaison au même titre que le prix et le calendrier.

Point 3 : examiner le programme et les évaluations, pas seulement les titres de modules

Un programme utile doit transformer une promesse générale en compétences contrôlables. Pour un marchand de biens, il doit notamment traiter l'étude du bien, la vérification du titre, l'urbanisme, les servitudes, la copropriété, les diagnostics, les devis, le financement, le prix de sortie, la fiscalité et le suivi de la revente.

Le contenu doit aussi distinguer la situation du marchand, qui achète pour son propre compte et porte le stock, de celle de l'agent immobilier, qui intervient sur le bien d'autrui dans le cadre de la loi Hoguet. Une formation qui promet de trouver des biens et de percevoir des commissions doit expliquer le mandat, les actes d'entremise et les limites applicables aux apporteurs d'affaires. Une commission ne devient pas juridiquement due par la seule mise en relation.

Les modules fiscaux doivent séparer la TVA collectée, la TVA déductible, le résultat imposable et la trésorerie. Pour un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, une vente par un assujetti agissant comme tel est en principe taxable de plein droit ; un immeuble plus ancien est en principe exonéré, avec option possible, tandis qu'un terrain à bâtir est taxable de plein droit. La TVA sur marge obéit à des conditions précises : l'absence de TVA apparente lors de l'achat ne suffit pas à la garantir.

Le programme doit également expliquer que les immeubles acquis en vue de la revente sont normalement des stocks. Le résultat ne se réduit donc pas à un prix de revente moins un prix d'achat : les travaux, frais financiers, honoraires, charges d'exploitation et impôts modifient le résultat et la trésorerie. Une formation qui confond TVA, marge commerciale et bénéfice imposable donne un outil de décision incomplet.

Point 4 : vérifier les formateurs et la place de la pratique

Un intervenant peut connaître l'entrepreneuriat sans avoir piloté une opération d'achat-revente. Demandez l'expérience directement utile : acquisitions, travaux, financement, négociation, revente, gestion des incidents et relations avec notaires, banques ou entreprises. Les fonctions exercées, la nature des opérations et la période d'expérience doivent être suffisamment précises pour dépasser une simple présentation commerciale.

La pratique doit occuper une place identifiable. Elle peut prendre la forme d'une étude de dossier, d'une analyse de devis, d'un calcul de prix de sortie, d'une lecture de documents de copropriété ou d'un scénario de revente dégradé. Le candidat doit savoir à l'avance si le livrable est corrigé individuellement, si les retours sont conservés et si les échanges avec le formateur sont compris dans le prix. Une expérience terrain vérifiable et une pratique corrigée valent davantage qu'une longue liste de thèmes non évalués.

La formation ne remplace pas les conseils individualisés du notaire, de l'avocat fiscaliste, de l' expert-comptable , du courtier ou du maître d'œuvre. Elle doit plutôt apprendre à préparer les bonnes questions et les pièces utiles pour ces professionnels.

Point 5 : calculer le reste à charge et le coût complet

Le prix de 3 800 € ne suffit pas à mesurer l'effort financier. Il faut comparer le prix affiché avec les droits CPF effectivement mobilisables, les montants non couverts, les conditions d'annulation et les frais associés. Le montant exact affiché sur Mon Compte Formation doit primer sur une estimation donnée par téléphone.

La formule de contrôle est simple : reste à financer = prix de la formation moins droits CPF mobilisables, avec un minimum égal à zéro, puis ajout des frais non couverts. Les frais de déplacement, les outils, les rendez-vous supplémentaires, les évaluations facturées séparément ou le coût d'une absence professionnelle doivent être recherchés dans les conditions commerciales. Aucun montant forfaitaire de participation ne doit être ajouté sans vérification de l'offre et des règles applicables.

Simulation : une formation à 3 800 € peut être financée sans être un bon choix

La simulation suivante est volontairement construite pour isoler la décision. Le prix de la formation est de 3 800 € et l'offre est annoncée comme éligible au CPF. Les résultats relatifs au solde CPF sont des hypothèses de comparaison ; ils ne remplacent pas le montant affiché dans le compte du candidat.

