Nombre opération marchand de biens : à partir de quand le fisc peut requalifier

1 opération peut suffire à faire relever une société du régime fiscal des marchands de biens lorsqu'elle a été créée et organisée pour acheter et revendre. Le nombre d'opérations marchand de biens ne se joue donc pas sur un seuil automatique, mais sur l'intention de revente à l'achat, la répétition des acquisitions et l'organisation concrète des ventes.

Le nombre d'opérations ne fixe aucun seuil fiscal

L'article 35, I, 1° du Code général des impôts soumet aux bénéfices industriels et commerciaux les personnes qui achètent habituellement des immeubles en leur nom afin de les revendre. La qualification repose sur un faisceau d'indices, et non sur un compteur déclenchant mécaniquement un redressement.

Trois éléments sont examinés ensemble : l'achat suivi d'une revente, l'intention de revendre au moment de l'acquisition et le caractère habituel de l'activité. Les statuts, l'objet social, le financement, les travaux, la durée de détention, les démarches de division et la répétition des transactions permettent de reconstituer la logique réelle du projet.

L'article 35, I, 1° du CGI ne transforme pas automatiquement toute vente immobilière en activité commerciale. Il vise l'achat habituel en vue de la revente, et l'intention se juge au moment où l'acquéreur s'engage. L'administration et le juge confrontent donc les documents et les actes au récit patrimonial présenté après coup.

Les trois critères à établir avant de compter les ventes

L'achat doit être lié à une perspective de revente

Une vente isolée ne suffit pas à elle seule. Le fisc cherche à savoir si l'acquisition répondait à une logique de conservation patrimoniale, d'occupation ou de placement, ou si elle constituait déjà une étape vers une cession avec bénéfice.

Un bien acheté pour être revendu après division, un financement construit autour des prix de sortie ou des démarches commerciales engagées avant l'acte orientent vers une activité d'achat revente. À l'inverse, un projet d'habitation documenté, modifié ensuite par un déménagement ou un événement personnel, soutient davantage une gestion privée.

L'intention se mesure à la date d'acquisition

La durée entre l'achat et la vente est un indice, pas une règle de sécurité. Une détention longue ne neutralise pas une intention spéculative initiale, tandis qu'une vente rapide ne prouve pas à elle seule que le bien avait été acheté pour être revendu.

La promesse, les échanges avec le notaire, le dossier bancaire, les devis, les demandes d'urbanisme et les études de division sont donc à conserver. Une explication apparue seulement après la vente est moins solide qu'un projet cohérent et daté dès l'acquisition.

L'habitude n'est pas réservée aux professionnels déclarés

Le caractère habituel peut ressortir de plusieurs achats reventes, mais aussi de la vente de plusieurs lots issus d'une même acquisition. Une personne qui n'utilise pas l'étiquette de marchand de biens peut donc être concernée si ses actes révèlent une répétition organisée.

À l'inverse, aucun nombre magique d'opérations ne protège un particulier. Une opération unique peut suffire pour une société créée et structurée spécifiquement pour acheter, transformer puis revendre un actif.

Simulation : un particulier revend trois biens en quatre ans

La simulation suivante repose sur des hypothèses précises. Un particulier acquiert trois biens entre janvier 2022 et mars 2024, puis réalise les dernières reventes le 15 janvier 2026. Deux biens sont divisés avant cession. L'ensemble s'étend donc sur quatre ans, avec cinq lots vendus.

Dans cette hypothèse, le simple résultat de trois biens revendus en quatre ans ne suffit pas à trancher. Le premier bien dispose d'éléments compatibles avec une décision patrimoniale devenue nécessaire. Les deuxième et troisième acquisitions présentent en revanche une répétition, une division et un financement orienté vers la sortie.

La répétition postérieure ne prouve pas automatiquement l'intention existant le 15 janvier 2022. Elle justifie cependant un examen plus large de l'organisation du particulier : comptes de résultat prévisionnels, échanges avec les intermédiaires, travaux, annonces, financements et chronologie des décisions. Le risque se concentre ici sur les deux opérations divisées, sans que le premier bien soit mécaniquement absorbé dans la même qualification.

Les preuves qui permettent de défendre une qualification patrimoniale

Une position fiscale se défend par des faits vérifiables. Le dossier doit être constitué au moment où le projet naît, et non reconstitué lorsque les ventes attirent l'attention.