Supposons ensuite que le compte du candidat permette de mobiliser 3 000 €. Le calcul du prix résiduel est de 3 800 € moins 3 000 €, soit 800 € avant les frais qui resteraient éventuellement non couverts. Avec un solde mobilisable de 2 500 €, le montant atteint 1 300 €. Avec 3 800 € de droits mobilisables, il est nul sur le seul prix de la formation. Avec un solde nul, le montant à financer atteint 3 800 €.

Le candidat doit ensuite confronter ces 800 €, 1 300 € ou 3 800 € à la qualité réelle de l'offre. Le CPF réduit le coût d'une action de formation, il ne finance ni le stock immobilier, ni les travaux, ni les frais de société, ni les erreurs d'acquisition. Une offre B insuffisante reste un mauvais choix avec un reste à charge nul, tandis qu'une offre A peut justifier un paiement résiduel si ses compétences et ses livrables sont démontrés.

Mettre la formation à l'épreuve du statut fiscal du marchand de biens

Le contenu doit rendre compréhensible l'article 35, I, 1° du Code général des impôts. Relèvent des bénéfices industriels et commerciaux les personnes qui achètent habituellement en leur nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. L'analyse repose sur l'achat suivi d'une revente, l'intention de revendre dès l'acquisition et le caractère habituel.

La qualification fiscale se déduit des faits et non du nom donné à l'activité. Les statuts, l'objet social, le financement, les travaux, la durée de détention, la répétition des opérations et la revente de plusieurs lots forment un faisceau d'indices ; une opération unique peut suffire lorsque la société a été créée et organisée pour acheter puis revendre.

Une formation sérieuse doit expliquer que le code APE n'accorde ni agrément ni protection fiscale. En 2026, le code couramment associé à l'activité est 68.10Z, Activités des marchands de biens immobiliers. La NAF 2025 doit prendre effet en janvier 2027 avec le code 68.11Y, Achat et vente de biens immobiliers propres. Le code APE reste statistique : la réalité des opérations prime toujours.

Le programme doit aussi distinguer société, nom propre, SAS et SARL sans présenter une structure comme universellement optimale. Le président de SAS rémunéré relève du régime général comme assimilé salarié, sans assurance chômage automatique au seul titre du mandat. Le gérant majoritaire de SARL relève en principe du régime des travailleurs indépendants, tandis que le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est assimilé salarié.

Contrôler les engagements d'acquisition, la TVA et les assurances

Une séquence consacrée à l'achat-revente doit traiter l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI. Une personne assujettie qui s'engage dans l'acte à revendre peut bénéficier de ce régime si la revente intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots soumises à un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. Le délai court à compter de l'acquisition.

Le taux global usuellement présenté sous engagement de revendre est de 0,715 %, auquel s'ajoutent les émoluments, débours et la contribution de sécurité immobilière selon leur régime. La formation doit apprendre à ventiler ces postes plutôt qu'à employer l'expression imprécise de frais de notaire réduits. Un défaut de revente peut entraîner un complément de droits, l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI et le droit supplémentaire de 1 % prévu par l'article 1840 G ter, II.

Pour la TVA, le candidat doit savoir quand la vente d'un immeuble récent, d'un immeuble ancien ou d'un terrain à bâtir relève d'une taxation, et dans quelles conditions une TVA sur marge est envisageable. Une marge TTC de 110 000 € contient 110 000 × 20 ÷ 120, soit 18 333,33 € de TVA, et non 22 000 €. Cet exemple montre pourquoi un tableau HT, TVA collectée, TVA déductible, TTC et résultat imposable doit être exigé.

La partie travaux doit couvrir les articles 1792 et suivants du Code civil. Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la responsabilité décennale pendant dix ans à compter de la réception. L'article 1792-1 assimile notamment au constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 septembre 2017, n° 16-20.288, illustre le risque pour un vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation et d'extension.

Exiger un business plan qui résiste à un scénario dégradé

Le candidat ne doit pas repartir avec une marge théorique, mais avec une méthode de pilotage. Le business plan doit comprendre un plan de financement initial, un compte de résultat, une trésorerie mensuelle, un financement à trois ans et un scénario dégradé. Les hypothèses doivent être modifiables : prix d'achat, coût des travaux, délai de détention, frais financiers, prix de sortie et vitesse de commercialisation.