• Conserver la promesse et l'acte, avec les clauses relatives à la destination du bien, aux conditions suspensives et à la division envisagée.
• Archiver les justificatifs d'occupation, les changements familiaux ou professionnels et les raisons concrètes d'une revente non prévue.
• Comparer le financement annoncé à la banque avec le projet réellement mené : durée du prêt, apport, remboursement anticipé, recettes de vente et garanties.
• Classer les devis, factures, autorisations d'urbanisme, procès verbaux de copropriété et plans de division.
• Dat er les premières annonces, mandats, visites et échanges avec les acquéreurs afin de distinguer une vente décidée après coup d'une commercialisation préparée avant l'achat.
• Documenter séparément chaque bien, même lorsque plusieurs opérations sont réalisées avec les mêmes intervenants.

Les statuts, l'objet social et la comptabilité sont utiles, mais ils ne remplacent pas cette chronologie. Un particulier qui utilise un tableur de marge, négocie plusieurs acquisitions et répète une méthode de division présente des indices d'organisation que l'absence d'immatriculation ne fait pas disparaître.

Nom propre, société et code APE : ce qui change réellement

Le choix d'une société peut organiser la responsabilité, le financement, l'association, la transmission et la comptabilité. Il ne transforme pas une opération privée en activité commerciale, pas plus qu'une acquisition en nom propre ne la rend privée par principe.

La SAS place en principe le président rémunéré sous le régime général comme assimilé salarié, sans assurance chômage automatique au seul titre du mandat. Le gérant majoritaire de SARL relève en principe des travailleurs indépendants, tandis que le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est assimilé salarié. Ces différences concernent la protection sociale et la rémunération, pas le nombre d'opérations nécessaire à une qualification fiscale.

La responsabilité limitée protège en principe à hauteur des apports, mais elle ne couvre pas les fautes de gestion, la fraude, les garanties personnelles ni les responsabilités attachées aux travaux et à la vente.

Marchand, agent et promoteur : ne pas mélanger les métiers

Le marchand de biens achète pour son propre compte, porte le stock, le financement et le risque de revente. L' agent immobilier intervient sur le bien d'autrui dans le cadre de la loi Hoguet, avec carte professionnelle et mandat écrit. Le promoteur porte une opération de construction et vend fréquemment sur plans, même si une rénovation lourde peut rapprocher le marchand des obligations du constructeur.

La Cour d'appel de Reims, le 12 février 2019, a retenu l'application du régime de la loi Hoguet en fonction des actes accomplis habituellement par un intervenant. Une commission d'intermédiation ne doit donc pas être promise avant d'avoir vérifié la nature exacte de la mission, le mandat et les conditions légales.

Calculer la marge complète avant de compter sur la revente

Une requalification en BIC modifie le raisonnement économique. Les immeubles achetés pour être revendus sont normalement comptabilisés en stocks. Le résultat comprend le prix de cession diminué du prix d'achat et des dépenses afférentes, mais aussi les produits et charges d'exploitation de la période. Il ne correspond pas à une plus value immobilière privée bénéficiant d'abattements liés à la durée de détention.

La simulation ci-dessous est volontairement isolée de la TVA. Les montants sont des hypothèses hors TVA ou hors champ, et le résultat comptable est supposé identique au résultat fiscal.

Dans cet exemple, raisonner sur un écart apparent de 120 000 euros entre achat et vente surestime la marge disponible de 74 000 euros. Les coûts d'acquisition, de transformation, de financement et de commercialisation changent directement la décision d'achat.

Le taux réduit de 15 % concerne les premiers 42 500 euros de bénéfice, sous conditions, notamment un chiffre d'affaires qui n'excède pas 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré et une détention conforme aux règles prévues. Pour une entreprise appartenant à un groupe, le chiffre d'affaires à tester s'apprécie au niveau de l'ensemble du groupe selon la portée donnée à cette règle après la décision du Conseil d'État du 13 mars 2025, n° 481538, Sté TDA.

La TVA, l'IS, la rémunération et les dividendes sont quatre lignes distinctes. Le PFU sur les dividendes est de 30 %, composé de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, mais un résultat après IS n'est pas encore un revenu personnel disponible. Pour un travailleur indépendant, la fraction des dividendes dépassant 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes prises en compte en compte courant entre dans l'assiette sociale. Une holding n'est pas une exonération totale : le régime mère fille suppose notamment une participation d'au moins 5 % et laisse une quote part de frais et charges de 5 %.

TVA immobilière : l'erreur qui détruit une marge apparente

La TVA dépend de la nature du bien, de son ancienneté, de la qualité de l'assujetti et du droit à déduction. Elle doit être modélisée avant la promesse, car une vente annoncée comme taxable sur la marge peut finalement relever d'une autre base.