Le calcul de base s'écrit ainsi : chiffre d'affaires moins coût du stock vendu, travaux, honoraires, frais financiers, impôts et frais fixes. Il faut ensuite distinguer le résultat de la société, la rémunération, les cotisations, l'impôt, les dividendes et la trésorerie réinvestie. Il n'existe pas de salaire moyen officiel fiable ni de taux de marge universel du marchand de biens.

Le choix entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu doit rester lié à la situation de l'entreprise et de ses associés. Le taux normal de l'IS est de 25 %. Le taux réduit de 15 % concerne les premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions, notamment de chiffre d'affaires, de capital libéré et de détention du capital. Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d'affaires à tester peut s'apprécier au niveau de l'ensemble du groupe. Une formation doit présenter ces conditions sans promettre un résultat fiscal automatique.

Le même contrôle s'applique aux dividendes, à la holding et à l'association. Le PFU sur les dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve des options et situations concernées. Une holding n'est pas une exonération totale : le régime mère-fille suppose notamment une participation d'au moins 5 % et une quote-part de frais et charges de 5 %, avec des coûts de gouvernance, de financement et de substance à mesurer.

Adapter la formation au temps disponible et au projet réel

Une personne en activité doit mesurer sa disponibilité pour les signatures, les visites, les appels bancaires, le chantier, les incidents et la commercialisation. Si une délégation est nécessaire, son coût doit figurer dans le scénario financier. Une formation qui suppose une présence quotidienne sur le terrain sans traiter cette contrainte ne prépare pas correctement une première opération.

En cas d'association, le programme doit inciter à formaliser les apports, les comptes courants, les pouvoirs, les décisions réservées, la rémunération, les garanties personnelles, l'information, la dilution, la sortie, le décès, l'incapacité et la gestion des conflits. Les statuts et le pacte d'associés ne sont pas de simples formalités administratives : ils organisent la capacité à décider lorsque le projet rencontre un désaccord ou un dépassement de budget.

Le sourcing mérite le même niveau de précision. Un CRM, la traçabilité des consentements et des mandats, ainsi qu'un réseau diversifié de notaires, agents, administrateurs de biens, entreprises et prescripteurs sont des outils opérationnels. Le programme doit interdire les promesses de commission tant que le mandat et l'application éventuelle de la loi Hoguet ne sont pas vérifiés.

Repérer les promesses qui doivent interrompre la décision

• Le vendeur affirme qu'un simple intitulé marchand de biens suffit pour utiliser le CPF.
• La certification n'est pas identifiée, son statut actif n'est pas établi ou son contenu ne correspond pas aux compétences annoncées.
• L'organisme refuse de préciser son habilitation par le propriétaire de la certification.
• La formation garantit une marge, un salaire ou une rentabilité sans hypothèses de prix, de délai, de fiscalité et de financement.
• Le programme ne distingue pas le marchand, l'agent immobilier et le promoteur.
• Les travaux sont présentés comme une simple amélioration esthétique, sans assurance décennale, réception ni responsabilité du vendeur constructeur.
• Le prix ne précise pas les évaluations, l'accompagnement, les annulations, les frais annexes ou les prestations sous-traitées.
• Les comparables de prix sont fondés sur une moyenne de ville sans analyse du micro-marché, de la vacance, des délais de vente, du DPE et de la profondeur de la demande.

Le contrôle final avant de mobiliser les droits CPF

Avant de valider, réunissez dans un même dossier la fiche de certification, la preuve d'habilitation, le programme détaillé, les modalités d'évaluation, les profils des formateurs, les exercices pratiques, le prix affiché et les conditions d'annulation. Faites ensuite relire le volet juridique, fiscal, financier ou technique par le professionnel correspondant lorsque la première opération le justifie.

La décision est défendable uniquement si les cinq contrôles aboutissent à une réponse documentée. Si la certification ou l'habilitation reste incertaine, si la pratique n'est pas définie, ou si le reste à financer n'est pas calculable, ne mobilisez pas le CPF avant d'avoir obtenu la pièce manquante et recalculé le coût complet.