Pour une marge TTC de 110 000 euros, la TVA comprise au taux de 20 % se calcule en dedans : 110 000 x 20 / 120 = 18 333,33 euros de TVA. La marge hors TVA correspondante est de 91 666,67 euros. Appliquer 20 % directement à 110 000 euros donnerait 22 000 euros et fausserait le calcul.

La décision du Conseil d'État du 27 mars 2020, n° 428234, exclut le régime de la marge pour un terrain à bâtir acquis comme terrain bâti puis démoli. La TVA d'amont n'est déductible que si la dépense est affectée à une opération taxable ouvrant droit à déduction, avec une facture régulière et une exigibilité acquise. Pour un immeuble ancien revendu avec option, certaines dépenses directement liées à la vente peuvent n'être déductibles qu'au moment de cette option.

Au réel normal, la déclaration CA3 est mensuelle. Une déclaration trimestrielle est possible si la TVA nette annuelle est inférieure à 4 000 euros et si l'option est exercée. Un crédit peut être reporté ou remboursé sous conditions, avec le formulaire 3519 joint à la CA3 pour une demande de remboursement.

Engagement de revendre et délais à ne pas rater

L'article 1115 du CGI permet à une personne assujettie qui s'engage dans l'acte à revendre de bénéficier du régime d'achat revente si la cession intervient dans les cinq ans. Pour certaines ventes par lots déclenchant un droit de préemption locatif, le délai est ramené à deux ans. La Cour de cassation, chambre commerciale, le 14 février 2024, n° 22 17.541, a rappelé que le délai court à compter de l'acquisition.

Le taux global couramment présenté sous engagement de revendre est de 0,715 %. Ce chiffre ne comprend pas nécessairement les émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière. Présenter l'ensemble comme des frais de notaire réduits sans ventilation masque le coût réel et peut rendre la marge prévisionnelle trop optimiste.

Travaux et responsabilité du vendeur après la revente

La division, la rénovation et l'extension augmentent souvent la valeur de sortie, mais elles ajoutent un risque juridique distinct de la qualification fiscale. Les articles 1792 et suivants du Code civil prévoient la responsabilité décennale pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception.

Un vendeur qui a fait construire ou réaliser un ouvrage ne maîtrise pas le risque décennal en le présentant comme une simple revente. L'article 1792 1 du Code civil assimile notamment à un constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire, et les articles 1792 et suivants couvrent les dommages compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination pendant dix ans à compter de la réception.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 14 septembre 2017, n° 16 20.288, a retenu qu'un vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation et d'extension pouvait relever de la responsabilité des constructeurs. La nature des travaux et la date de réception deviennent alors des pièces centrales.

Lors d'une vente intervenant dans les dix ans, les informations sur les assurances obligatoires souscrites ou leur absence sont annexées à l'acte. Une assurance ne remplace donc ni la sélection des entreprises, ni la traçabilité des travaux, ni la vérification de la réception.

Les erreurs qui faussent le diagnostic

• Compter trois ventes et conclure qu'une requalification est certaine, ou compter une seule vente et conclure qu'elle est impossible.
• Utiliser la durée de détention comme une règle automatique au lieu d'établir l'intention existant lors de l'achat.
• Inscrire une activité de marchand de biens dans les statuts ou obtenir le code 68.10Z en pensant obtenir une protection fiscale.
• Calculer la marge avec le seul prix d'achat et le prix de vente, sans travaux, intérêts, frais de structure, commercialisation, impôts et trésorerie.
• Confondre TVA collectée, TVA déductible, bénéfice imposable et argent distribuable.
• Retenir le régime de la marge sans vérifier l'historique du bien, le droit à déduction et le cas particulier d'un terrain bâti démoli.
• Traiter une division comme une formalité commerciale sans contrôler l'urbanisme, la copropriété, les servitudes et les autorisations.
• Verser une commission à un apporteur sans vérifier si ses actes habituels constituent une entremise soumise à la loi Hoguet.
• Lancer des travaux sans attestation d'assurance, sans réception identifiable ou sans conserver les factures et procès verbaux.

Le contrôle de décision avant chaque acquisition

Avant de signer, le projet doit être testé avec un scénario central et un scénario dégradé. Le prix de sortie doit reposer sur des comparables de micro marché, la vacance, les délais de vente, le DPE, les loyers, les autorisations et la profondeur réelle de la demande, plutôt que sur une moyenne de ville.

La décision doit être archivée avec la date, les hypothèses, les comparables, le financement et les pièces de l'acquisition. Si le projet repose sur une division, une revente rapide et un financement remboursé par les sorties, la qualification professionnelle doit être traitée comme une hypothèse de travail dès le départ, même lorsque le nombre de biens reste limité.